Tribunal judiciaire de Mulhouse, le 24 juin 2025, n°25/00881
Par une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 24 juin 2025, un litige de bail d’habitation est tranché. Le juge des contentieux de la protection est saisi d’une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés, d’expulsion et de condamnations accessoires.
Un bail d’habitation a été conclu le 26 novembre 2018, assorti d’un loyer révisable et de provisions sur charges. À la suite d’arriérés persistants, un commandement de payer a été délivré le 30 avril 2024, la commission départementale compétente a été saisie le même jour, puis l’assignation a été délivrée le 12 mars 2025 et notifiée au représentant de l’État le 13 mars 2025 pour une audience fixée au 15 mai 2025.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire, l’expulsion, le paiement d’un arriéré arrêté au 18 février 2025, une indemnité d’occupation, ainsi que des sommes au titre de l’article 700 et des dépens. La locataire ne comparaît pas et ne conclut pas.
La question porte d’abord sur la recevabilité d’une action en constat de résiliation pour impayés au regard des formalités préalables obligatoires, puis sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets. Selon l’article 472 du code de procédure civile, cité par le juge, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Le tribunal déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2024, ordonne l’expulsion sans astreinte, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, fixe une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, et statue sur dépens et frais irrépétibles. « Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er juillet 2024 ».
I. Le contrôle de recevabilité et l’office du juge des référés
A. La saisine préalable de la CCAPEX et le délai d’attente
Le juge ouvre par le cadre de l’article 472 du code de procédure civile, qui l’oblige à un contrôle complet malgré la défaillance. L’examen porte d’abord sur la saisine préalable de l’instance de prévention des expulsions et le respect du délai légal. L’ordonnance rappelle que, selon l’article 24‑II de la loi de 1989, « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission ».
La pièce de signalement en date du 30 avril 2024 est versée, la persistance des impayés est constatée, et l’assignation est intervenue bien au‑delà du délai de deux mois. Le juge en déduit la recevabilité temporelle de l’action, conformément à l’économie du dispositif préventif, qui subordonne l’initiative contentieuse à l’activation des relais sociaux.
B. La notification au représentant de l’État et le contrôle du délai de six semaines
Le second filtre de recevabilité tient à la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département. L’ordonnance vise l’article 24‑III de la loi de 1989 et énonce que l’assignation « est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience ». Elle constate expressément que « l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025 ».
Ce rappel éclaire l’office du juge des référés en matière locative : la prévention prime l’urgence alléguée et commande un contrôle documenté des diligences du bailleur. Une fois ces conditions acquises, l’examen au fond peut s’engager sur l’efficacité de la clause résolutoire stipulée au bail.
II. La clause résolutoire pour impayés et ses effets
A. Les conditions d’acquisition et l’articulation loi‑contrat
Le juge cite l’article 24 de la loi de 1989, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail, plus rigoureux, stipule une résiliation deux mois après commandement resté sans effet. La motivation retient l’impayé répété, l’écoulement du délai post‑commandement, puis fixe la date d’acquisition en ces termes : « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er juillet 2024 ».
La solution s’inscrit dans une articulation classique : la loi fixe un seuil minimal de latence, que la stipulation peut prolonger. Le choix de la date, alignée sur la stipulation rappelée par le commandement, satisfait l’exigence légale et respecte la hiérarchie des normes, sans excéder l’objet de la clause.
B. Les suites de la résiliation: expulsion, indemnité d’occupation et accessoires
La résiliation acquise, l’expulsion est ordonnée, sans astreinte. Le juge motive ce refus en relevant que « la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation […] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte ». L’indemnité est « fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », ce qui la rattache à une logique réparatrice, distincte de la clause pénale.
S’y ajoutent la condamnation à l’arriéré actualisé avec intérêts au taux légal « à compter de l’assignation », la charge des dépens et une somme au titre de l’article 700, mesurée à l’aune des diligences accomplies. Le sort des meubles est régi par les articles réglementaires cités, ce qui parachève un dispositif opératoire respectueux des garanties procédurales et des finalités de la prévention.
