Tribunal judiciaire de Montpellier, le 23 juin 2025, n°25/00936
Tribunal judiciaire de Montpellier, 23 juin 2025, n° RG 25/00936. Le litige naît d’un bail d’habitation, un état des lieux d’entrée ayant été établi en 2015. Le preneur a quitté les lieux en septembre 2022, un procès-verbal sur départ volontaire ayant été dressé. Le bailleur a assigné en 2025 pour obtenir le remboursement de réparations locatives, après un précédent référé ayant constaté la clause résolutoire et accordé des délais. Le défendeur n’a pas comparu. En audience, le bailleur a limité sa demande à des réparations, justifiées par un devis et des factures, et a sollicité l’exécution provisoire.
La question posée portait sur la mise à la charge du locataire du coût de remises en état, au regard de l’état des lieux contradictoires, de la vétusté et de la charge de la preuve. La juridiction rappelle que « L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie » et que « Il est constant que la production de devis […] est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire ». Elle prend en compte la durée d’occupation et l’usure normale. Plusieurs postes sont admis, d’autres rejetés pour défaut de preuve ou vétusté, le montant final étant arrêté à 3 244,02 euros après déductions, avec dépens et sans application de l’article 700.
I. Le cadre probatoire des réparations locatives
A. La comparaison des états des lieux et la charge de la preuve La décision s’inscrit dans le schéma classique de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile. Elle affirme que « L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ». L’état des lieux d’entrée de 2015, contradictoire, fixe la référence, malgré un contrat postérieur mentionnant 2021. Le juge retient la date la plus probante, issue d’un document contradictoire, afin d’éviter tout glissement de référence favorable au preneur.
Cette approche circonscrit utilement la preuve aux pièces structurantes de la relation locative. Elle neutralise les aléas rédactionnels d’un bail ultérieur et assoit l’analyse sur des éléments matériels contrôlables. Le rappel selon lequel « Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties » sécurise l’office du juge et conforte la prééminence de la comparaison des constats.
B. La place de la vétusté et de l’usage anormal La juridiction souligne que « En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux ». Elle apprécie la vétusté au regard de sept années d’occupation et distingue l’usure normale de l’usage anormal. Les mentions du procès-verbal structurent ensuite l’attribution des coûts: dans le séjour, « les revêtements des murs sont intégralement jaunis, affectés de noircissures, crasses et projections », et « le revêtement du plafond est intégralement jauni ».
Cette qualification permet d’imputer les peintures à l’usage anormal, tandis que la bouche d’aération, « jaunie, encombrée de poussière sombre », relève d’une usure et d’un entretien courant non démontré comme fautif. Le juge refuse aussi un remplacement non caractérisé techniquement, témoignant d’un contrôle fin des causes de dégradation.
II. L’appréciation des postes et la portée de la solution
A. Une sélection motivée des postes indemnitaires La motivation procède par postes, à partir des constats matériels et des pièces chiffrées. Les peintures de l’ensemble sont admises, après relevés circonstanciés, pour un total de 1 236,42 euros. Le nettoyage et le débarras sont retenus à 1 035 euros, justifiés par « des toiles d’araignées […] », « le carrelage […] couvert de crasse et détritus » et « une épaisse pellicule de poussière et salissures » sur le balcon.
La salle d’eau appelle le remplacement d’éléments, appuyé par des mentions expressives: « La baignoire est dans un état indescriptible de saleté, couverte d’une pellicule de crasse », le cabinet de toilette étant « complétement souillé ». Le juge admet la baignoire, le flexible et le mitigeur pour 527,13 euros, les WC pour 266,23 euros, la vasque et le mitigeur pour 212,98 euros. En cuisine, l’évier, le mitigeur et le meuble sont retenus pour 447,26 euros au vu d’un « état indescriptible de saleté ». Sont écartés, faute de preuve suffisante ou de lien, la réglette et la serrure, cette dernière en l’absence de justification du coût au jour des opérations. La bouche de VMC est rejetée en raison de la vétusté, seule la poussière étant mentionnée.
B. La valeur et la portée de l’affirmation probatoire La formule selon laquelle « la production de devis […] est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire » mérite attention. Elle admet une preuve par estimation dès lors qu’elle est corroborée par des constats précis et des photographies. La solution prévient le gel des remises en état par l’exigence d’une facturation immédiate, tout en laissant au juge le soin d’écarter des postes non étayés.
Cette orientation paraît cohérente avec la logique indemnitaire et la nécessité de restaurer rapidement l’habitabilité. Le contrôle concret, opéré poste par poste, en limite les risques de surévaluation. Le rappel de l’exécution provisoire « de droit » achève de donner efficacité à la décision, tandis que l’absence d’indemnité sur le fondement de l’article 700, justifiée par l’équité, confirme la mesure de l’ensemble. L’arrêt de référence retenu en 2015 pour l’état des lieux consolide enfin la stabilité des repères probatoires dans la vie du bail.
