Tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 juin 2025, n°25/00451
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 23 juin 2025, l’ordonnance tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2022. La bailleresse a délivré en octobre 2024 un commandement visant la clause résolutoire, puis a assigné en référé afin de voir constater la résiliation, obtenir l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision sur l’arriéré. La locataire a sollicité des délais de paiement, en soutenant avoir repris le règlement du loyer courant et pouvoir apurer sa dette de manière progressive.
La procédure a été précédée des diligences requises en matière d’expulsion, avec information du représentant de l’État et saisine de la commission compétente. En défense, la locataire a mis en avant l’octroi d’une aide partielle, la reprise du paiement des loyers et la faisabilité d’un plan d’apurement modeste. L’enjeu porte sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la possibilité de suspendre ses effets, au regard de la réforme de 2023, de la règle de non-rétroactivité et des conditions légales de délais. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation acquise au 16 décembre 2024, puis suspendu ses effets sous réserve du respect d’un échéancier de trente euros par mois pendant trente-six mois, alloué une provision de 1 066,28 euros, fixé une indemnité d’occupation et ordonné l’exécution provisoire. L’économie générale de la décision est claire et équilibrée ; elle justifie une analyse d’interprétation puis d’évaluation.
I. Le sens de la décision
A. L’acquisition de la clause résolutoire au regard du droit transitoire
Le juge retient d’abord la régularité de la saisine au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en rappelant que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » La question centrale concerne ensuite l’articulation entre le bail conclu en 2022 et la modification législative de 2023. L’ordonnance cite le principe selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », afin d’écarter l’application du nouveau délai de six semaines aux contrats antérieurs. Elle en déduit que demeurent applicables les stipulations initiales encadrées par le droit en vigueur lors de la conclusion du bail.
Appliquant ce cadre, le juge constate la persistance d’un arriéré à l’expiration du délai imparti par le commandement. Il affirme ainsi que « la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024. » L’acquisition de plein droit est logiquement prononcée, sans préjudice de l’examen ultérieur des facultés de suspension, lequel répond à une finalité distincte. La motivation, sobre, lie étroitement le droit transitoire à l’économie contractuelle, tout en ménageant l’étape suivante de l’office du juge.
B. La suspension des effets au titre des délais de paiement
La décision décrit avec précision le pouvoir de modulation prévu par l’article 24, en retenant que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. » Cette suspension suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, condition que le juge tient « réputée satisfaite » en raison de « l’accord des parties » et sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile. Elle implique aussi la démonstration d’une réelle capacité d’apurement, appréciée à la lumière d’un diagnostic social et financier.
Le juge calibre alors un échéancier de trente euros par mois, solution mesurée au regard des ressources et de la dette résiduelle. L’ordonnance en fixe avec netteté les conséquences alternatives, rappelant que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » La logique est doublement pédagogique : elle trace un chemin de maintien dans les lieux, et prévient avec fermeté la reprise de la résiliation en cas de défaut.
II. La valeur et la portée de la solution
A. La clarification intertemporelle et l’équilibre contractuel
En matière de baux en cours lors d’une réforme, la solution s’inscrit dans une orthodoxie juridique assumée. La non-rétroactivité, conçue comme principe général, préserve la prévisibilité des conditions de jeu des clauses résolutoires. Le juge privilégie la stabilité contractuelle, sans rendre inopérante la réforme de 2023, laquelle régit les baux conclus postérieurement. Cette lecture évite de reconfigurer unilatéralement l’économie d’un contrat en cours, ce qui sert la sécurité des relations locatives.
La valeur de l’ordonnance tient à cette articulation raisonnée. Le raisonnement distingue le temps de l’acquisition de la clause, gouverné par le régime applicable à la date du contrat, du temps de l’exécution, ouvert au pouvoir d’adaptation judiciaire. L’équilibre est robuste : la prévisibilité est conservée, tandis qu’un mécanisme correcteur, strictement conditionné par la reprise du loyer courant, répond à la finalité sociale de prévention des expulsions inutilement rapides.
B. Les effets accessoires et l’office du juge de l’urgence
L’ordonnance statue en référé sur des obligations non sérieusement contestables. Elle rappelle à ce titre qu’« Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision au créancier », justifiant l’allocation d’une somme correspondant à l’arriéré constaté. Le prononcé d’une indemnité d’occupation, en cas de maintien dans les lieux après résiliation, s’inscrit également dans la continuité des principes gouvernant la jouissance et la restitution.
La décision précise enfin que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », ce qui renforce l’effectivité du règlement et des mesures d’occupation, tout en maintenant la pression incitative attachée à l’échéancier. L’ensemble dessine une portée pratique claire : le juge de l’urgence assure la créance certaine, préserve le contrat si l’effort est réel et garanti, et fixe des garde-fous précis en cas de défaillance. Ce triptyque conjuguant sécurité, progressivité et effectivité illustre une justice locative à la fois rigoureuse et proportionnée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 23 juin 2025, l’ordonnance tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2022. La bailleresse a délivré en octobre 2024 un commandement visant la clause résolutoire, puis a assigné en référé afin de voir constater la résiliation, obtenir l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision sur l’arriéré. La locataire a sollicité des délais de paiement, en soutenant avoir repris le règlement du loyer courant et pouvoir apurer sa dette de manière progressive.
