Tribunal judiciaire de Montpellier, le 23 juin 2025, n°25/00483
Le Tribunal judiciaire de Montpellier a statué le 23 juin 2025 sur une demande de résiliation judiciaire d’un bail d’habitation, accompagnée d’une demande de paiement et de mesures d’exécution. Le litige naît d’arriérés de loyers persistants sur un logement occupé depuis 2015, après une première condamnation en 2019 au paiement d’un solde locatif. Le logement ayant été acquis par un nouveau bailleur en 2021, une sommation a été signifiée en 2023, puis une assignation a suivi en 2024 devant le juge des contentieux de la protection. Le défendeur a indiqué avoir repris le paiement du loyer et sollicité des délais, tandis que le bailleur a actualisé la créance et ne s’est pas opposé à un échelonnement.
La question posée était double, portant d’abord sur la gravité des manquements au paiement des loyers justifiant une résiliation judiciaire, ensuite sur l’octroi de délais de paiement susceptibles de suspendre les effets d’une clause résolutoire et d’aménager la dette. Le tribunal affirme que « le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail », puis rappelle que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». Il ajoute qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante ». Constatant la réitération des impayés depuis 2021 malgré une reprise partielle, il prononce la résiliation à la date du jugement et condamne au paiement d’un arriéré arrêté au 11 avril 2025. Le tribunal accorde cependant des délais et « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés », en rappelant que « l’exécution provisoire est de droit ».
I – Les conditions et le contrôle de la résiliation judiciaire du bail
A – Le rappel du cadre légal et l’obligation essentielle de paiement
Le jugement s’ancre d’abord dans les textes régissant la relation locative et la résolution contractuelle. Il énonce que « conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 (…), le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer ». La référence aux articles 1224 et 1225 du Code civil est jointe, en ce qu’« une clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution », la mise en demeure en fixant le préalable, à défaut de stipulation automatique.
Ce cadrage doctrinalement classique clarifie l’office du juge de la protection en matière locative. Il « peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ». La décision réaffirme la hiérarchie des normes et l’articulation entre la loi spéciale du 6 juillet 1989 et le droit commun des obligations, utile pour qualifier la gravité des manquements.
B – L’appréciation concrète de la gravité des impayés et la caractérisation du manquement
La motivation se fonde sur des éléments chronologiques et quantifiés, privilégiant l’itération fautive plutôt que la seule photographie de la dette. Le juge souligne une dette « accumulée depuis 2021 », déjà précédée d’une condamnation en 2019, révélatrice de manquements « graves et répétés » à l’obligation principale de paiement. Cette approche cumulative illustre le contrôle in concreto de la gravité, distinct d’une automaticité de la résiliation.
Le tribunal articule ainsi principe et espèce. Après avoir confirmé la dette et l’inexécution prolongée, il retient que le manquement est « suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat ». Le contrôle exercé, souverain par nature, aboutit à une sanction proportionnée aux réitérations, puisant dans une cohérence constante du contentieux des impayés d’habitation.
II – Les aménagements judiciaires de la dette locative et la modulation des effets
A – L’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
La décision s’inscrit dans le dispositif protecteur de la loi de 1989, articulé avec l’article 1343-5 du Code civil. Elle cite que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office (…), accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », sous condition de reprise du loyer courant. L’ouverture de délais tient ici à la reprise des versements et à la non-opposition du bailleur, ce qui atteste d’une volonté d’apurement crédible.
L’effet juridique en est immédiat et précis. Le dispositif « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés » et « dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». La solution conforte la logique d’apurement, en conciliant résiliation prononcée et chance réelle de conservation du logement sous condition d’exécution.
B – Les limites de la modulation et la portée procédurale de l’exécution provisoire
La suspension n’efface pas la dette ni les conséquences d’un défaut d’exécution. La décision confirme, conformément au principe de réparation intégrale, la naissance d’une indemnité d’occupation à la date de la résiliation effective, selon les modalités contractuelles d’indexation, en cas de défaillance aux échéances d’apurement. L’économie générale demeure incitative et rigoureuse, structurée par le respect parallèle du loyer courant et des échéances de l’arriéré.
