Tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 juin 2025, n°25/00444
L’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, rendue le 23 juin 2025, statue sur une demande en constat d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu en 2021. Le bailleur avait délivré commandement de payer fin novembre 2024, puis assigné en février 2025, sollicitant la résiliation, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation, et des frais. La locataire exposait une reprise des loyers courants et proposait un apurement mensuel. Les parties demandaient la suspension des effets de la clause durant les délais de paiement. La question de droit portait sur l’applicabilité temporelle de la réforme du 27 juillet 2023 relative au délai du commandement, ainsi que sur les conditions et l’étendue du pouvoir de suspension judiciaire en cas de reprise des loyers courants. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 janvier 2025, mais accorde des délais sur trente‑six mois, suspend les effets de la clause pendant leur exécution, alloue une provision de 1 810,84 euros, et rejette des dommages distincts. Il rappelle enfin l’exécution provisoire de droit.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et son contrôle
A. L’applicabilité non rétroactive de la réforme de 2023 Le juge écarte l’application du nouveau délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 au bail conclu en 2021, en se fondant sur le droit transitoire. Il énonce que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». La solution rattache donc le délai d’apurement à la loi en vigueur lors de la conclusion du contrat, sous réserve des stipulations licites. L’économie de la décision respecte l’impératif de prévisibilité contractuelle, sans obérer la finalité sociale de la réforme, laquelle n’est pas ici directement applicable.
Cette approche s’inscrit dans la ligne classique du droit transitoire des contrats, qui préserve les équilibres convenus, sauf disposition expressément rétroactive. Le juge relève l’inexécution du commandement dans le délai utile, et conclut que « le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025 ». La cohérence matérielle de la motivation se trouve confortée par le dispositif qui fixe la date d’acquisition, ce qui renforce la sécurité juridique des suites procédurales.
B. La reprise des loyers et la suspension judiciaire L’office du juge se déploie ensuite dans le cadre de l’article 24 de la loi de 1989, telle qu’interprétée par la décision. Le texte rappelé précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui‑ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus ». La juridiction retient, par une utilisation mesurée du principe dispositif, qu’« eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant […] est réputée satisfaite ».
La portée pratique est nette. Le juge accorde des délais et « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ». Il articule la sanction en cas de défaillance par des stipulations claires du dispositif, indiquant que « le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2025 » et que « le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ». L’équilibre recherché ménage le redressement possible du bail tout en garantissant l’effectivité de la clause en cas de nouvel impayé.
II. Les effets financiers et procéduraux en référé
A. La provision et l’indemnité d’occupation sous l’angle de l’évidence Sur le terrain du référé, le juge rappelle que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision ». Le décompte produit justifiait un principal arrêté au 9 mai 2025, non utilement discuté. Une provision de 1 810,84 euros est allouée, l’exigibilité étant coordonnée avec les délais, ce qui évite les contradictions entre la suspension et la créance provisionnelle. L’indemnité d’occupation est parallèlement envisagée en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation, et « son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 686,43 euros ».
L’articulation des voies est précise. L’indemnité est due à compter de la date d’acquisition de la clause, et suit les modalités de paiement et de révision du loyer. L’ordonnance veille à ne pas faire obstacle à l’exécution du bail pendant la suspension, conformément au texte rappelé, qui énonce que les délais « ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ». La cohérence d’ensemble préserve l’intérêt du bailleur et la possibilité d’apurement du débiteur.
B. Les accessoires de la dette et l’exécution provisoire Les dommages distincts sont écartés faute de preuve d’une mauvaise foi causant un préjudice autonome. La décision retient que le créancier « ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard […] ni sa mauvaise foi », ce qui conforme la motivation à l’article 1231‑6 du code civil. Les frais irrépétibles sont accordés dans une mesure modérée, au regard de l’équité et de la situation économique de la partie tenue, et les dépens suivent la solution.
