Tribunal judiciaire de Nantes – Palais de Justice, le 23 juin 2025, n°25/01417
Le Tribunal judiciaire de Nantes, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2025, statue en matière d’expulsion locative à la suite d’impayés persistants. Un bail d’habitation conclu en 2012 liait un bailleur social et une locataire pour un loyer modeste assorti de provisions sur charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en décembre 2024, puis une assignation a été enrôlée en février 2025. La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le juge rappelle que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”. La procédure préalable d’alerte et de coordination a été enclenchée avec signalement aux organismes payeurs, et la notification préfectorale a précédé l’audience de plus de six semaines. La question portait sur la recevabilité de l’action au regard des exigences issues de la réforme de 2023 et sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire, en présence d’un commandement resté infructueux. Le juge déclare l’action recevable et constate la résiliation au 18 février 2025, ordonne la libération des lieux, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et condamne au paiement d’un arriéré actualisé. Il écarte la demande au titre de l’article 700, au regard de l’équité.
I. La recevabilité au prisme du parcours légal d’expulsion A. La commission de prévention et la persistance de l’impayé Le juge vérifie la saisine réputée de la commission de coordination par le signalement de l’impayé aux organismes payeurs dans le délai prescrit. Il retient que la persistance de l’impayé suffit à parfaire cette saisine, conformément à la lettre de la loi. La motivation combine contrôle des délais et appréciation concrète des diligences du bailleur social. En ce sens, l’ordonnance relève la preuve d’un signalement préalable et l’absence de régularisation dans l’intervalle. La décision souligne une lecture finaliste du mécanisme, centrée sur la prévention des expulsions plutôt que sur un formalisme excessif.
B. La notification préfectorale et l’exigence du délai de six semaines La réforme de 2023 a renforcé le contrôle temporel de l’assignation en introduisant un délai impératif. Le juge cite que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience”. La notification intervenue le 27 février 2025 pour une audience le 19 mai 2025 satisfait largement l’exigence. Le contrôle se veut objectif, vérifiant la date de transmission dématérialisée et son antériorité suffisante. Le raisonnement s’achève par la formule claire suivante : “Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.”
II. L’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses suites A. Le délai légal de six semaines et la stipulation de deux mois La loi issue de 2023 prévoit que “Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le bail stipulait pour sa part un délai de deux mois, plus favorable à la locataire. Le commandement est resté infructueux plus de deux mois, ce qui rend indifférente l’alternative entre six semaines et deux mois. Le juge en déduit sans détour “qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.” La solution respecte la hiérarchie des normes tout en accueillant la clause plus protectrice, qui diffère seulement l’exigibilité des effets résolutoires.
B. Les conséquences de la résiliation: expulsion, indemnité d’occupation et actualisation La résiliation place l’occupante sans droit ni titre, avec un régime de protection procédurale encadrant l’évacuation. La décision rappelle le délai légal avant concours de la force publique “à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1”. Le sort des biens mobiliers est également borné par le droit de l’exécution forcée, le juge rappelant que “le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.” S’agissant des sommes dues, l’indemnité d’occupation est fixée par référence au dernier loyer et aux charges, jusqu’à restitution effective des clés. Le juge admet l’actualisation de la créance telle que formulée dans l’assignation, retenant que “L’assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle (…) de sorte que l’actualisation de la créance est recevable.” Cette articulation garantit la lisibilité de la dette postérieure et prévient les redites procédurales, sans surprendre la défense en l’absence de comparution.
La décision présente une pédagogie nette du parcours légal d’expulsion à la suite de la réforme de 2023. Elle illustre un contrôle attentif des délais protecteurs, une conciliation entre clause contractuelle plus favorable et norme impérative, et une gestion rigoureuse des suites pécuniaires par l’actualisation. L’office du juge se déploie avec mesure, entre exigence de recevabilité et proportionnalité des conséquences, au service d’une application stable du droit positif.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Nantes, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2025, statue en matière d’expulsion locative à la suite d’impayés persistants. Un bail d’habitation conclu en 2012 liait un bailleur social et une locataire pour un loyer modeste assorti de provisions sur charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en décembre 2024, puis une assignation a été enrôlée en février 2025. La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le juge rappelle que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”. La procédure préalable d’alerte et de coordination a été enclenchée avec signalement aux organismes payeurs, et la notification préfectorale a précédé l’audience de plus de six semaines. La question portait sur la recevabilité de l’action au regard des exigences issues de la réforme de 2023 et sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire, en présence d’un commandement resté infructueux. Le juge déclare l’action recevable et constate la résiliation au 18 février 2025, ordonne la libération des lieux, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et condamne au paiement d’un arriéré actualisé. Il écarte la demande au titre de l’article 700, au regard de l’équité.
I. La recevabilité au prisme du parcours légal d’expulsion
A. La commission de prévention et la persistance de l’impayé
Le juge vérifie la saisine réputée de la commission de coordination par le signalement de l’impayé aux organismes payeurs dans le délai prescrit. Il retient que la persistance de l’impayé suffit à parfaire cette saisine, conformément à la lettre de la loi. La motivation combine contrôle des délais et appréciation concrète des diligences du bailleur social. En ce sens, l’ordonnance relève la preuve d’un signalement préalable et l’absence de régularisation dans l’intervalle. La décision souligne une lecture finaliste du mécanisme, centrée sur la prévention des expulsions plutôt que sur un formalisme excessif.
B. La notification préfectorale et l’exigence du délai de six semaines
La réforme de 2023 a renforcé le contrôle temporel de l’assignation en introduisant un délai impératif. Le juge cite que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience”. La notification intervenue le 27 février 2025 pour une audience le 19 mai 2025 satisfait largement l’exigence. Le contrôle se veut objectif, vérifiant la date de transmission dématérialisée et son antériorité suffisante. Le raisonnement s’achève par la formule claire suivante : “Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.”
II. L’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses suites
A. Le délai légal de six semaines et la stipulation de deux mois
La loi issue de 2023 prévoit que “Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le bail stipulait pour sa part un délai de deux mois, plus favorable à la locataire. Le commandement est resté infructueux plus de deux mois, ce qui rend indifférente l’alternative entre six semaines et deux mois. Le juge en déduit sans détour “qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.” La solution respecte la hiérarchie des normes tout en accueillant la clause plus protectrice, qui diffère seulement l’exigibilité des effets résolutoires.
B. Les conséquences de la résiliation: expulsion, indemnité d’occupation et actualisation
La résiliation place l’occupante sans droit ni titre, avec un régime de protection procédurale encadrant l’évacuation. La décision rappelle le délai légal avant concours de la force publique “à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1”. Le sort des biens mobiliers est également borné par le droit de l’exécution forcée, le juge rappelant que “le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.” S’agissant des sommes dues, l’indemnité d’occupation est fixée par référence au dernier loyer et aux charges, jusqu’à restitution effective des clés. Le juge admet l’actualisation de la créance telle que formulée dans l’assignation, retenant que “L’assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle (…) de sorte que l’actualisation de la créance est recevable.” Cette articulation garantit la lisibilité de la dette postérieure et prévient les redites procédurales, sans surprendre la défense en l’absence de comparution.
La décision présente une pédagogie nette du parcours légal d’expulsion à la suite de la réforme de 2023. Elle illustre un contrôle attentif des délais protecteurs, une conciliation entre clause contractuelle plus favorable et norme impérative, et une gestion rigoureuse des suites pécuniaires par l’actualisation. L’office du juge se déploie avec mesure, entre exigence de recevabilité et proportionnalité des conséquences, au service d’une application stable du droit positif.