Tribunal judiciaire de Nantes – Palais de Justice, le 23 juin 2025, n°25/01398
Le Tribunal judiciaire de Nantes, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2025 (RG 25/01398, Portalis DBYS-W-B7J-NXYW), statue sur la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et sur l’expulsion. Le litige naît d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi d’une assignation aux fins de constat de résiliation, après signalement des impayés et notification au représentant de l’État.
Les faits utiles tiennent à un bail d’habitation conclu en 2015, à une défaillance prolongée de paiement, à un commandement délivré le 28 novembre 2024, demeuré infructueux, et à l’absence de procédure de surendettement en cours. À l’audience, la locataire reconnaît la dette et son impossibilité de reprendre le paiement courant ou de proposer un apurement. Un diagnostic social et financier est communiqué au bailleur.
La procédure a été précédée d’un signalement aux organismes payeurs d’aides au logement, réputant saisie la commission de prévention des expulsions. L’assignation est notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience. Le demandeur sollicite la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des arriérés, outre les dépens et l’article 700. La défenderesse ne conteste ni le principe de la créance, ni son montant actualisé, mais invoque sa précarité.
La question de droit portait, d’abord, sur la recevabilité de l’action à l’aune des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, telles qu’issues de la réforme du 27 juillet 2023, ensuite, sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et la mesure des conséquences locatives et pécuniaires. La juridiction juge l’action recevable, constate l’acquisition de la clause à la date du 29 janvier 2025, ordonne l’expulsion avec délai légal, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges, condamne au paiement de 2 085,29 euros avec intérêts, déboute la demande au titre de l’article 700 et met les dépens à la charge de la partie perdante.
I. La mise en œuvre des garanties préalables et de la clause résolutoire
A. La recevabilité de l’action au regard des formalités préalables
La juridiction retient la régularité des diligences imposées par le dispositif de prévention. Elle vise l’article 24 II de la loi de 1989, selon lequel “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation (…) avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission (…) Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée (…) aux organismes payeurs des aides au logement (…)”. Elle rappelle aussi l’article 24 III, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation (…) est notifiée (…) au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…)”.
Appliquant ces textes, le juge constate le signalement préalable à la caisse d’allocations et la notification préfectorale six semaines avant l’audience. Il en déduit que “Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail”. La démonstration s’appuie sur des actes datés et sur la persistance de l’impayé, qui suffit à parfaire la saisine réputée de la commission.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
La décision cite l’article 24 I, “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit (…) Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”. Elle relève que le bail comporte une stipulation résolutoire et qu’un commandement régulier a été signifié. Le juge retient ensuite, au vu des décomptes, qu’“il ressort des pièces versées aux débats (…) que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois”, de sorte que la clause a produit effet au 29 janvier 2025.
La conséquence est immédiate sur le statut de l’occupant, “occupant désormais le logement sans droit ni titre”, et sur la sanction d’expulsion, dans le respect du délai légal après commandement de quitter les lieux. La juridiction fixe en outre l’indemnité d’occupation “au montant du loyer et des provisions sur charges”, avec indexation selon la législation applicable, et rappelle que “l’exécution provisoire de la présente décision est de droit”.
II. La cohérence normative et la portée pratique de la solution
A. Une application fidèle des textes réformés et des principes probatoires
La motivation articule la réforme de 2023 et le contrat. Le visa du délai légal de six semaines n’empêche pas de constater un délai contractuel plus long, favorable au locataire, sans altérer l’issue. Cette cohérence protège l’ordre public de protection. Sur la preuve de la dette, la décision rappelle l’article 1353 du code civil et retient, à juste titre, que la créance “est justifiée en son principe” par le bail et les décomptes non contestés. Elle opère un tri rigoureux des sommes, en excluant des arriérés les frais de contentieux, relevant des dépens : “Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 262,57 € imputée à la locataire”.
Cette approche préserve l’exactitude du titre et évite la confusion entre dettes de loyers et accessoires de procédure. L’articulation entre clause résolutoire, délai légal, et consistance de la créance apparaît maîtrisée, au bénéfice de la sécurité juridique des suites exécutoires.
B. Prévention des expulsions, équité procédurale et conséquences pratiques
La décision illustre la finalité préventive du signalement et de la notification préfectorale. Les citations précitées montrent que le juge contrôle l’effectivité des diligences, sans en faire un obstacle formaliste quand les délais sont observés et l’impayé persiste. Le rappel des diagnostics sociaux et l’absence de procédure de surendettement confirment que l’office du juge intègre les éléments contextuels sans neutraliser les effets de la clause.
Sur les frais irrépétibles, la juridiction rappelle que “le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”, et, en l’espèce, refuse l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700. Cette appréciation s’accorde avec la reconnaissance d’une précarité avérée et limite la charge financière additionnelle, tout en laissant peser les dépens procéduraux sur la partie perdante.
La portée pratique est nette pour les bailleurs sociaux et les locataires en difficulté. La solution confirme la nécessité d’activer sans délai les mécanismes de prévention et d’établir un décompte strictement locatif. Elle rappelle que l’indemnité d’occupation se substitue au loyer après acquisition de la clause, et que l’exécution provisoire permet une mise en œuvre rapide, sous réserve des délais protecteurs d’expulsion. En définitive, l’équilibre trouvé entre rigueur des conditions légales et égard à la situation économique conforte un standard opérationnel, aisément transposable aux litiges analogues.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Le Tribunal judiciaire de Nantes, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2025 (RG 25/01398, Portalis DBYS-W-B7J-NXYW), statue sur la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et sur l’expulsion. Le litige naît d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi d’une assignation aux fins de constat de résiliation, après signalement des impayés et notification au représentant de l’État.
