Tribunal judiciaire de Nice, le 1 juillet 2025, n°25/00438
Par un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 1er juillet 2025 (procédure accélérée au fond, n° RG 25/00438), le juge délégué a autorisé la vente d’un bien indivis hors la présence d’un indivisaire opposant. Le litige naît d’une indivision successorale portant sur un appartement vacant, évalué entre 250 000 et 300 000 euros, pour lequel une offre ferme de 250 000 euros a été présentée par des descendants des auteurs de la succession. Un indivisaire s’est opposé au projet, principalement en contestant la répartition du prix et en évoquant d’autres estimations, sans fournir d’éléments objectifs.
La procédure révèle une assignation en procédure accélérée au fond, une réouverture des débats afin d’assurer le contradictoire après une demande d’aide juridictionnelle rejetée, et l’absence de constitution du défendeur à l’audience de renvoi. Les demandeurs ont sollicité l’autorisation judiciaire de vendre sur le fondement des textes invoqués à l’assignation, tandis que le juge motive sa décision à partir des pouvoirs conférés par le code civil en matière d’indivision. Deux thèses se dégagent ainsi quant à l’office du juge: l’une, favorable à une mesure d’administration d’urgence justifiée par l’intérêt commun; l’autre, centrée sur la contestation de l’opportunité du prix et de la répartition, sans remise en cause probante de la valeur ou de l’urgence.
La question de droit tient à la possibilité d’autoriser la vente d’un bien indivis, hors la présence d’un indivisaire opposant, sur le fondement des mesures d’urgence requises par l’intérêt commun, au regard de l’état du bien, du prix proposé et de l’accord de la majorité. Le tribunal tranche en retenant l’office du président pour ordonner une mesure nécessaire à l’intérêt commun, au vu de l’inoccupation prolongée, d’un risque de dégradation et de l’existence d’un accord majoritaire sur un prix situant le bien dans sa fourchette de valeur.
Le dispositif autorise la vente au prix net vendeur de 250 000 euros, rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et laisse à chaque partie la charge de ses dépens. Le raisonnement s’appuie sur des motifs précis, parmi lesquels « Selon l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun », ainsi que sur des éléments factuels établissant l’urgence, notamment que « Il n’est pas contesté que l’appartement est inoccupé depuis le mois d’août 2022 ».
I. Le cadre légal et la qualification de l’urgence
A. Les pouvoirs du juge et l’intérêt commun
Le tribunal articule la décision autour des prérogatives reconnues au président en matière d’indivision. Le rappel textuel éclaire l’office du juge saisi en urgence: « Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir […] une provision […] Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur […] soit nommer un séquestre. » L’énumération, non limitative, autorise des mesures conservatoires ou d’administration nécessaires, dès lors que l’intérêt commun l’exige.
La vente est analysée comme la mesure la plus apte à préserver l’intérêt commun, compte tenu de la vacance durable, de la dépréciation possible et de la disponibilité d’une offre sérieuse au prix médian de l’intervalle d’évaluation. Le juge relève l’accord majoritaire, l’absence d’éléments contraires produits par l’opposant, et la finalité de sortie d’indivision. Il en déduit que l’autorisation répond à une nécessité pratique, adaptée au péril d’inaction et compatible avec l’économie du régime.
B. L’établissement concret de l’urgence et le contrôle du prix
L’urgence se fonde sur des circonstances objectivement vérifiées. Le juge constate que « Il n’est pas contesté que l’appartement est inoccupé depuis le mois d’août 2022 », ce qui justifie une mesure rapide pour éviter des frais et une dégradation. Les avis de valeur retenus, antérieurs mais convergents, cadrent le prix proposé dans une fourchette plausible, en signalant des travaux à prévoir.
Le contrôle du prix demeure sommaire, mais réel, au regard des pièces adverses manquantes. L’opposition, motivée par une contestation de la répartition interne du prix, ne remet pas en cause l’adéquation du montant avec la valeur vénale présumée. Le juge rappelle que la vente vise l’intérêt commun de l’indivision, non l’arbitrage immédiat des comptes entre coïndivisaires, lequel relève d’un autre temps procédural.