La procédure a été précédée des diligences requises en matière d’expulsion, avec information du représentant de l’État et saisine de la commission compétente. En défense, la locataire a mis en avant l’octroi d’une aide partielle, la reprise du paiement des loyers et la faisabilité d’un plan d’apurement modeste. L’enjeu porte sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la possibilité de suspendre ses effets, au regard de la réforme de 2023, de la règle de non-rétroactivité et des conditions légales de délais. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation acquise au 16 décembre 2024, puis suspendu ses effets sous réserve du respect d’un échéancier de trente euros par mois pendant trente-six mois, alloué une provision de 1 066,28 euros, fixé une indemnité d’occupation et ordonné l’exécution provisoire. L’économie générale de la décision est claire et équilibrée ; elle justifie une analyse d’interprétation puis d’évaluation.
I. Le sens de la décision
A. L’acquisition de la clause résolutoire au regard du droit transitoire
Le juge retient d’abord la régularité de la saisine au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en rappelant que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » La question centrale concerne ensuite l’articulation entre le bail conclu en 2022 et la modification législative de 2023. L’ordonnance cite le principe selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », afin d’écarter l’application du nouveau délai de six semaines aux contrats antérieurs. Elle en déduit que demeurent applicables les stipulations initiales encadrées par le droit en vigueur lors de la conclusion du bail.
Appliquant ce cadre, le juge constate la persistance d’un arriéré à l’expiration du délai imparti par le commandement. Il affirme ainsi que « la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024. » L’acquisition de plein droit est logiquement prononcée, sans préjudice de l’examen ultérieur des facultés de suspension, lequel répond à une finalité distincte. La motivation, sobre, lie étroitement le droit transitoire à l’économie contractuelle, tout en ménageant l’étape suivante de l’office du juge.
B. La suspension des effets au titre des délais de paiement
La décision décrit avec précision le pouvoir de modulation prévu par l’article 24, en retenant que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. » Cette suspension suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, condition que le juge tient « réputée satisfaite » en raison de « l’accord des parties » et sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile. Elle implique aussi la démonstration d’une réelle capacité d’apurement, appréciée à la lumière d’un diagnostic social et financier.
Le juge calibre alors un échéancier de trente euros par mois, solution mesurée au regard des ressources et de la dette résiduelle. L’ordonnance en fixe avec netteté les conséquences alternatives, rappelant que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » La logique est doublement pédagogique : elle trace un chemin de maintien dans les lieux, et prévient avec fermeté la reprise de la résiliation en cas de défaut.
II. La valeur et la portée de la solution
A. La clarification intertemporelle et l’équilibre contractuel
En matière de baux en cours lors d’une réforme, la solution s’inscrit dans une orthodoxie juridique assumée. La non-rétroactivité, conçue comme principe général, préserve la prévisibilité des conditions de jeu des clauses résolutoires. Le juge privilégie la stabilité contractuelle, sans rendre inopérante la réforme de 2023, laquelle régit les baux conclus postérieurement. Cette lecture évite de reconfigurer unilatéralement l’économie d’un contrat en cours, ce qui sert la sécurité des relations locatives.
La valeur de l’ordonnance tient à cette articulation raisonnée. Le raisonnement distingue le temps de l’acquisition de la clause, gouverné par le régime applicable à la date du contrat, du temps de l’exécution, ouvert au pouvoir d’adaptation judiciaire. L’équilibre est robuste : la prévisibilité est conservée, tandis qu’un mécanisme correcteur, strictement conditionné par la reprise du loyer courant, répond à la finalité sociale de prévention des expulsions inutilement rapides.
B. Les effets accessoires et l’office du juge de l’urgence
L’ordonnance statue en référé sur des obligations non sérieusement contestables. Elle rappelle à ce titre qu’« Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision au créancier », justifiant l’allocation d’une somme correspondant à l’arriéré constaté. Le prononcé d’une indemnité d’occupation, en cas de maintien dans les lieux après résiliation, s’inscrit également dans la continuité des principes gouvernant la jouissance et la restitution.
La décision précise enfin que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », ce qui renforce l’effectivité du règlement et des mesures d’occupation, tout en maintenant la pression incitative attachée à l’échéancier. L’ensemble dessine une portée pratique claire : le juge de l’urgence assure la créance certaine, préserve le contrat si l’effort est réel et garanti, et fixe des garde-fous précis en cas de défaillance. Ce triptyque conjuguant sécurité, progressivité et effectivité illustre une justice locative à la fois rigoureuse et proportionnée.