Tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 juin 2025, n°25/00137
Rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnance de référé du 23 juin 2025, la décision commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés, la question de la non‑rétroactivité de la réforme du 27 juillet 2023 et l’office du juge des contentieux de la protection en matière de suspension et d’apurement. Un bail d’habitation, conclu en 2017 et assorti de deux emplacements de stationnement, a donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi d’une assignation en référé, après information des services préfectoraux et réalisation d’un diagnostic social. Les preneurs ont proposé un plan d’apurement, accepté par le bailleur, tout en reprenant le paiement du loyer courant.
La procédure a respecté les formalités spécifiques, l’assignation ayant été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la commission de prévention des expulsions avisée en amont. Le demandeur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation, des sommes au titre du SLS et l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs ont reconnu la dette et demandé la suspension de la clause au bénéfice d’un échéancier. Le litige posait deux questions liées: l’acquisition de la clause résolutoire au regard du délai d’apurement applicable à un bail antérieur à la réforme de 2023 et la possibilité de suspendre ses effets par un plan respectant l’article 24 de la loi de 1989. La juridiction a déclaré l’action recevable, retenu l’acquisition de la clause au 30 décembre 2024, puis suspendu ses effets sous condition du plan, fixé une provision de 1 878,10 euros avec échelonnement, déterminé l’indemnité d’occupation et débouté la demande de SLS faute de preuve, l’ordonnance étant exécutoire de droit.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leur contrôle
A. La recevabilité de l’action au prisme des formalités préalables La juridiction vérifie les diligences imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par les textes relatifs à la prévention des expulsions. Elle constate que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » La notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine suffisante de la commission de coordination sont regardées comme établies. Ce contrôle, bref mais précis, sécurise l’accès au juge des mesures urgentes et prévient toute nullité de forme. Il confirme la place centrale des garanties procédurales dans le contentieux locatif.
La transition vers le bien‑fondé s’opère naturellement, la recevabilité actant la possibilité d’examiner l’acquisition de la clause au regard des délais légaux pertinents et des stipulations contractuelles.
B. L’acquisition de la clause et la non‑rétroactivité de la réforme de 2023 Le cœur du raisonnement tient à l’articulation des délais d’apurement avec l’article 2 du code civil. La juridiction relève que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil », puis en déduit: « Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 […] ». Le délai de deux mois demeure donc la référence utile pour un bail signé en 2017. La dette n’ayant pas été apurée dans ce délai, « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ». L’analyse est juridiquement sobre et fidèle au principe classique de non‑rétroactivité, évitant toute extension temporelle indue de la réforme.
Cette solution, ferme sur l’acquisition, ménage toutefois l’étape suivante, consacrée à l’office du juge en matière de suspension et à la conciliation entre créance locative et prévention des expulsions.
II. L’office du juge des contentieux de la protection et la conciliation des intérêts
A. La suspension de la clause résolutoire au regard d’un plan d’apurement effectif La décision retient un équilibre limpide entre rigueur contractuelle et pragmatisme social. Sur la base d’un plan signé et de la reprise du loyer courant, elle énonce qu’« il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement ». Elle précise encore que « la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué », instaurant une véritable purge conditionnelle. La vigilance demeure, puisque « à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise ». La grille de lecture est classique en référé: maintien sous condition et menace d’expulsion en cas de défaillance avérée.
La cohérence interne est renforcée par la reprise, dans le dispositif, du point de départ de la résiliation en cas d’échec, « le bail [étant] considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 décembre 2024 », ce qui clarifie l’effet rétroactif attaché à la déchéance du plan.
B. Les suites financières: provision, indemnité d’occupation et demandes accessoires L’ordonnance mobilise l’article 835 du code de procédure civile pour allouer une provision, l’obligation n’étant pas « sérieusement contestable ». Elle module l’exigibilité par un échéancier, conciliant efficacité de la créance et soutenabilité du recouvrement. Elle précise, pour l’occupation post‑résiliation, qu’« En cas de maintien dans les lieux des locataires […] une indemnité d’occupation sera due », et la fixe « provisoirement […] à la somme mensuelle de 689,03 euros ». La mesure est fonctionnelle, alignée sur la logique indemnitaire, révisable comme l’étaient loyers et charges.
La juridiction déboute par ailleurs la demande au titre du SLS, faute de preuve, relevant que « Le bailleur ne verse pas de pièces de nature à fonder cette demande. » Elle statue enfin sur les frais irrépétibles par la formule attendue, « L’équité commande […] », et rappelle l’exigence procédurale que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire ». L’ensemble assure une clôture ordonnée du volet accessoire et confirme la vocation opérationnelle du référé.