Enfin, la juridiction rappelle l’exécution provisoire de droit, conformément au principe selon lequel « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En référé, l’éviction de toute possibilité d’écarter cette exécution est mentionnée, ce qui garantit l’effectivité des délais et, le cas échéant, des mesures d’expulsion après les formalités nécessaires. L’économie générale de l’ordonnance combine ainsi rigueur des conditions d’acquisition et plasticité des effets par la suspension conditionnelle.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
L’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, rendue le 23 juin 2025, statue sur une demande en constat d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu en 2021. Le bailleur avait délivré commandement de payer fin novembre 2024, puis assigné en février 2025, sollicitant la résiliation, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation, et des frais. La locataire exposait une reprise des loyers courants et proposait un apurement mensuel. Les parties demandaient la suspension des effets de la clause durant les délais de paiement. La question de droit portait sur l’applicabilité temporelle de la réforme du 27 juillet 2023 relative au délai du commandement, ainsi que sur les conditions et l’étendue du pouvoir de suspension judiciaire en cas de reprise des loyers courants. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 janvier 2025, mais accorde des délais sur trente‑six mois, suspend les effets de la clause pendant leur exécution, alloue une provision de 1 810,84 euros, et rejette des dommages distincts. Il rappelle enfin l’exécution provisoire de droit.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et son contrôle
A. L’applicabilité non rétroactive de la réforme de 2023
Le juge écarte l’application du nouveau délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 au bail conclu en 2021, en se fondant sur le droit transitoire. Il énonce que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». La solution rattache donc le délai d’apurement à la loi en vigueur lors de la conclusion du contrat, sous réserve des stipulations licites. L’économie de la décision respecte l’impératif de prévisibilité contractuelle, sans obérer la finalité sociale de la réforme, laquelle n’est pas ici directement applicable.
Cette approche s’inscrit dans la ligne classique du droit transitoire des contrats, qui préserve les équilibres convenus, sauf disposition expressément rétroactive. Le juge relève l’inexécution du commandement dans le délai utile, et conclut que « le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025 ». La cohérence matérielle de la motivation se trouve confortée par le dispositif qui fixe la date d’acquisition, ce qui renforce la sécurité juridique des suites procédurales.
B. La reprise des loyers et la suspension judiciaire
L’office du juge se déploie ensuite dans le cadre de l’article 24 de la loi de 1989, telle qu’interprétée par la décision. Le texte rappelé précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui‑ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus ». La juridiction retient, par une utilisation mesurée du principe dispositif, qu’« eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant […] est réputée satisfaite ».
La portée pratique est nette. Le juge accorde des délais et « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ». Il articule la sanction en cas de défaillance par des stipulations claires du dispositif, indiquant que « le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2025 » et que « le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ». L’équilibre recherché ménage le redressement possible du bail tout en garantissant l’effectivité de la clause en cas de nouvel impayé.
II. Les effets financiers et procéduraux en référé
A. La provision et l’indemnité d’occupation sous l’angle de l’évidence
Sur le terrain du référé, le juge rappelle que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision ». Le décompte produit justifiait un principal arrêté au 9 mai 2025, non utilement discuté. Une provision de 1 810,84 euros est allouée, l’exigibilité étant coordonnée avec les délais, ce qui évite les contradictions entre la suspension et la créance provisionnelle. L’indemnité d’occupation est parallèlement envisagée en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation, et « son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 686,43 euros ».
L’articulation des voies est précise. L’indemnité est due à compter de la date d’acquisition de la clause, et suit les modalités de paiement et de révision du loyer. L’ordonnance veille à ne pas faire obstacle à l’exécution du bail pendant la suspension, conformément au texte rappelé, qui énonce que les délais « ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ». La cohérence d’ensemble préserve l’intérêt du bailleur et la possibilité d’apurement du débiteur.
B. Les accessoires de la dette et l’exécution provisoire
Les dommages distincts sont écartés faute de preuve d’une mauvaise foi causant un préjudice autonome. La décision retient que le créancier « ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard […] ni sa mauvaise foi », ce qui conforme la motivation à l’article 1231‑6 du code civil. Les frais irrépétibles sont accordés dans une mesure modérée, au regard de l’équité et de la situation économique de la partie tenue, et les dépens suivent la solution.
Enfin, la juridiction rappelle l’exécution provisoire de droit, conformément au principe selon lequel « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En référé, l’éviction de toute possibilité d’écarter cette exécution est mentionnée, ce qui garantit l’effectivité des délais et, le cas échéant, des mesures d’expulsion après les formalités nécessaires. L’économie générale de l’ordonnance combine ainsi rigueur des conditions d’acquisition et plasticité des effets par la suspension conditionnelle.