Tribunal judiciaire de Nantes – Palais de Justice, le 19 juin 2025, n°24/04093
Rendu par le Tribunal judiciaire de Nantes le 19 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif né de loyers impayés et de la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le bail, conclu au printemps 2023, prévoyait un loyer modeste et des charges forfaitaires. Un commandement de payer a été délivré fin décembre 2023, puis une assignation a suivi durant l’été 2024, après le respect des obligations de prévention. La locataire n’a pas comparu lors des débats, un diagnostic social a été versé, et le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. La question de droit centrale portait sur l’articulation entre la réforme de 2023 réduisant à six semaines le délai du commandement et l’exigence de non‑rétroactivité des lois dans un contrat en cours, ainsi que sur l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative de la clause résolutoire. Le tribunal juge recevable l’action, retient l’inapplication immédiate du nouveau délai légal aux baux en cours, constate l’acquisition de la clause à l’issue d’un délai de deux mois, condamne au paiement de l’arriéré, puis accorde des délais de trente‑six mois en suspendant les effets de la clause. Le dispositif précise que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » et que, en cas de respect intégral, « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ».
I. La solution retenue par le Tribunal judiciaire de Nantes
A. La recevabilité de l’action et le respect des préalables de prévention
Le juge vérifie d’abord la mise en œuvre des mécanismes préalables, dans l’esprit des textes renforcés par la réforme. Après signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement et notification régulière au représentant de l’État, l’audience a été fixée plus de six semaines après l’information requise. Le tribunal en déduit que « dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable ». Cette motivation s’inscrit dans une logique de contrôle du respect des délais légaux et des alertes institutions, la finalité demeurant la prévention des expulsions injustifiées et la coordination des acteurs.
Cette première étape structure l’office du juge des contentieux de la protection. Elle garantit l’effectivité de la procédure de prévention, tout en évitant que l’irrecevabilité ne sanctionne des diligences accomplies dans les formes et délais requis. L’expression retenue, concise et ferme, confère une base procédurale solide au débat sur la résiliation.
B. La non‑rétroactivité de la loi nouvelle et l’acquisition de la clause résolutoire
Le cœur du raisonnement concerne l’articulation entre le délai de six semaines issu de la réforme de 2023 et les stipulations contractuelles antérieures. Le tribunal rappelle que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », puis affirme en conséquence que « le délai de six semaines […] ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties ». Dès lors, la clause résolutoire reproduite au commandement, mentionnant un délai de deux mois, conserve sa portée.
Le juge constate, au vu du décompte et de l’inexécution après commandement, « que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 28 février 2024 ». Cette solution, fidèle à la hiérarchie des normes et au principe de non‑rétroactivité, sécurise l’application des clauses en cours d’exécution. Elle évite une altération unilatérale des équilibres contractuels par le seul effet d’une loi nouvelle silencieuse sur les régimes transitoires.
II. La portée pratique de la décision et son appréciation
A. La suspension des effets de la clause et l’économie des délais de paiement
Le tribunal ouvre une voie d’apurement sous contrôle judiciaire, malgré l’absence de reprise intégrale des loyers avant l’audience, en raison de l’accord exprès du bailleur et des capacités de remboursement identifiées. Il énonce que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » et précise que « si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées […] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». La solution ménage un équilibre entre fermeté contractuelle et finalité préventive.
Cette approche met en cohérence l’objectif de maintien dans les lieux avec l’exigence d’une discipline de paiement, adaptée à la situation sociale documentée. La clause retrouve son effet de plein droit en cas de défaillance, l’indemnité d’occupation prenant alors le relais. La motivation, sobre et précise, balise les conditions pratiques de l’exécution, en rappelant l’extinction des pénalités pendant le délai et l’exigibilité immédiate en cas de manquement.
B. Sécurité juridique, transition législative et prévention des expulsions
La décision fournit un cadre clair pour les baux conclus avant la réforme. En retenant l’inapplication immédiate du nouveau délai, le tribunal renforce la sécurité juridique et évite une rétroactivité de fait par le canal du commandement. Cette clarté bénéficie aux justiciables et aux praticiens, en limitant les incertitudes sur les délais déclenchant la clause résolutoire.