II. La cohérence du fondement retenu et la portée pratique
A. Le choix de l’article 815-6 face aux mécanismes majoritaires
L’emploi de l’article 815-6 peut surprendre dans une configuration où la majorité des indivisaires adhère à la vente. Cependant, le tribunal assume une lecture finaliste des pouvoirs d’urgence, justifiée par l’inoccupation, l’érosion de la valeur et l’initiative concrète de cession. Le motif décisif le formule nettement: « Il convient en conséquence au vu de l’accord de la majorité des indivisaires […] de faire droit dans l’intérêt commun à la demande et d’autoriser […] la vente […] au prix de 250 000 € net vendeur. »
Une telle démarche présente l’avantage d’une réponse rapide lorsque l’inertie menace l’actif. Elle suppose, en contrepartie, un contrôle suffisant de la consistance de l’offre et de l’absence d’alternative crédible. En l’espèce, l’opposant n’apporte ni avis de valeur contraire, ni projet concurrent, ce qui conforte la proportionnalité de la mesure.
B. Les garanties procédurales et les limites de la solution
La solution se signale par une prudence procédurale mesurée. La réouverture des débats a permis une mise en état contradictoire minimale; l’opposant, défaillant, supporte la conséquence probatoire de son silence. Le rejet de l’indemnité procédurale, motivé par « Compte tenu de la nature de l’affaire et des circonstances de l’espèce », évite de pénaliser excessivement une partie déjà non représentée, renforçant l’équilibre de la décision.
La portée de l’arrêt demeure pragmatique. Il appuie l’idée qu’une vacance prolongée, jointe à une offre sérieuse et à l’accord majoritaire, caractérise l’intérêt commun justifiant une autorisation judiciaire de vendre. La circonstance que les acquéreurs soient des descendants n’altère pas, en elle-même, la validité de l’opération, sous réserve d’un prix conforme et d’un consentement libre des coïndivisaires. La solution offre ainsi aux praticiens une voie efficace de gestion d’indivision, tout en rappelant que l’office du juge, ici, se limite à prévenir la déperdition de valeur et à permettre la réalisation d’un actif dans des conditions suffisamment garanties.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 1er juillet 2025 (procédure accélérée au fond, n° RG 25/00438), le juge délégué a autorisé la vente d’un bien indivis hors la présence d’un indivisaire opposant. Le litige naît d’une indivision successorale portant sur un appartement vacant, évalué entre 250 000 et 300 000 euros, pour lequel une offre ferme de 250 000 euros a été présentée par des descendants des auteurs de la succession. Un indivisaire s’est opposé au projet, principalement en contestant la répartition du prix et en évoquant d’autres estimations, sans fournir d’éléments objectifs.
La procédure révèle une assignation en procédure accélérée au fond, une réouverture des débats afin d’assurer le contradictoire après une demande d’aide juridictionnelle rejetée, et l’absence de constitution du défendeur à l’audience de renvoi. Les demandeurs ont sollicité l’autorisation judiciaire de vendre sur le fondement des textes invoqués à l’assignation, tandis que le juge motive sa décision à partir des pouvoirs conférés par le code civil en matière d’indivision. Deux thèses se dégagent ainsi quant à l’office du juge: l’une, favorable à une mesure d’administration d’urgence justifiée par l’intérêt commun; l’autre, centrée sur la contestation de l’opportunité du prix et de la répartition, sans remise en cause probante de la valeur ou de l’urgence.
La question de droit tient à la possibilité d’autoriser la vente d’un bien indivis, hors la présence d’un indivisaire opposant, sur le fondement des mesures d’urgence requises par l’intérêt commun, au regard de l’état du bien, du prix proposé et de l’accord de la majorité. Le tribunal tranche en retenant l’office du président pour ordonner une mesure nécessaire à l’intérêt commun, au vu de l’inoccupation prolongée, d’un risque de dégradation et de l’existence d’un accord majoritaire sur un prix situant le bien dans sa fourchette de valeur.
Le dispositif autorise la vente au prix net vendeur de 250 000 euros, rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et laisse à chaque partie la charge de ses dépens. Le raisonnement s’appuie sur des motifs précis, parmi lesquels « Selon l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun », ainsi que sur des éléments factuels établissant l’urgence, notamment que « Il n’est pas contesté que l’appartement est inoccupé depuis le mois d’août 2022 ».