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Hassan Kohen
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Par une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 24 juin 2025, un litige de bail d’habitation est tranché. Le juge des contentieux de la protection est saisi d’une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés, d’expulsion et de condamnations accessoires.
Un bail d’habitation a été conclu le 26 novembre 2018, assorti d’un loyer révisable et de provisions sur charges. À la suite d’arriérés persistants, un commandement de payer a été délivré le 30 avril 2024, la commission départementale compétente a été saisie le même jour, puis l’assignation a été délivrée le 12 mars 2025 et notifiée au représentant de l’État le 13 mars 2025 pour une audience fixée au 15 mai 2025.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire, l’expulsion, le paiement d’un arriéré arrêté au 18 février 2025, une indemnité d’occupation, ainsi que des sommes au titre de l’article 700 et des dépens. La locataire ne comparaît pas et ne conclut pas.
La question porte d’abord sur la recevabilité d’une action en constat de résiliation pour impayés au regard des formalités préalables obligatoires, puis sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets. Selon l’article 472 du code de procédure civile, cité par le juge, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Le tribunal déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2024, ordonne l’expulsion sans astreinte, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, fixe une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, et statue sur dépens et frais irrépétibles. « Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er juillet 2024 ».
I. Le contrôle de recevabilité et l’office du juge des référés
A. La saisine préalable de la CCAPEX et le délai d’attente
Le juge ouvre par le cadre de l’article 472 du code de procédure civile, qui l’oblige à un contrôle complet malgré la défaillance. L’examen porte d’abord sur la saisine préalable de l’instance de prévention des expulsions et le respect du délai légal. L’ordonnance rappelle que, selon l’article 24‑II de la loi de 1989, « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission ».
La pièce de signalement en date du 30 avril 2024 est versée, la persistance des impayés est constatée, et l’assignation est intervenue bien au‑delà du délai de deux mois. Le juge en déduit la recevabilité temporelle de l’action, conformément à l’économie du dispositif préventif, qui subordonne l’initiative contentieuse à l’activation des relais sociaux.
B. La notification au représentant de l’État et le contrôle du délai de six semaines
Le second filtre de recevabilité tient à la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département. L’ordonnance vise l’article 24‑III de la loi de 1989 et énonce que l’assignation « est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience ». Elle constate expressément que « l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025 ».
Ce rappel éclaire l’office du juge des référés en matière locative : la prévention prime l’urgence alléguée et commande un contrôle documenté des diligences du bailleur. Une fois ces conditions acquises, l’examen au fond peut s’engager sur l’efficacité de la clause résolutoire stipulée au bail.
II. La clause résolutoire pour impayés et ses effets
A. Les conditions d’acquisition et l’articulation loi‑contrat
Le juge cite l’article 24 de la loi de 1989, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail, plus rigoureux, stipule une résiliation deux mois après commandement resté sans effet. La motivation retient l’impayé répété, l’écoulement du délai post‑commandement, puis fixe la date d’acquisition en ces termes : « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er juillet 2024 ».
La solution s’inscrit dans une articulation classique : la loi fixe un seuil minimal de latence, que la stipulation peut prolonger. Le choix de la date, alignée sur la stipulation rappelée par le commandement, satisfait l’exigence légale et respecte la hiérarchie des normes, sans excéder l’objet de la clause.
B. Les suites de la résiliation: expulsion, indemnité d’occupation et accessoires
La résiliation acquise, l’expulsion est ordonnée, sans astreinte. Le juge motive ce refus en relevant que « la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation […] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte ». L’indemnité est « fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », ce qui la rattache à une logique réparatrice, distincte de la clause pénale.
S’y ajoutent la condamnation à l’arriéré actualisé avec intérêts au taux légal « à compter de l’assignation », la charge des dépens et une somme au titre de l’article 700, mesurée à l’aune des diligences accomplies. Le sort des meubles est régi par les articles réglementaires cités, ce qui parachève un dispositif opératoire respectueux des garanties procédurales et des finalités de la prévention.