Enfin, la décision consacre la sécurité procédurale au moyen d’un rappel net: « il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ». Cette mention confère une stabilité d’application immédiate au dispositif, sécurisant l’autorité des mesures accordées tant au titre de la résiliation que des délais. La portée de l’arrêt tient ainsi dans un équilibre maîtrisé entre sanction d’un manquement grave et bienveillance conditionnelle, au service d’un apurement réaliste et contrôlé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Montpellier a statué le 23 juin 2025 sur une demande de résiliation judiciaire d’un bail d’habitation, accompagnée d’une demande de paiement et de mesures d’exécution. Le litige naît d’arriérés de loyers persistants sur un logement occupé depuis 2015, après une première condamnation en 2019 au paiement d’un solde locatif. Le logement ayant été acquis par un nouveau bailleur en 2021, une sommation a été signifiée en 2023, puis une assignation a suivi en 2024 devant le juge des contentieux de la protection. Le défendeur a indiqué avoir repris le paiement du loyer et sollicité des délais, tandis que le bailleur a actualisé la créance et ne s’est pas opposé à un échelonnement.
La question posée était double, portant d’abord sur la gravité des manquements au paiement des loyers justifiant une résiliation judiciaire, ensuite sur l’octroi de délais de paiement susceptibles de suspendre les effets d’une clause résolutoire et d’aménager la dette. Le tribunal affirme que « le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail », puis rappelle que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». Il ajoute qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante ». Constatant la réitération des impayés depuis 2021 malgré une reprise partielle, il prononce la résiliation à la date du jugement et condamne au paiement d’un arriéré arrêté au 11 avril 2025. Le tribunal accorde cependant des délais et « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés », en rappelant que « l’exécution provisoire est de droit ».
I – Les conditions et le contrôle de la résiliation judiciaire du bail
A – Le rappel du cadre légal et l’obligation essentielle de paiement
Le jugement s’ancre d’abord dans les textes régissant la relation locative et la résolution contractuelle. Il énonce que « conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 (…), le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer ». La référence aux articles 1224 et 1225 du Code civil est jointe, en ce qu’« une clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution », la mise en demeure en fixant le préalable, à défaut de stipulation automatique.
Ce cadrage doctrinalement classique clarifie l’office du juge de la protection en matière locative. Il « peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ». La décision réaffirme la hiérarchie des normes et l’articulation entre la loi spéciale du 6 juillet 1989 et le droit commun des obligations, utile pour qualifier la gravité des manquements.
B – L’appréciation concrète de la gravité des impayés et la caractérisation du manquement
La motivation se fonde sur des éléments chronologiques et quantifiés, privilégiant l’itération fautive plutôt que la seule photographie de la dette. Le juge souligne une dette « accumulée depuis 2021 », déjà précédée d’une condamnation en 2019, révélatrice de manquements « graves et répétés » à l’obligation principale de paiement. Cette approche cumulative illustre le contrôle in concreto de la gravité, distinct d’une automaticité de la résiliation.
Le tribunal articule ainsi principe et espèce. Après avoir confirmé la dette et l’inexécution prolongée, il retient que le manquement est « suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat ». Le contrôle exercé, souverain par nature, aboutit à une sanction proportionnée aux réitérations, puisant dans une cohérence constante du contentieux des impayés d’habitation.
II – Les aménagements judiciaires de la dette locative et la modulation des effets
A – L’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
La décision s’inscrit dans le dispositif protecteur de la loi de 1989, articulé avec l’article 1343-5 du Code civil. Elle cite que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office (…), accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », sous condition de reprise du loyer courant. L’ouverture de délais tient ici à la reprise des versements et à la non-opposition du bailleur, ce qui atteste d’une volonté d’apurement crédible.
L’effet juridique en est immédiat et précis. Le dispositif « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés » et « dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». La solution conforte la logique d’apurement, en conciliant résiliation prononcée et chance réelle de conservation du logement sous condition d’exécution.
B – Les limites de la modulation et la portée procédurale de l’exécution provisoire
La suspension n’efface pas la dette ni les conséquences d’un défaut d’exécution. La décision confirme, conformément au principe de réparation intégrale, la naissance d’une indemnité d’occupation à la date de la résiliation effective, selon les modalités contractuelles d’indexation, en cas de défaillance aux échéances d’apurement. L’économie générale demeure incitative et rigoureuse, structurée par le respect parallèle du loyer courant et des échéances de l’arriéré.
Enfin, la décision consacre la sécurité procédurale au moyen d’un rappel net: « il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ». Cette mention confère une stabilité d’application immédiate au dispositif, sécurisant l’autorité des mesures accordées tant au titre de la résiliation que des délais. La portée de l’arrêt tient ainsi dans un équilibre maîtrisé entre sanction d’un manquement grave et bienveillance conditionnelle, au service d’un apurement réaliste et contrôlé.