Les faits utiles tiennent à un bail d’habitation conclu en 2015, à une défaillance prolongée de paiement, à un commandement délivré le 28 novembre 2024, demeuré infructueux, et à l’absence de procédure de surendettement en cours. À l’audience, la locataire reconnaît la dette et son impossibilité de reprendre le paiement courant ou de proposer un apurement. Un diagnostic social et financier est communiqué au bailleur.
La procédure a été précédée d’un signalement aux organismes payeurs d’aides au logement, réputant saisie la commission de prévention des expulsions. L’assignation est notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience. Le demandeur sollicite la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des arriérés, outre les dépens et l’article 700. La défenderesse ne conteste ni le principe de la créance, ni son montant actualisé, mais invoque sa précarité.
La question de droit portait, d’abord, sur la recevabilité de l’action à l’aune des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, telles qu’issues de la réforme du 27 juillet 2023, ensuite, sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et la mesure des conséquences locatives et pécuniaires. La juridiction juge l’action recevable, constate l’acquisition de la clause à la date du 29 janvier 2025, ordonne l’expulsion avec délai légal, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges, condamne au paiement de 2 085,29 euros avec intérêts, déboute la demande au titre de l’article 700 et met les dépens à la charge de la partie perdante.
I. La mise en œuvre des garanties préalables et de la clause résolutoire
A. La recevabilité de l’action au regard des formalités préalables
La juridiction retient la régularité des diligences imposées par le dispositif de prévention. Elle vise l’article 24 II de la loi de 1989, selon lequel “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation (…) avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission (…) Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée (…) aux organismes payeurs des aides au logement (…)”. Elle rappelle aussi l’article 24 III, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation (…) est notifiée (…) au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…)”.
Appliquant ces textes, le juge constate le signalement préalable à la caisse d’allocations et la notification préfectorale six semaines avant l’audience. Il en déduit que “Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail”. La démonstration s’appuie sur des actes datés et sur la persistance de l’impayé, qui suffit à parfaire la saisine réputée de la commission.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
La décision cite l’article 24 I, “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit (…) Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”. Elle relève que le bail comporte une stipulation résolutoire et qu’un commandement régulier a été signifié. Le juge retient ensuite, au vu des décomptes, qu’“il ressort des pièces versées aux débats (…) que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois”, de sorte que la clause a produit effet au 29 janvier 2025.
La conséquence est immédiate sur le statut de l’occupant, “occupant désormais le logement sans droit ni titre”, et sur la sanction d’expulsion, dans le respect du délai légal après commandement de quitter les lieux. La juridiction fixe en outre l’indemnité d’occupation “au montant du loyer et des provisions sur charges”, avec indexation selon la législation applicable, et rappelle que “l’exécution provisoire de la présente décision est de droit”.
II. La cohérence normative et la portée pratique de la solution
A. Une application fidèle des textes réformés et des principes probatoires
La motivation articule la réforme de 2023 et le contrat. Le visa du délai légal de six semaines n’empêche pas de constater un délai contractuel plus long, favorable au locataire, sans altérer l’issue. Cette cohérence protège l’ordre public de protection. Sur la preuve de la dette, la décision rappelle l’article 1353 du code civil et retient, à juste titre, que la créance “est justifiée en son principe” par le bail et les décomptes non contestés. Elle opère un tri rigoureux des sommes, en excluant des arriérés les frais de contentieux, relevant des dépens : “Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 262,57 € imputée à la locataire”.
Cette approche préserve l’exactitude du titre et évite la confusion entre dettes de loyers et accessoires de procédure. L’articulation entre clause résolutoire, délai légal, et consistance de la créance apparaît maîtrisée, au bénéfice de la sécurité juridique des suites exécutoires.
B. Prévention des expulsions, équité procédurale et conséquences pratiques
La décision illustre la finalité préventive du signalement et de la notification préfectorale. Les citations précitées montrent que le juge contrôle l’effectivité des diligences, sans en faire un obstacle formaliste quand les délais sont observés et l’impayé persiste. Le rappel des diagnostics sociaux et l’absence de procédure de surendettement confirment que l’office du juge intègre les éléments contextuels sans neutraliser les effets de la clause.
Sur les frais irrépétibles, la juridiction rappelle que “le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”, et, en l’espèce, refuse l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700. Cette appréciation s’accorde avec la reconnaissance d’une précarité avérée et limite la charge financière additionnelle, tout en laissant peser les dépens procéduraux sur la partie perdante.
La portée pratique est nette pour les bailleurs sociaux et les locataires en difficulté. La solution confirme la nécessité d’activer sans délai les mécanismes de prévention et d’établir un décompte strictement locatif. Elle rappelle que l’indemnité d’occupation se substitue au loyer après acquisition de la clause, et que l’exécution provisoire permet une mise en œuvre rapide, sous réserve des délais protecteurs d’expulsion. En définitive, l’équilibre trouvé entre rigueur des conditions légales et égard à la situation économique conforte un standard opérationnel, aisément transposable aux litiges analogues.