I. Le cadre légal et la qualification de l’urgence
A. Les pouvoirs du juge et l’intérêt commun
Le tribunal articule la décision autour des prérogatives reconnues au président en matière d’indivision. Le rappel textuel éclaire l’office du juge saisi en urgence: « Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir […] une provision […] Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur […] soit nommer un séquestre. » L’énumération, non limitative, autorise des mesures conservatoires ou d’administration nécessaires, dès lors que l’intérêt commun l’exige.
La vente est analysée comme la mesure la plus apte à préserver l’intérêt commun, compte tenu de la vacance durable, de la dépréciation possible et de la disponibilité d’une offre sérieuse au prix médian de l’intervalle d’évaluation. Le juge relève l’accord majoritaire, l’absence d’éléments contraires produits par l’opposant, et la finalité de sortie d’indivision. Il en déduit que l’autorisation répond à une nécessité pratique, adaptée au péril d’inaction et compatible avec l’économie du régime.
B. L’établissement concret de l’urgence et le contrôle du prix
L’urgence se fonde sur des circonstances objectivement vérifiées. Le juge constate que « Il n’est pas contesté que l’appartement est inoccupé depuis le mois d’août 2022 », ce qui justifie une mesure rapide pour éviter des frais et une dégradation. Les avis de valeur retenus, antérieurs mais convergents, cadrent le prix proposé dans une fourchette plausible, en signalant des travaux à prévoir.
Le contrôle du prix demeure sommaire, mais réel, au regard des pièces adverses manquantes. L’opposition, motivée par une contestation de la répartition interne du prix, ne remet pas en cause l’adéquation du montant avec la valeur vénale présumée. Le juge rappelle que la vente vise l’intérêt commun de l’indivision, non l’arbitrage immédiat des comptes entre coïndivisaires, lequel relève d’un autre temps procédural.
II. La cohérence du fondement retenu et la portée pratique
A. Le choix de l’article 815-6 face aux mécanismes majoritaires
L’emploi de l’article 815-6 peut surprendre dans une configuration où la majorité des indivisaires adhère à la vente. Cependant, le tribunal assume une lecture finaliste des pouvoirs d’urgence, justifiée par l’inoccupation, l’érosion de la valeur et l’initiative concrète de cession. Le motif décisif le formule nettement: « Il convient en conséquence au vu de l’accord de la majorité des indivisaires […] de faire droit dans l’intérêt commun à la demande et d’autoriser […] la vente […] au prix de 250 000 € net vendeur. »
Une telle démarche présente l’avantage d’une réponse rapide lorsque l’inertie menace l’actif. Elle suppose, en contrepartie, un contrôle suffisant de la consistance de l’offre et de l’absence d’alternative crédible. En l’espèce, l’opposant n’apporte ni avis de valeur contraire, ni projet concurrent, ce qui conforte la proportionnalité de la mesure.
B. Les garanties procédurales et les limites de la solution
La solution se signale par une prudence procédurale mesurée. La réouverture des débats a permis une mise en état contradictoire minimale; l’opposant, défaillant, supporte la conséquence probatoire de son silence. Le rejet de l’indemnité procédurale, motivé par « Compte tenu de la nature de l’affaire et des circonstances de l’espèce », évite de pénaliser excessivement une partie déjà non représentée, renforçant l’équilibre de la décision.
La portée de l’arrêt demeure pragmatique. Il appuie l’idée qu’une vacance prolongée, jointe à une offre sérieuse et à l’accord majoritaire, caractérise l’intérêt commun justifiant une autorisation judiciaire de vendre. La circonstance que les acquéreurs soient des descendants n’altère pas, en elle-même, la validité de l’opération, sous réserve d’un prix conforme et d’un consentement libre des coïndivisaires. La solution offre ainsi aux praticiens une voie efficace de gestion d’indivision, tout en rappelant que l’office du juge, ici, se limite à prévenir la déperdition de valeur et à permettre la réalisation d’un actif dans des conditions suffisamment garanties.