Tribunal judiciaire de Montpellier, le 23 juin 2025, n°25/00562
Par un jugement du 23 juin 2025 (n° RG 25/00562), le juge des contentieux de la protection de Montpellier statue sur un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et ses suites. Un bail d’habitation a été conclu en juillet 2023, assorti d’un cautionnement solidaire. À la suite d’impayés de loyers au premier semestre 2024, un commandement de payer a été délivré, puis la caution a réglé la dette auprès du bailleur et obtenu une quittance subrogative en octobre 2024.
Assignation a été délivrée fin décembre 2024 aux fins de constater la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion, de fixer une indemnité d’occupation, et de condamner le locataire au paiement d’un arriéré arrêté à 3 996,85 euros, intérêts compris. À l’audience d’avril 2025, la demanderesse a maintenu ses prétentions. Le défendeur, régulièrement assigné, n’a ni comparu ni été représenté.
La difficulté principale réside dans la possibilité, pour une caution subrogée après paiement, d’exercer l’action en résiliation sur le fondement d’une clause résolutoire, sous réserve des formalités de prévention et de notification imposées par la loi du 6 juillet 1989. Se pose également la question des conditions d’une suspension judiciaire des effets de la clause et de la fixation de l’indemnité d’occupation.
Le juge déclare la demande recevable au regard des diligences préalables accomplies, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2024 et prononce l’expulsion. Il condamne le locataire au paiement de 3 996,85 euros, fixe une indemnité d’occupation au montant contractuel, refuse l’octroi de délais en l’absence de justificatifs, et rappelle que « Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »
I. La consécration de l’action de la caution subrogée
A. Une recevabilité conditionnée par les formalités protectrices
Le juge vérifie d’abord les conditions de recevabilité propres aux bailleurs personnes morales et au contentieux locatif. Le dossier atteste de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation, ainsi que de la notification préfectorale plus de six semaines avant l’audience. Ces diligences répondent aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité.
Sur ce fondement, la juridiction juge que « la demande est donc recevable. » Cette affirmation synthétique s’appuie sur la réunion des formalités préventives et d’information, dont la finalité est d’encadrer le recours contentieux et de favoriser le traitement en amont des impayés. La recevabilité se trouve aussi confortée par l’analyse de la qualité pour agir de la caution subrogée.
B. La subrogation comme vecteur de l’action en résiliation
La décision rappelle d’abord le principe selon lequel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. » Elle en déduit que la caution, après paiement et sur justification d’une quittance subrogative, peut exercer l’action en résiliation du bail afin de prévenir l’aggravation de la dette. Le motif énonce que la caution peut agir « en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail », ce qui transpose de manière cohérente la logique de la subrogation personnelle.
Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause après un commandement régulier resté infructueux. Il relève que « Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 […] Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », puis statue que « Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 04 juillet 2024. » La résiliation de plein droit emporte, par ricochet, fixation d’une indemnité d’occupation.
II. La portée de la solution au regard du droit positif
A. Une articulation équilibrée entre prévention, efficacité et garantie
La solution s’inscrit dans l’économie de la loi de 1989 et du régime de la subrogation. En reconnaissant à la caution la faculté d’exercer l’action en résiliation, la juridiction favorise une gestion efficace des impayés et l’arrêt du cours d’une dette déjà acquittée par un tiers. Le raisonnement ménage l’équilibre entre la prévention, garantie par les diligences CCAPEX et la notification préfectorale, et l’effectivité de la clause résolutoire, conditionnée par un commandement régulier et un délai de deux mois.
La motivation montre une continuité avec la finalité de l’article 2309 du code civil, en ce qu’elle autorise la caution à mobiliser les mêmes prérogatives que le créancier initial. Elle présente aussi un intérêt pratique pour les cautions institutionnelles intervenant en garantie des baux d’habitation, en sécurisant l’initiative procédurale postérieure au paiement.
B. Des limites affirmées quant à la suspension et aux effets consécutifs
Le juge précise le cadre des délais et de la suspension. Il rappelle qu’en l’absence d’éléments de solvabilité ou de reprise du loyer courant, l’octroi de délais ne peut prospérer. La solution est nette: « En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire […] le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire. » La suspension demeure une faculté conditionnée par des diligences du locataire et par des éléments justificatifs, soit l’économie du V et du VII de l’article 24.
Les effets de la résiliation sont ensuite précisés avec constance. La juridiction souligne qu’« À compter de la résiliation des baux, [l’occupant], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges. » L’exécution n’est pas différée puisque « Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. » La portée de la décision tient ainsi à la clarté des conditions d’intervention du juge et à la prévisibilité des conséquences financières pour chacune des parties.
