Tribunal judiciaire de Nantes, le 27 juin 2025, n°25/00002
La décision émane du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes, en date du 27 juin 2025, dans le cadre d’une saisie immobilière. Elle intervient après un jugement d’orientation ordonnant la vente, à la suite d’un commandement valant saisie visant plusieurs parcelles attenantes à une maison d’habitation. L’acte omettait toutefois une parcelle centrale, desservant l’accès à la maison, non comprise dans le périmètre de la saisie, suscitant un débat sur la loyauté de la publicité.
Le créancier poursuivant avait fait procéder aux formalités de publicité légale, tandis que les débiteurs saisis soutenaient l’existence d’erreurs substantielles affectant la désignation et la description du bien. Ils invoquaient une confusion sur le nombre de pièces, l’occupation, les dépendances et, surtout, la non‑prise en compte de la parcelle centrale conditionnant l’accès. Ils demandaient la nullité des annonces et la caducité du commandement. Le créancier répliquait que la parution était régulière, que la saisie pouvait être cantonnée et qu’aucun grief n’était démontré.
Deux questions se posaient alors, relatives d’une part à la temporalité des contestations postérieures à l’orientation, d’autre part à l’exactitude requise de la désignation au regard de l’article R322‑31 du code des procédures civiles d’exécution. La juridiction rappelle d’abord, au visa de l’article R311‑5, que « à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation, ni demande incidente ne peut […] être formée après l’audience d’orientation […] à moins qu’elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle‑ci ». Elle vérifie ensuite la régularité de la parution, constatant que « la diffusion de l’annonce […] est en date du 17 mai 2025 », et que la critique des débiteurs est tardive « en ce qu’elle devait être élevée dans un délai de 15 jours […] (2ème chambre civile 26.06.2024 n°13‑20.193) ». Sur le fond, elle retient que « la description du bien dans les actes de publicité ne correspond pas à la description réelle du bien », l’omission de la parcelle centrale morcelant l’ensemble saisi et rendant l’accès incertain. En conséquence, « il convient de prononcer la nullité des annonces légales […] et de constater […] la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière ».
I. Les exigences de publicité et leur contrôle par le juge de l’exécution
A. Le bornage temporel des contestations et la régularité des formalités
La décision réaffirme la finalité disciplinaire de l’article R311‑5, qui verrouille les incidents après l’orientation, sauf actes postérieurs dûment visés. Le texte est cité dans ses termes, rappelant l’irrecevabilité de principe, laquelle garantit la célérité de la procédure. La juridiction s’assure, pièces à l’appui, que la parution est intervenue dans la fenêtre de l’article R322‑31, et relève l’atteinte au délai de contestation de quinze jours.
La motivation souligne précisément que « la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant […] L’avis indique : 2°‑ la désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire […] ». L’office du juge consiste, d’abord, à purger les moyens irrecevables, ensuite à vérifier la stricte observation des délais de publicité, condition d’une audience d’adjudication loyale. Cette première vérification objective neutralise le grief tiré d’une parution tardive, sans préjuger du contrôle de fond.
B. L’exactitude de la désignation et l’appréciation concrète du grief
Le cœur du litige réside dans la fidélité de la désignation au réel périmètre du droit saisi et dans la capacité de la publicité à informer correctement les enchérisseurs. Le rappel de l’article R322‑31 sert de norme d’évaluation, la « description sommaire » exigeant la mention des éléments connus relatifs à la nature, l’occupation, la superficie et, partant, la cohérence du foncier.
La juridiction retient que l’omission de la parcelle centrale, support des accès, « a pour effet de procéder au découpage de la propriété vendue en un seul lot, en soustrayant une parcelle située au centre de celle‑ci ». Elle ajoute que « cette erreur […] cause un grief aux débiteurs saisis en ce qu’elle est de nature […] à réduire de manière significative le nombre de candidats ». Le pouvoir de cantonnement du créancier ne saurait altérer la vérité physique et juridique du bien présenté, sous peine de fausser l’information utile à la formation des offres.
