Tribunal judiciaire de Nanterre, le 26 juin 2025, n°25/02436
Rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre le 26 juin 2025, le jugement commenté statue sur une demande de délais avant expulsion formée par l’occupante d’un logement social. Une ordonnance de référé du 22 mars 2023 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 novembre 2019, déclaré l’occupante sans droit ni titre et ordonné l’expulsion. Un commandement de quitter les lieux a été délivré en juillet 2024. L’occupante a saisi le juge de l’exécution en mars 2025 en sollicitant huit mois, invoquant des difficultés de santé, l’attente du produit d’une vente immobilière familiale et un versement partiel d’aide au logement. Le bailleur s’y est opposé, soulignant l’absence de paiement depuis plusieurs années, une dette dépassant vingt mille euros, et l’absence de démarches de relogement ou d’apurement.
La question posée était de savoir si, au regard des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution dans leur version issue de la loi du 27 juillet 2023, des délais pouvaient être accordés à un occupant sans droit ni titre, malgré une dette ancienne et croissante et l’absence de diligences probantes en vue du relogement. Le juge répond par la négative, après avoir rappelé que « le juge peut accorder des délais renouvelables […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » et que « la durée des délais […] ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». Il souligne également qu’« il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires ». Estimant que l’occupante « n’a procédé à aucun règlement » depuis l’ordonnance de 2023, qu’« [elle] ne justifie d’aucune démarche de recherche de relogement » et qu’« il est illusoire de la maintenir dans une situation qui ne peut que s’aggraver », le juge rejette la demande de délais et laisse les dépens à la charge de la demanderesse.
I. Le régime des délais d’expulsion et son interprétation par le juge de l’exécution
A. Les fondements et critères légaux des délais
La décision rappelle les textes applicables, dans leur rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023, qui encadrent strictement la faculté d’octroyer des délais. L’article L.412-3 prévoit que « le juge peut accorder des délais renouvelables […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L.412-4 encadre la durée, et surtout les critères d’appréciation, en exigeant de tenir compte de « la bonne ou mauvaise volonté […] dans l’exécution des obligations », « des situations respectives du propriétaire et de l’occupant » et « des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».
La grille de lecture s’organise donc autour d’une double vérification. D’une part, l’existence d’un empêchement objectif au relogement dans des conditions normales, dûment étayé par des démarches effectives. D’autre part, la manifestation d’une volonté loyale d’exécuter, fût-ce partiellement, les obligations nées de l’occupation. La mise en balance est finalisée par la règle de proportionnalité, le juge rappelant qu’« il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires ».
B. L’application in concreto des critères légaux dans l’espèce
Le juge s’attache à la consistance des diligences avancées et à la dynamique de la dette. Il retient que l’occupante « n’a procédé à aucun règlement », que la dette a continué d’augmenter jusqu’à 20 340,76 euros, et que « [elle] ne justifie d’aucune démarche de recherche de relogement ». Les éléments invoqués, tels qu’un versement partiel d’aide au logement et l’espérance d’un produit de vente, ne sont pas jugés suffisants pour caractériser une bonne volonté actuelle.
La motivation explicite la ligne directrice de l’appréciation. L’absence de paiements répétés depuis 2021 et l’inexistence d’un plan d’apurement, d’un recours au FSL ou d’une saisine documentée des dispositifs de relogement conduisent à écarter l’octroi d’un délai. La protection du droit de propriété est également prise en compte, le juge relevant que le propriétaire « ne peut être privé plus longtemps de la libre disposition de son bien ». La solution s’inscrit ainsi dans la logique d’une proportionnalité exigeante, attachée aux preuves de diligence concrète.
II. Valeur et portée de la solution adoptée
A. Une mise en balance exigeante et compatible avec le droit positif
La décision apparaît conforme à la lettre des articles L.412-3 et L.412-4, qui conditionnent les délais à des diligences avérées et à la bonne foi dans l’exécution. Le rappel que « la durée des délais […] ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » souligne que le mécanisme n’est pas un sursis discrétionnaire, mais un outil calibré et conditionné. La formule selon laquelle « il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre » consacre la méthode de proportionnalité, en accord avec la protection conjointe des droits du propriétaire et des droits au logement.
La sévérité est assumée au regard des carences constatées. Les difficultés alléguées, y compris de santé, demeurent insuffisantes faute de traductions opérationnelles en paiements, en démarches de relogement ou en activation des aides disponibles. La décision sanctionne l’inertie, plus que la précarité, ce qui en renforce la cohérence au regard des textes et de l’économie des délais renouvelables.
B. Conséquences pratiques et lignes de vigilance pour l’avenir
La portée de l’arrêt tient à son exigence probatoire. À situation comparable, l’argument d’une rentrée d’argent future ne saurait, seul, justifier un délai. Les occupants doivent documenter des démarches concrètes et actuelles: acomptes réguliers, plan d’apurement formalisé, saisine du FSL, demandes de relogement, et pièces justificatives correspondantes. À défaut, le juge pourra estimer « illusoire de la maintenir dans une situation qui ne peut que s’aggraver ».