La portée pratique est notable pour la prévention des expulsions. Le juge utilise la latitude offerte pour accorder des délais longs, calibrés sur la solvabilité, et conditionne l’éviction à la survenance d’une défaillance future objectivée. Le résultat préserve le droit au logement tout en respectant la créance locative. La cohérence d’ensemble réside dans l’articulation maîtrisée entre non‑rétroactivité, force obligatoire du bail et outils d’apurement, au service d’une exécution adaptée des obligations.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le Tribunal judiciaire de Nantes le 19 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif né de loyers impayés et de la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le bail, conclu au printemps 2023, prévoyait un loyer modeste et des charges forfaitaires. Un commandement de payer a été délivré fin décembre 2023, puis une assignation a suivi durant l’été 2024, après le respect des obligations de prévention. La locataire n’a pas comparu lors des débats, un diagnostic social a été versé, et le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. La question de droit centrale portait sur l’articulation entre la réforme de 2023 réduisant à six semaines le délai du commandement et l’exigence de non‑rétroactivité des lois dans un contrat en cours, ainsi que sur l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative de la clause résolutoire. Le tribunal juge recevable l’action, retient l’inapplication immédiate du nouveau délai légal aux baux en cours, constate l’acquisition de la clause à l’issue d’un délai de deux mois, condamne au paiement de l’arriéré, puis accorde des délais de trente‑six mois en suspendant les effets de la clause. Le dispositif précise que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » et que, en cas de respect intégral, « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ».
I. La solution retenue par le Tribunal judiciaire de Nantes
A. La recevabilité de l’action et le respect des préalables de prévention
Le juge vérifie d’abord la mise en œuvre des mécanismes préalables, dans l’esprit des textes renforcés par la réforme. Après signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement et notification régulière au représentant de l’État, l’audience a été fixée plus de six semaines après l’information requise. Le tribunal en déduit que « dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable ». Cette motivation s’inscrit dans une logique de contrôle du respect des délais légaux et des alertes institutions, la finalité demeurant la prévention des expulsions injustifiées et la coordination des acteurs.
Cette première étape structure l’office du juge des contentieux de la protection. Elle garantit l’effectivité de la procédure de prévention, tout en évitant que l’irrecevabilité ne sanctionne des diligences accomplies dans les formes et délais requis. L’expression retenue, concise et ferme, confère une base procédurale solide au débat sur la résiliation.
B. La non‑rétroactivité de la loi nouvelle et l’acquisition de la clause résolutoire
Le cœur du raisonnement concerne l’articulation entre le délai de six semaines issu de la réforme de 2023 et les stipulations contractuelles antérieures. Le tribunal rappelle que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », puis affirme en conséquence que « le délai de six semaines […] ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties ». Dès lors, la clause résolutoire reproduite au commandement, mentionnant un délai de deux mois, conserve sa portée.
Le juge constate, au vu du décompte et de l’inexécution après commandement, « que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 28 février 2024 ». Cette solution, fidèle à la hiérarchie des normes et au principe de non‑rétroactivité, sécurise l’application des clauses en cours d’exécution. Elle évite une altération unilatérale des équilibres contractuels par le seul effet d’une loi nouvelle silencieuse sur les régimes transitoires.
II. La portée pratique de la décision et son appréciation
A. La suspension des effets de la clause et l’économie des délais de paiement
Le tribunal ouvre une voie d’apurement sous contrôle judiciaire, malgré l’absence de reprise intégrale des loyers avant l’audience, en raison de l’accord exprès du bailleur et des capacités de remboursement identifiées. Il énonce que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » et précise que « si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées […] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». La solution ménage un équilibre entre fermeté contractuelle et finalité préventive.
Cette approche met en cohérence l’objectif de maintien dans les lieux avec l’exigence d’une discipline de paiement, adaptée à la situation sociale documentée. La clause retrouve son effet de plein droit en cas de défaillance, l’indemnité d’occupation prenant alors le relais. La motivation, sobre et précise, balise les conditions pratiques de l’exécution, en rappelant l’extinction des pénalités pendant le délai et l’exigibilité immédiate en cas de manquement.
B. Sécurité juridique, transition législative et prévention des expulsions
La décision fournit un cadre clair pour les baux conclus avant la réforme. En retenant l’inapplication immédiate du nouveau délai, le tribunal renforce la sécurité juridique et évite une rétroactivité de fait par le canal du commandement. Cette clarté bénéficie aux justiciables et aux praticiens, en limitant les incertitudes sur les délais déclenchant la clause résolutoire.
La portée pratique est notable pour la prévention des expulsions. Le juge utilise la latitude offerte pour accorder des délais longs, calibrés sur la solvabilité, et conditionne l’éviction à la survenance d’une défaillance future objectivée. Le résultat préserve le droit au logement tout en respectant la créance locative. La cohérence d’ensemble réside dans l’articulation maîtrisée entre non‑rétroactivité, force obligatoire du bail et outils d’apurement, au service d’une exécution adaptée des obligations.