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Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnance de référé du 23 juin 2025, la décision commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés, la question de la non‑rétroactivité de la réforme du 27 juillet 2023 et l’office du juge des contentieux de la protection en matière de suspension et d’apurement. Un bail d’habitation, conclu en 2017 et assorti de deux emplacements de stationnement, a donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi d’une assignation en référé, après information des services préfectoraux et réalisation d’un diagnostic social. Les preneurs ont proposé un plan d’apurement, accepté par le bailleur, tout en reprenant le paiement du loyer courant.
La procédure a respecté les formalités spécifiques, l’assignation ayant été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la commission de prévention des expulsions avisée en amont. Le demandeur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation, des sommes au titre du SLS et l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs ont reconnu la dette et demandé la suspension de la clause au bénéfice d’un échéancier. Le litige posait deux questions liées: l’acquisition de la clause résolutoire au regard du délai d’apurement applicable à un bail antérieur à la réforme de 2023 et la possibilité de suspendre ses effets par un plan respectant l’article 24 de la loi de 1989. La juridiction a déclaré l’action recevable, retenu l’acquisition de la clause au 30 décembre 2024, puis suspendu ses effets sous condition du plan, fixé une provision de 1 878,10 euros avec échelonnement, déterminé l’indemnité d’occupation et débouté la demande de SLS faute de preuve, l’ordonnance étant exécutoire de droit.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leur contrôle
A. La recevabilité de l’action au prisme des formalités préalables
La juridiction vérifie les diligences imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par les textes relatifs à la prévention des expulsions. Elle constate que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » La notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine suffisante de la commission de coordination sont regardées comme établies. Ce contrôle, bref mais précis, sécurise l’accès au juge des mesures urgentes et prévient toute nullité de forme. Il confirme la place centrale des garanties procédurales dans le contentieux locatif.
La transition vers le bien‑fondé s’opère naturellement, la recevabilité actant la possibilité d’examiner l’acquisition de la clause au regard des délais légaux pertinents et des stipulations contractuelles.
B. L’acquisition de la clause et la non‑rétroactivité de la réforme de 2023
Le cœur du raisonnement tient à l’articulation des délais d’apurement avec l’article 2 du code civil. La juridiction relève que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil », puis en déduit: « Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 […] ». Le délai de deux mois demeure donc la référence utile pour un bail signé en 2017. La dette n’ayant pas été apurée dans ce délai, « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ». L’analyse est juridiquement sobre et fidèle au principe classique de non‑rétroactivité, évitant toute extension temporelle indue de la réforme.
Cette solution, ferme sur l’acquisition, ménage toutefois l’étape suivante, consacrée à l’office du juge en matière de suspension et à la conciliation entre créance locative et prévention des expulsions.
II. L’office du juge des contentieux de la protection et la conciliation des intérêts
A. La suspension de la clause résolutoire au regard d’un plan d’apurement effectif
La décision retient un équilibre limpide entre rigueur contractuelle et pragmatisme social. Sur la base d’un plan signé et de la reprise du loyer courant, elle énonce qu’« il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement ». Elle précise encore que « la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué », instaurant une véritable purge conditionnelle. La vigilance demeure, puisque « à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise ». La grille de lecture est classique en référé: maintien sous condition et menace d’expulsion en cas de défaillance avérée.
La cohérence interne est renforcée par la reprise, dans le dispositif, du point de départ de la résiliation en cas d’échec, « le bail [étant] considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 décembre 2024 », ce qui clarifie l’effet rétroactif attaché à la déchéance du plan.
B. Les suites financières: provision, indemnité d’occupation et demandes accessoires
L’ordonnance mobilise l’article 835 du code de procédure civile pour allouer une provision, l’obligation n’étant pas « sérieusement contestable ». Elle module l’exigibilité par un échéancier, conciliant efficacité de la créance et soutenabilité du recouvrement. Elle précise, pour l’occupation post‑résiliation, qu’« En cas de maintien dans les lieux des locataires […] une indemnité d’occupation sera due », et la fixe « provisoirement […] à la somme mensuelle de 689,03 euros ». La mesure est fonctionnelle, alignée sur la logique indemnitaire, révisable comme l’étaient loyers et charges.
La juridiction déboute par ailleurs la demande au titre du SLS, faute de preuve, relevant que « Le bailleur ne verse pas de pièces de nature à fonder cette demande. » Elle statue enfin sur les frais irrépétibles par la formule attendue, « L’équité commande […] », et rappelle l’exigence procédurale que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire ». L’ensemble assure une clôture ordonnée du volet accessoire et confirme la vocation opérationnelle du référé.