Tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 juin 2025, n°25/00433
Rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnance de référé du 23 juin 2025, la décision tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en juin 2024. Des impayés ont conduit le bailleur à délivrer un commandement de payer en novembre 2024, puis à assigner en référé en janvier 2025 pour voir constater la clause résolutoire, obtenir l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation. Les locataires n’ont pas comparu. Le représentant de l’État a été avisé plus de six semaines avant l’audience, un diagnostic social a été versé, et l’organisme d’allocations informé en amont de l’assignation. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié en 2023, et sur les conséquences attachées à la résiliation en référé, quant à l’expulsion et à la dette locative. Le juge admet l’action comme recevable, constate la résiliation acquise au 26 janvier 2025, ordonne l’expulsion sous réserve des délais légaux, fixe une indemnité d’occupation et accorde une provision. On relève notamment que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 » et que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire
A. La recevabilité et les diligences préalables Le juge vérifie l’accomplissement des formalités protectrices prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, et l’organisme d’allocations saisi en amont. Le diagnostic social a été communiqué au greffe. Ces diligences, combinées à l’information sur un éventuel surendettement, satisfont à l’économie du texte. L’ordonnance le souligne en des termes nets : « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ». L’affirmation s’inscrit dans une lecture stricte du dispositif précontentieux, dont la finalité demeure la prévention et l’orientation, sans paralyser le recours au juge des référés.
La décision rappelle ensuite la règle de fond issue de la réforme de 2023 : « tout contrat de bail d’habitation contient une clause […] [qui] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement a laissé deux mois, mais l’inexécution persistant, l’effet résolutoire est retenu. Le raisonnement articule de manière classique l’exigence légale et la preuve de l’impayé, en se référant à un décompte précis. La motivation reste factuelle et mesurée, ce qui favorise la lisibilité du contrôle exercé.
B. La résiliation et ses effets sur l’expulsion Le juge constate que « la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025 ». La date retient ici un terme correspondant à deux mois après le commandement, bien que la règle de principe mentionne désormais six semaines. Ce léger décalage, cohérent avec le délai laissé par l’acte, n’affecte pas l’issue mais interroge l’articulation entre délai légal minimal et délai conventionnel plus long. La solution demeure favorable à la sécurité juridique, l’exigence de loyauté procédurale conduisant à s’en tenir au cadre temporel explicitement imparti.
Sur les conséquences, le juge ordonne la libération des lieux, en rappelant que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux ». Le refus de réduire ce délai s’accorde avec l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec la protection de la période hivernale. La cohérence du dispositif est assurée par l’exécution provisoire de droit en référé, conformément à l’énoncé que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire ».
II. La dette locative et l’occupation post-résiliation
A. Le référé-provision et l’obligation non contestable La demande de provision se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile. Le juge rappelle la charge probatoire de l’article 1353 du code civil et l’autorité des conventions selon l’article 1103. Le décompte arrêté au 9 mai 2025 établit une dette de 1 251,35 euros, les défendeurs n’ayant pas comparu ni produit d’éléments. La motivation adopte le standard usuel du référé, qui exige une obligation non sérieusement contestable, et le décline avec sobriété probatoire.
La décision exprime clairement la conséquence : « ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ». L’option de la solidarité, prévue par le bail, s’inscrit dans la logique du louage et de l’obligation de paiement aux termes convenus. La réserve quant à d’éventuels délais en matière de surendettement préserve, en outre, les mécanismes de traitement des difficultés.
B. L’indemnité d’occupation et son régime La résiliation emporte substitution d’une indemnité d’occupation au loyer. Le juge en fixe le montant à 597,31 euros par mois, en miroir du loyer et des charges. L’ordonnance précise que « L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ». Cette assimilation maintient la continuité économique du rapport d’occupation, tout en adaptant le fondement juridique de la créance, désormais indemnitaire et non plus contractuel.
Le point de départ est fixé au 26 janvier 2025, date d’acquisition retenue de la clause résolutoire, ce qui assure la cohérence temporelle de l’ensemble. La clause de rappel relatif à la période hivernale et aux délais de commandement de quitter encadre l’exécution forcée de manière rigoureuse. L’ordonnance équilibre ainsi effectivité du droit du bailleur et garanties minimales du débiteur, sans excès ni défausse, dans un cadre référé pertinent pour la prévention du trouble et la sauvegarde des créances.
