Tribunal judiciaire de Nantes – Palais de Justice, le 19 juin 2025, n°25/00267
Le présent jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, rendu le 19 juin 2025, porte sur la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour troubles de voisinage. Par acte du 29 décembre 2023, un bailleur social a consenti à deux époux la location d’un appartement moyennant un loyer mensuel de 488,52 euros, outre les charges. À la suite de plaintes répétées de voisins faisant état de nuisances sonores diverses, le bailleur a adressé aux locataires un rappel du règlement intérieur puis deux mises en demeure restées sans effet. Parallèlement, un commandement de payer leur a été délivré le 25 juin 2024 pour des arriérés de loyer. Les locataires, invités à une conciliation, ne s’y sont pas présentés.
Le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, ou subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire pour manquements aux obligations contractuelles. À l’audience, la dette locative était soldée, mais le bailleur maintenait sa demande de résiliation fondée sur les troubles de voisinage. L’un des locataires a comparu et contesté les faits, affirmant que ses cinq enfants étaient couchés à vingt et une heures. L’autre locataire n’a pas comparu.
La question posée au juge était de savoir si les nuisances sonores imputées aux locataires constituaient des manquements suffisamment graves à leur obligation d’user paisiblement des lieux pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Le juge des contentieux de la protection prononce la résiliation du bail à compter de la décision, ordonne l’expulsion des locataires avec le concours éventuel de la force publique et les condamne au paiement d’une indemnité d’occupation. La solution retenue mérite examen quant à l’appréciation souveraine des troubles de voisinage par le juge (I) et quant aux conséquences attachées à la résiliation judiciaire du bail (II).
I. L’appréciation souveraine des troubles de voisinage par le juge
Le juge fonde sa décision sur un régime juridique précis encadrant l’obligation de jouissance paisible du locataire (A), avant d’exercer son pouvoir d’appréciation quant à la gravité des manquements constatés (B).
A. Le fondement textuel de l’obligation de jouissance paisible
Le juge rappelle les textes applicables en visant les articles 1728 et 1104 du code civil ainsi que l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions imposent au locataire « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Le bail reprenait cette exigence et le règlement intérieur, opposable aux locataires, précisait que « toute infraction peut entraîner la résiliation du bail ».
Le juge retient également les articles 1217 et 1224 du code civil qui autorisent la résiliation d’un contrat synallagmatique lorsqu’une partie ne satisfait pas à son engagement. La combinaison de ces textes offre au bailleur une voie de résiliation judiciaire distincte du jeu automatique de la clause résolutoire. La dette locative étant apurée, le bailleur ne pouvait plus se prévaloir de cette clause pour défaut de paiement, mais conservait la faculté de solliciter la résiliation pour manquement à l’obligation d’usage paisible.
Cette articulation des textes manifeste l’autonomie des deux mécanismes de résiliation. La clause résolutoire suppose un impayé et le respect d’un formalisme strict. La résiliation judiciaire, elle, peut sanctionner tout manquement contractuel suffisamment grave, indépendamment de l’état de la dette.
B. L’exercice du pouvoir d’appréciation de la gravité des manquements
Le juge rappelle qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ». Ce pouvoir souverain s’exerce au regard des preuves versées aux débats.
En l’espèce, le bailleur produisait seize courriers électroniques d’une voisine et un courrier d’une autre, décrivant des nuisances sonores répétées : travaux à des heures tardives, bruits d’enfants courant la nuit, cris, jets de nourriture par les fenêtres. Le juge constate que « les agissements ont perduré » malgré les mises en demeure et que les locataires ont refusé tout contact utile, ne se présentant pas à la conciliation.
Le défendeur comparant s’est borné à contester les faits sans apporter de preuve contraire. Le juge, appliquant l’article 9 du code de procédure civile, retient que la charge de la preuve incombait au bailleur et considère celle-ci rapportée par les attestations concordantes produites. La simple dénégation du locataire ne suffisait pas à renverser cette appréciation.