II. Valeur et portée de la solution en matière de saisie immobilière
A. La protection de l’information des enchérisseurs par une sanction cohérente
La sanction articulée en deux temps, nullité des publicités et caducité du commandement, renforce la loyauté de la vente forcée. La décision souligne que « il convient de prononcer la nullité des annonces légales et de l’affiche apposée par le greffe », avant de « constater […] la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière ». L’enchaînement préserve l’intégrité du marché des adjudications, dont la transparence suppose une désignation exacte et complète.
Cette approche, conforme à l’économie des articles R322‑27 et R322‑31, dissuade les présentations tronquées de l’assiette réelle, notamment lorsqu’un cantonnement méconnaît un élément structurant comme l’accès. Elle rappelle qu’une « description sommaire » n’est pas une description lacunaire, et qu’un vice d’information, dès lors qu’il affecte l’attractivité ou l’usage, suffit à caractériser le grief.
B. Les enseignements pratiques pour les créanciers poursuivants et la sécurité des ventes
La solution invite les créanciers à un audit rigoureux des titres, divisions récentes, servitudes et accès, avant toute détermination de l’assiette saisie et de la publicité. Le cantonnement demeure possible, mais suppose des mentions explicites sur la consistance résiduelle, l’occupation et les voies d’accès, faute de quoi l’opération encourt une censure radicale.
L’exigence probatoire du grief est appréciée de manière pragmatique, la juridiction admettant qu’un morcellement accompagné d’incertitudes d’accès dissuade des enchérisseurs, malgré une fréquentation des visites. Cette appréciation protège l’égalité d’information et valorise la qualité des annonces, au bénéfice d’une meilleure efficience des adjudications.
I. Le contrôle des temporalités et de l’exactitude de la publicité
A. Le bornage procédural après l’orientation
B. L’exigence de désignation fidèle et le grief informatif
II. La sanction et ses implications opérationnelles
A. La nullité des publicités et la caducité corrélative
B. Les diligences requises et la prévention des vices d’information
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La décision émane du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes, en date du 27 juin 2025, dans le cadre d’une saisie immobilière. Elle intervient après un jugement d’orientation ordonnant la vente, à la suite d’un commandement valant saisie visant plusieurs parcelles attenantes à une maison d’habitation. L’acte omettait toutefois une parcelle centrale, desservant l’accès à la maison, non comprise dans le périmètre de la saisie, suscitant un débat sur la loyauté de la publicité.
Le créancier poursuivant avait fait procéder aux formalités de publicité légale, tandis que les débiteurs saisis soutenaient l’existence d’erreurs substantielles affectant la désignation et la description du bien. Ils invoquaient une confusion sur le nombre de pièces, l’occupation, les dépendances et, surtout, la non‑prise en compte de la parcelle centrale conditionnant l’accès. Ils demandaient la nullité des annonces et la caducité du commandement. Le créancier répliquait que la parution était régulière, que la saisie pouvait être cantonnée et qu’aucun grief n’était démontré.
Deux questions se posaient alors, relatives d’une part à la temporalité des contestations postérieures à l’orientation, d’autre part à l’exactitude requise de la désignation au regard de l’article R322‑31 du code des procédures civiles d’exécution. La juridiction rappelle d’abord, au visa de l’article R311‑5, que « à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation, ni demande incidente ne peut […] être formée après l’audience d’orientation […] à moins qu’elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle‑ci ». Elle vérifie ensuite la régularité de la parution, constatant que « la diffusion de l’annonce […] est en date du 17 mai 2025 », et que la critique des débiteurs est tardive « en ce qu’elle devait être élevée dans un délai de 15 jours […] (2ème chambre civile 26.06.2024 n°13‑20.193) ». Sur le fond, elle retient que « la description du bien dans les actes de publicité ne correspond pas à la description réelle du bien », l’omission de la parcelle centrale morcelant l’ensemble saisi et rendant l’accès incertain. En conséquence, « il convient de prononcer la nullité des annonces légales […] et de constater […] la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière ».