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Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnance de référé du 23 juin 2025, la décision tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en juin 2024. Des impayés ont conduit le bailleur à délivrer un commandement de payer en novembre 2024, puis à assigner en référé en janvier 2025 pour voir constater la clause résolutoire, obtenir l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation. Les locataires n’ont pas comparu. Le représentant de l’État a été avisé plus de six semaines avant l’audience, un diagnostic social a été versé, et l’organisme d’allocations informé en amont de l’assignation. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié en 2023, et sur les conséquences attachées à la résiliation en référé, quant à l’expulsion et à la dette locative. Le juge admet l’action comme recevable, constate la résiliation acquise au 26 janvier 2025, ordonne l’expulsion sous réserve des délais légaux, fixe une indemnité d’occupation et accorde une provision. On relève notamment que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 » et que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire
A. La recevabilité et les diligences préalables
Le juge vérifie l’accomplissement des formalités protectrices prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, et l’organisme d’allocations saisi en amont. Le diagnostic social a été communiqué au greffe. Ces diligences, combinées à l’information sur un éventuel surendettement, satisfont à l’économie du texte. L’ordonnance le souligne en des termes nets : « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ». L’affirmation s’inscrit dans une lecture stricte du dispositif précontentieux, dont la finalité demeure la prévention et l’orientation, sans paralyser le recours au juge des référés.
La décision rappelle ensuite la règle de fond issue de la réforme de 2023 : « tout contrat de bail d’habitation contient une clause […] [qui] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement a laissé deux mois, mais l’inexécution persistant, l’effet résolutoire est retenu. Le raisonnement articule de manière classique l’exigence légale et la preuve de l’impayé, en se référant à un décompte précis. La motivation reste factuelle et mesurée, ce qui favorise la lisibilité du contrôle exercé.
B. La résiliation et ses effets sur l’expulsion
Le juge constate que « la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025 ». La date retient ici un terme correspondant à deux mois après le commandement, bien que la règle de principe mentionne désormais six semaines. Ce léger décalage, cohérent avec le délai laissé par l’acte, n’affecte pas l’issue mais interroge l’articulation entre délai légal minimal et délai conventionnel plus long. La solution demeure favorable à la sécurité juridique, l’exigence de loyauté procédurale conduisant à s’en tenir au cadre temporel explicitement imparti.
Sur les conséquences, le juge ordonne la libération des lieux, en rappelant que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux ». Le refus de réduire ce délai s’accorde avec l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec la protection de la période hivernale. La cohérence du dispositif est assurée par l’exécution provisoire de droit en référé, conformément à l’énoncé que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire ».
II. La dette locative et l’occupation post-résiliation
A. Le référé-provision et l’obligation non contestable
La demande de provision se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile. Le juge rappelle la charge probatoire de l’article 1353 du code civil et l’autorité des conventions selon l’article 1103. Le décompte arrêté au 9 mai 2025 établit une dette de 1 251,35 euros, les défendeurs n’ayant pas comparu ni produit d’éléments. La motivation adopte le standard usuel du référé, qui exige une obligation non sérieusement contestable, et le décline avec sobriété probatoire.
La décision exprime clairement la conséquence : « ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ». L’option de la solidarité, prévue par le bail, s’inscrit dans la logique du louage et de l’obligation de paiement aux termes convenus. La réserve quant à d’éventuels délais en matière de surendettement préserve, en outre, les mécanismes de traitement des difficultés.
B. L’indemnité d’occupation et son régime
La résiliation emporte substitution d’une indemnité d’occupation au loyer. Le juge en fixe le montant à 597,31 euros par mois, en miroir du loyer et des charges. L’ordonnance précise que « L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ». Cette assimilation maintient la continuité économique du rapport d’occupation, tout en adaptant le fondement juridique de la créance, désormais indemnitaire et non plus contractuel.
Le point de départ est fixé au 26 janvier 2025, date d’acquisition retenue de la clause résolutoire, ce qui assure la cohérence temporelle de l’ensemble. La clause de rappel relatif à la période hivernale et aux délais de commandement de quitter encadre l’exécution forcée de manière rigoureuse. L’ordonnance équilibre ainsi effectivité du droit du bailleur et garanties minimales du débiteur, sans excès ni défausse, dans un cadre référé pertinent pour la prévention du trouble et la sauvegarde des créances.