La décision illustre l’exigence de preuve pesant sur le demandeur en matière de troubles de voisinage, mais également la force probante reconnue aux témoignages multiples et circonstanciés.
II. Les conséquences de la résiliation judiciaire du bail
La résiliation prononcée emporte des effets immédiats sur l’occupation des lieux (A) et s’accompagne de condamnations accessoires qui complètent la sanction du manquement (B).
A. La résiliation et l’expulsion ordonnées
Le juge « prononce la résiliation du contrat de bail à ce jour » et ordonne l’expulsion des locataires « au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ». La résiliation prend effet à la date du jugement, mettant fin au titre d’occupation.
Le jugement précise que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai légal protège les locataires contre une exécution brutale.
Le juge refuse toutefois de prononcer une astreinte, estimant que « l’octroi du concours de la force publique est suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision ». Cette motivation témoigne d’une économie des mesures coercitives, le juge réservant l’astreinte aux hypothèses où le concours de la force publique serait insuffisant ou inadapté.
Le sort des meubles est renvoyé aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui organisent leur conservation et leur restitution.
B. L’indemnité d’occupation et les frais irrépétibles
Le juge condamne les locataires à verser une indemnité d’occupation « égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail », indexée selon les conditions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité répare le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans titre postérieure à la résiliation.
Le montant retenu, calqué sur le loyer, correspond à la pratique majoritaire en la matière. L’indemnité d’occupation compense l’usage des lieux par un occupant dépourvu de droit. Elle n’a pas vocation à sanctionner le comportement fautif, mais à rétablir l’équilibre contractuel rompu.
Le juge accorde en outre une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’« il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles exposés ». Cette somme, inférieure à celle sollicitée, traduit l’appréciation souveraine du juge quant à l’équité.
L’exécution provisoire, de droit selon l’article 514 du code de procédure civile, est maintenue, le juge considérant qu’elle est « nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ». Cette solution permet au bailleur de poursuivre l’exécution sans attendre l’expiration des délais de recours, sous réserve des protections légales accordées aux occupants.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Le présent jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, rendu le 19 juin 2025, porte sur la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour troubles de voisinage. Par acte du 29 décembre 2023, un bailleur social a consenti à deux époux la location d’un appartement moyennant un loyer mensuel de 488,52 euros, outre les charges. À la suite de plaintes répétées de voisins faisant état de nuisances sonores diverses, le bailleur a adressé aux locataires un rappel du règlement intérieur puis deux mises en demeure restées sans effet. Parallèlement, un commandement de payer leur a été délivré le 25 juin 2024 pour des arriérés de loyer. Les locataires, invités à une conciliation, ne s’y sont pas présentés.
Le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, ou subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire pour manquements aux obligations contractuelles. À l’audience, la dette locative était soldée, mais le bailleur maintenait sa demande de résiliation fondée sur les troubles de voisinage. L’un des locataires a comparu et contesté les faits, affirmant que ses cinq enfants étaient couchés à vingt et une heures. L’autre locataire n’a pas comparu.
La question posée au juge était de savoir si les nuisances sonores imputées aux locataires constituaient des manquements suffisamment graves à leur obligation d’user paisiblement des lieux pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Le juge des contentieux de la protection prononce la résiliation du bail à compter de la décision, ordonne l’expulsion des locataires avec le concours éventuel de la force publique et les condamne au paiement d’une indemnité d’occupation. La solution retenue mérite examen quant à l’appréciation souveraine des troubles de voisinage par le juge (I) et quant aux conséquences attachées à la résiliation judiciaire du bail (II).
I. L’appréciation souveraine des troubles de voisinage par le juge
Le juge fonde sa décision sur un régime juridique précis encadrant l’obligation de jouissance paisible du locataire (A), avant d’exercer son pouvoir d’appréciation quant à la gravité des manquements constatés (B).