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Hassan Kohen
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Tribunal judiciaire de Montpellier, 23 juin 2025, n° RG 25/00936. Le litige naît d’un bail d’habitation, un état des lieux d’entrée ayant été établi en 2015. Le preneur a quitté les lieux en septembre 2022, un procès-verbal sur départ volontaire ayant été dressé. Le bailleur a assigné en 2025 pour obtenir le remboursement de réparations locatives, après un précédent référé ayant constaté la clause résolutoire et accordé des délais. Le défendeur n’a pas comparu. En audience, le bailleur a limité sa demande à des réparations, justifiées par un devis et des factures, et a sollicité l’exécution provisoire.
La question posée portait sur la mise à la charge du locataire du coût de remises en état, au regard de l’état des lieux contradictoires, de la vétusté et de la charge de la preuve. La juridiction rappelle que « L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie » et que « Il est constant que la production de devis […] est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire ». Elle prend en compte la durée d’occupation et l’usure normale. Plusieurs postes sont admis, d’autres rejetés pour défaut de preuve ou vétusté, le montant final étant arrêté à 3 244,02 euros après déductions, avec dépens et sans application de l’article 700.
I. Le cadre probatoire des réparations locatives
A. La comparaison des états des lieux et la charge de la preuve
La décision s’inscrit dans le schéma classique de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile. Elle affirme que « L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ». L’état des lieux d’entrée de 2015, contradictoire, fixe la référence, malgré un contrat postérieur mentionnant 2021. Le juge retient la date la plus probante, issue d’un document contradictoire, afin d’éviter tout glissement de référence favorable au preneur.
Cette approche circonscrit utilement la preuve aux pièces structurantes de la relation locative. Elle neutralise les aléas rédactionnels d’un bail ultérieur et assoit l’analyse sur des éléments matériels contrôlables. Le rappel selon lequel « Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties » sécurise l’office du juge et conforte la prééminence de la comparaison des constats.
B. La place de la vétusté et de l’usage anormal
La juridiction souligne que « En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux ». Elle apprécie la vétusté au regard de sept années d’occupation et distingue l’usure normale de l’usage anormal. Les mentions du procès-verbal structurent ensuite l’attribution des coûts: dans le séjour, « les revêtements des murs sont intégralement jaunis, affectés de noircissures, crasses et projections », et « le revêtement du plafond est intégralement jauni ».
Cette qualification permet d’imputer les peintures à l’usage anormal, tandis que la bouche d’aération, « jaunie, encombrée de poussière sombre », relève d’une usure et d’un entretien courant non démontré comme fautif. Le juge refuse aussi un remplacement non caractérisé techniquement, témoignant d’un contrôle fin des causes de dégradation.
II. L’appréciation des postes et la portée de la solution
A. Une sélection motivée des postes indemnitaires
La motivation procède par postes, à partir des constats matériels et des pièces chiffrées. Les peintures de l’ensemble sont admises, après relevés circonstanciés, pour un total de 1 236,42 euros. Le nettoyage et le débarras sont retenus à 1 035 euros, justifiés par « des toiles d’araignées […] », « le carrelage […] couvert de crasse et détritus » et « une épaisse pellicule de poussière et salissures » sur le balcon.
La salle d’eau appelle le remplacement d’éléments, appuyé par des mentions expressives: « La baignoire est dans un état indescriptible de saleté, couverte d’une pellicule de crasse », le cabinet de toilette étant « complétement souillé ». Le juge admet la baignoire, le flexible et le mitigeur pour 527,13 euros, les WC pour 266,23 euros, la vasque et le mitigeur pour 212,98 euros. En cuisine, l’évier, le mitigeur et le meuble sont retenus pour 447,26 euros au vu d’un « état indescriptible de saleté ». Sont écartés, faute de preuve suffisante ou de lien, la réglette et la serrure, cette dernière en l’absence de justification du coût au jour des opérations. La bouche de VMC est rejetée en raison de la vétusté, seule la poussière étant mentionnée.
B. La valeur et la portée de l’affirmation probatoire
La formule selon laquelle « la production de devis […] est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire » mérite attention. Elle admet une preuve par estimation dès lors qu’elle est corroborée par des constats précis et des photographies. La solution prévient le gel des remises en état par l’exigence d’une facturation immédiate, tout en laissant au juge le soin d’écarter des postes non étayés.
Cette orientation paraît cohérente avec la logique indemnitaire et la nécessité de restaurer rapidement l’habitabilité. Le contrôle concret, opéré poste par poste, en limite les risques de surévaluation. Le rappel de l’exécution provisoire « de droit » achève de donner efficacité à la décision, tandis que l’absence d’indemnité sur le fondement de l’article 700, justifiée par l’équité, confirme la mesure de l’ensemble. L’arrêt de référence retenu en 2015 pour l’état des lieux consolide enfin la stabilité des repères probatoires dans la vie du bail.