La décision éclaire aussi la position du propriétaire, invité à établir la persistance et l’ampleur de la dette, ainsi que l’absence de contacts utiles pour une solution amiable. Elle confirme que l’absence de « bonne volonté » demeure un facteur décisif. Si le cadre issu de 2023 impose de tenir compte « du droit à un logement décent et indépendant » et « du délai prévisible de relogement », ces éléments n’emportent pas, sans diligences effectives, l’octroi systématique d’un délai. La solution réaffirme une ligne de proportionnalité où la preuve des efforts entrepris pèse de manière déterminante.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre le 26 juin 2025, le jugement commenté statue sur une demande de délais avant expulsion formée par l’occupante d’un logement social. Une ordonnance de référé du 22 mars 2023 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 novembre 2019, déclaré l’occupante sans droit ni titre et ordonné l’expulsion. Un commandement de quitter les lieux a été délivré en juillet 2024. L’occupante a saisi le juge de l’exécution en mars 2025 en sollicitant huit mois, invoquant des difficultés de santé, l’attente du produit d’une vente immobilière familiale et un versement partiel d’aide au logement. Le bailleur s’y est opposé, soulignant l’absence de paiement depuis plusieurs années, une dette dépassant vingt mille euros, et l’absence de démarches de relogement ou d’apurement.
La question posée était de savoir si, au regard des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution dans leur version issue de la loi du 27 juillet 2023, des délais pouvaient être accordés à un occupant sans droit ni titre, malgré une dette ancienne et croissante et l’absence de diligences probantes en vue du relogement. Le juge répond par la négative, après avoir rappelé que « le juge peut accorder des délais renouvelables […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » et que « la durée des délais […] ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». Il souligne également qu’« il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires ». Estimant que l’occupante « n’a procédé à aucun règlement » depuis l’ordonnance de 2023, qu’« [elle] ne justifie d’aucune démarche de recherche de relogement » et qu’« il est illusoire de la maintenir dans une situation qui ne peut que s’aggraver », le juge rejette la demande de délais et laisse les dépens à la charge de la demanderesse.
I. Le régime des délais d’expulsion et son interprétation par le juge de l’exécution
A. Les fondements et critères légaux des délais
La décision rappelle les textes applicables, dans leur rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023, qui encadrent strictement la faculté d’octroyer des délais. L’article L.412-3 prévoit que « le juge peut accorder des délais renouvelables […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L.412-4 encadre la durée, et surtout les critères d’appréciation, en exigeant de tenir compte de « la bonne ou mauvaise volonté […] dans l’exécution des obligations », « des situations respectives du propriétaire et de l’occupant » et « des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».
La grille de lecture s’organise donc autour d’une double vérification. D’une part, l’existence d’un empêchement objectif au relogement dans des conditions normales, dûment étayé par des démarches effectives. D’autre part, la manifestation d’une volonté loyale d’exécuter, fût-ce partiellement, les obligations nées de l’occupation. La mise en balance est finalisée par la règle de proportionnalité, le juge rappelant qu’« il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires ».
B. L’application in concreto des critères légaux dans l’espèce
Le juge s’attache à la consistance des diligences avancées et à la dynamique de la dette. Il retient que l’occupante « n’a procédé à aucun règlement », que la dette a continué d’augmenter jusqu’à 20 340,76 euros, et que « [elle] ne justifie d’aucune démarche de recherche de relogement ». Les éléments invoqués, tels qu’un versement partiel d’aide au logement et l’espérance d’un produit de vente, ne sont pas jugés suffisants pour caractériser une bonne volonté actuelle.
La motivation explicite la ligne directrice de l’appréciation. L’absence de paiements répétés depuis 2021 et l’inexistence d’un plan d’apurement, d’un recours au FSL ou d’une saisine documentée des dispositifs de relogement conduisent à écarter l’octroi d’un délai. La protection du droit de propriété est également prise en compte, le juge relevant que le propriétaire « ne peut être privé plus longtemps de la libre disposition de son bien ». La solution s’inscrit ainsi dans la logique d’une proportionnalité exigeante, attachée aux preuves de diligence concrète.
II. Valeur et portée de la solution adoptée
A. Une mise en balance exigeante et compatible avec le droit positif
La décision apparaît conforme à la lettre des articles L.412-3 et L.412-4, qui conditionnent les délais à des diligences avérées et à la bonne foi dans l’exécution. Le rappel que « la durée des délais […] ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » souligne que le mécanisme n’est pas un sursis discrétionnaire, mais un outil calibré et conditionné. La formule selon laquelle « il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre » consacre la méthode de proportionnalité, en accord avec la protection conjointe des droits du propriétaire et des droits au logement.
La sévérité est assumée au regard des carences constatées. Les difficultés alléguées, y compris de santé, demeurent insuffisantes faute de traductions opérationnelles en paiements, en démarches de relogement ou en activation des aides disponibles. La décision sanctionne l’inertie, plus que la précarité, ce qui en renforce la cohérence au regard des textes et de l’économie des délais renouvelables.
B. Conséquences pratiques et lignes de vigilance pour l’avenir
La portée de l’arrêt tient à son exigence probatoire. À situation comparable, l’argument d’une rentrée d’argent future ne saurait, seul, justifier un délai. Les occupants doivent documenter des démarches concrètes et actuelles: acomptes réguliers, plan d’apurement formalisé, saisine du FSL, demandes de relogement, et pièces justificatives correspondantes. À défaut, le juge pourra estimer « illusoire de la maintenir dans une situation qui ne peut que s’aggraver ».
La décision éclaire aussi la position du propriétaire, invité à établir la persistance et l’ampleur de la dette, ainsi que l’absence de contacts utiles pour une solution amiable. Elle confirme que l’absence de « bonne volonté » demeure un facteur décisif. Si le cadre issu de 2023 impose de tenir compte « du droit à un logement décent et indépendant » et « du délai prévisible de relogement », ces éléments n’emportent pas, sans diligences effectives, l’octroi systématique d’un délai. La solution réaffirme une ligne de proportionnalité où la preuve des efforts entrepris pèse de manière déterminante.