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Par un jugement du 23 juin 2025 (n° RG 25/00562), le juge des contentieux de la protection de Montpellier statue sur un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et ses suites. Un bail d’habitation a été conclu en juillet 2023, assorti d’un cautionnement solidaire. À la suite d’impayés de loyers au premier semestre 2024, un commandement de payer a été délivré, puis la caution a réglé la dette auprès du bailleur et obtenu une quittance subrogative en octobre 2024.
Assignation a été délivrée fin décembre 2024 aux fins de constater la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion, de fixer une indemnité d’occupation, et de condamner le locataire au paiement d’un arriéré arrêté à 3 996,85 euros, intérêts compris. À l’audience d’avril 2025, la demanderesse a maintenu ses prétentions. Le défendeur, régulièrement assigné, n’a ni comparu ni été représenté.
La difficulté principale réside dans la possibilité, pour une caution subrogée après paiement, d’exercer l’action en résiliation sur le fondement d’une clause résolutoire, sous réserve des formalités de prévention et de notification imposées par la loi du 6 juillet 1989. Se pose également la question des conditions d’une suspension judiciaire des effets de la clause et de la fixation de l’indemnité d’occupation.
Le juge déclare la demande recevable au regard des diligences préalables accomplies, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2024 et prononce l’expulsion. Il condamne le locataire au paiement de 3 996,85 euros, fixe une indemnité d’occupation au montant contractuel, refuse l’octroi de délais en l’absence de justificatifs, et rappelle que « Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »
I. La consécration de l’action de la caution subrogée
A. Une recevabilité conditionnée par les formalités protectrices
Le juge vérifie d’abord les conditions de recevabilité propres aux bailleurs personnes morales et au contentieux locatif. Le dossier atteste de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation, ainsi que de la notification préfectorale plus de six semaines avant l’audience. Ces diligences répondent aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité.
Sur ce fondement, la juridiction juge que « la demande est donc recevable. » Cette affirmation synthétique s’appuie sur la réunion des formalités préventives et d’information, dont la finalité est d’encadrer le recours contentieux et de favoriser le traitement en amont des impayés. La recevabilité se trouve aussi confortée par l’analyse de la qualité pour agir de la caution subrogée.
B. La subrogation comme vecteur de l’action en résiliation
La décision rappelle d’abord le principe selon lequel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. » Elle en déduit que la caution, après paiement et sur justification d’une quittance subrogative, peut exercer l’action en résiliation du bail afin de prévenir l’aggravation de la dette. Le motif énonce que la caution peut agir « en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail », ce qui transpose de manière cohérente la logique de la subrogation personnelle.
Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause après un commandement régulier resté infructueux. Il relève que « Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 […] Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », puis statue que « Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 04 juillet 2024. » La résiliation de plein droit emporte, par ricochet, fixation d’une indemnité d’occupation.
II. La portée de la solution au regard du droit positif
A. Une articulation équilibrée entre prévention, efficacité et garantie
La solution s’inscrit dans l’économie de la loi de 1989 et du régime de la subrogation. En reconnaissant à la caution la faculté d’exercer l’action en résiliation, la juridiction favorise une gestion efficace des impayés et l’arrêt du cours d’une dette déjà acquittée par un tiers. Le raisonnement ménage l’équilibre entre la prévention, garantie par les diligences CCAPEX et la notification préfectorale, et l’effectivité de la clause résolutoire, conditionnée par un commandement régulier et un délai de deux mois.
La motivation montre une continuité avec la finalité de l’article 2309 du code civil, en ce qu’elle autorise la caution à mobiliser les mêmes prérogatives que le créancier initial. Elle présente aussi un intérêt pratique pour les cautions institutionnelles intervenant en garantie des baux d’habitation, en sécurisant l’initiative procédurale postérieure au paiement.
B. Des limites affirmées quant à la suspension et aux effets consécutifs
Le juge précise le cadre des délais et de la suspension. Il rappelle qu’en l’absence d’éléments de solvabilité ou de reprise du loyer courant, l’octroi de délais ne peut prospérer. La solution est nette: « En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire […] le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire. » La suspension demeure une faculté conditionnée par des diligences du locataire et par des éléments justificatifs, soit l’économie du V et du VII de l’article 24.
Les effets de la résiliation sont ensuite précisés avec constance. La juridiction souligne qu’« À compter de la résiliation des baux, [l’occupant], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges. » L’exécution n’est pas différée puisque « Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. » La portée de la décision tient ainsi à la clarté des conditions d’intervention du juge et à la prévisibilité des conséquences financières pour chacune des parties.