A. Le fondement textuel de l’obligation de jouissance paisible
Le juge rappelle les textes applicables en visant les articles 1728 et 1104 du code civil ainsi que l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions imposent au locataire « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Le bail reprenait cette exigence et le règlement intérieur, opposable aux locataires, précisait que « toute infraction peut entraîner la résiliation du bail ».
Le juge retient également les articles 1217 et 1224 du code civil qui autorisent la résiliation d’un contrat synallagmatique lorsqu’une partie ne satisfait pas à son engagement. La combinaison de ces textes offre au bailleur une voie de résiliation judiciaire distincte du jeu automatique de la clause résolutoire. La dette locative étant apurée, le bailleur ne pouvait plus se prévaloir de cette clause pour défaut de paiement, mais conservait la faculté de solliciter la résiliation pour manquement à l’obligation d’usage paisible.
Cette articulation des textes manifeste l’autonomie des deux mécanismes de résiliation. La clause résolutoire suppose un impayé et le respect d’un formalisme strict. La résiliation judiciaire, elle, peut sanctionner tout manquement contractuel suffisamment grave, indépendamment de l’état de la dette.
B. L’exercice du pouvoir d’appréciation de la gravité des manquements
Le juge rappelle qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ». Ce pouvoir souverain s’exerce au regard des preuves versées aux débats.
En l’espèce, le bailleur produisait seize courriers électroniques d’une voisine et un courrier d’une autre, décrivant des nuisances sonores répétées : travaux à des heures tardives, bruits d’enfants courant la nuit, cris, jets de nourriture par les fenêtres. Le juge constate que « les agissements ont perduré » malgré les mises en demeure et que les locataires ont refusé tout contact utile, ne se présentant pas à la conciliation.
Le défendeur comparant s’est borné à contester les faits sans apporter de preuve contraire. Le juge, appliquant l’article 9 du code de procédure civile, retient que la charge de la preuve incombait au bailleur et considère celle-ci rapportée par les attestations concordantes produites. La simple dénégation du locataire ne suffisait pas à renverser cette appréciation.
La décision illustre l’exigence de preuve pesant sur le demandeur en matière de troubles de voisinage, mais également la force probante reconnue aux témoignages multiples et circonstanciés.
II. Les conséquences de la résiliation judiciaire du bail
La résiliation prononcée emporte des effets immédiats sur l’occupation des lieux (A) et s’accompagne de condamnations accessoires qui complètent la sanction du manquement (B).
A. La résiliation et l’expulsion ordonnées
Le juge « prononce la résiliation du contrat de bail à ce jour » et ordonne l’expulsion des locataires « au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ». La résiliation prend effet à la date du jugement, mettant fin au titre d’occupation.
Le jugement précise que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai légal protège les locataires contre une exécution brutale.
Le juge refuse toutefois de prononcer une astreinte, estimant que « l’octroi du concours de la force publique est suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision ». Cette motivation témoigne d’une économie des mesures coercitives, le juge réservant l’astreinte aux hypothèses où le concours de la force publique serait insuffisant ou inadapté.
Le sort des meubles est renvoyé aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui organisent leur conservation et leur restitution.
B. L’indemnité d’occupation et les frais irrépétibles
Le juge condamne les locataires à verser une indemnité d’occupation « égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail », indexée selon les conditions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité répare le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans titre postérieure à la résiliation.
Le montant retenu, calqué sur le loyer, correspond à la pratique majoritaire en la matière. L’indemnité d’occupation compense l’usage des lieux par un occupant dépourvu de droit. Elle n’a pas vocation à sanctionner le comportement fautif, mais à rétablir l’équilibre contractuel rompu.
Le juge accorde en outre une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’« il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles exposés ». Cette somme, inférieure à celle sollicitée, traduit l’appréciation souveraine du juge quant à l’équité.
L’exécution provisoire, de droit selon l’article 514 du code de procédure civile, est maintenue, le juge considérant qu’elle est « nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ». Cette solution permet au bailleur de poursuivre l’exécution sans attendre l’expiration des délais de recours, sous réserve des protections légales accordées aux occupants.