I. Les exigences de publicité et leur contrôle par le juge de l’exécution
A. Le bornage temporel des contestations et la régularité des formalités
La décision réaffirme la finalité disciplinaire de l’article R311‑5, qui verrouille les incidents après l’orientation, sauf actes postérieurs dûment visés. Le texte est cité dans ses termes, rappelant l’irrecevabilité de principe, laquelle garantit la célérité de la procédure. La juridiction s’assure, pièces à l’appui, que la parution est intervenue dans la fenêtre de l’article R322‑31, et relève l’atteinte au délai de contestation de quinze jours.
La motivation souligne précisément que « la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant […] L’avis indique : 2°‑ la désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire […] ». L’office du juge consiste, d’abord, à purger les moyens irrecevables, ensuite à vérifier la stricte observation des délais de publicité, condition d’une audience d’adjudication loyale. Cette première vérification objective neutralise le grief tiré d’une parution tardive, sans préjuger du contrôle de fond.
B. L’exactitude de la désignation et l’appréciation concrète du grief
Le cœur du litige réside dans la fidélité de la désignation au réel périmètre du droit saisi et dans la capacité de la publicité à informer correctement les enchérisseurs. Le rappel de l’article R322‑31 sert de norme d’évaluation, la « description sommaire » exigeant la mention des éléments connus relatifs à la nature, l’occupation, la superficie et, partant, la cohérence du foncier.
La juridiction retient que l’omission de la parcelle centrale, support des accès, « a pour effet de procéder au découpage de la propriété vendue en un seul lot, en soustrayant une parcelle située au centre de celle‑ci ». Elle ajoute que « cette erreur […] cause un grief aux débiteurs saisis en ce qu’elle est de nature […] à réduire de manière significative le nombre de candidats ». Le pouvoir de cantonnement du créancier ne saurait altérer la vérité physique et juridique du bien présenté, sous peine de fausser l’information utile à la formation des offres.
II. Valeur et portée de la solution en matière de saisie immobilière
A. La protection de l’information des enchérisseurs par une sanction cohérente
La sanction articulée en deux temps, nullité des publicités et caducité du commandement, renforce la loyauté de la vente forcée. La décision souligne que « il convient de prononcer la nullité des annonces légales et de l’affiche apposée par le greffe », avant de « constater […] la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière ». L’enchaînement préserve l’intégrité du marché des adjudications, dont la transparence suppose une désignation exacte et complète.
Cette approche, conforme à l’économie des articles R322‑27 et R322‑31, dissuade les présentations tronquées de l’assiette réelle, notamment lorsqu’un cantonnement méconnaît un élément structurant comme l’accès. Elle rappelle qu’une « description sommaire » n’est pas une description lacunaire, et qu’un vice d’information, dès lors qu’il affecte l’attractivité ou l’usage, suffit à caractériser le grief.
B. Les enseignements pratiques pour les créanciers poursuivants et la sécurité des ventes
La solution invite les créanciers à un audit rigoureux des titres, divisions récentes, servitudes et accès, avant toute détermination de l’assiette saisie et de la publicité. Le cantonnement demeure possible, mais suppose des mentions explicites sur la consistance résiduelle, l’occupation et les voies d’accès, faute de quoi l’opération encourt une censure radicale.
L’exigence probatoire du grief est appréciée de manière pragmatique, la juridiction admettant qu’un morcellement accompagné d’incertitudes d’accès dissuade des enchérisseurs, malgré une fréquentation des visites. Cette appréciation protège l’égalité d’information et valorise la qualité des annonces, au bénéfice d’une meilleure efficience des adjudications.
I. Le contrôle des temporalités et de l’exactitude de la publicité
A. Le bornage procédural après l’orientation
B. L’exigence de désignation fidèle et le grief informatif
II. La sanction et ses implications opérationnelles
A. La nullité des publicités et la caducité corrélative
B. Les diligences requises et la prévention des vices d’information