Tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 juin 2025, n°25/00628
Le tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnance de référé du 23 juin 2025, statue sur l’expulsion d’un occupant hébergé depuis de longues années dans une maisonnette distincte d’un bail rural à long terme. La propriétaire avait consenti un commodat verbal de l’habitation, tandis qu’un bail rural séparé portait sur des terres et un hangar. Après sommation de quitter les lieux et signature d’un compromis de vente subordonné au départ de l’occupant, la demanderesse a saisi le juge des contentieux de la protection.
La demanderesse sollicitait la constatation d’une occupation sans droit ni titre, l’expulsion, une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts. Le défendeur opposait l’existence d’un prêt à usage verbal ancien, le paiement de charges et la liaison prétendue entre l’habitation et l’exploitation rurale régie par un bail à long terme courant jusqu’en 2031. La question tenait à la possibilité, en référé, de faire cesser un trouble manifestement illicite résultant du maintien dans un logement prêté sans terme, ainsi qu’aux conséquences pécuniaires de la résiliation du commodat.
Le juge rappelle d’abord ses pouvoirs en référé face au trouble manifestement illicite. Il énonce que « Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». Il retient ensuite l’existence d’un commodat verbal et juge que, le prêteur ayant mis fin au prêt et un délai raisonnable ayant expiré, « le maintien […] sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite ». Il ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation à compter du prononcé, tout en déboutant la demande de dommages et intérêts au regard de l’article 1240 du code civil. L’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
I. Le cadre du référé et la qualification du trouble manifestement illicite
A. L’office du juge des référés et l’exigence d’évidence Le juge rappelle son pouvoir d’ordonner des mesures pour faire cesser un trouble manifeste. Il vise les textes relatifs au référé et précise que, même en présence d’une contestation, des mesures de remise en état demeurent possibles. Il indique ainsi que le juge peut « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La solution s’ancre dans une jurisprudence constante qui apprécie la matérialité et l’immédiateté de l’atteinte plutôt que la complexité dogmatique du litige.
Cette base confère une grille de lecture simple de l’espèce. Le débat sur la qualification du titre d’occupation importe moins que la démonstration d’une extinction claire du droit de jouissance. Dès lors qu’une sortie de titre est établie, l’office du juge consiste à rétablir l’ordre juridique troublé par une mesure proportionnée, sans trancher au fond des droits réels ou personnels.
B. L’occupation sans titre comme atteinte évidente au droit de propriété La motivation retient une formule de principe: « Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». Le juge vérifie l’existence passée d’un titre, puis sa disparition à la suite d’une dénonciation valable. Il constate que la propriétaire « a fait sommation […] d’avoir à quitter les lieux », puis relève qu’à la date de l’audience l’occupant se maintenait encore, après un délai jugé raisonnable.
La mesure d’expulsion en découle naturellement, car la persistance dans les lieux devient la cause même du trouble. L’ordonnance opère ici une articulation nette entre l’évidence de l’atteinte et l’efficacité du référé, justifiée par une finalité de remise en état. La décision sécurise ainsi la circulation du bien, notamment en présence d’un projet de vente conditionné à la libération des lieux.
II. Le prêt à usage verbal et ses effets sur la jouissance et l’indemnisation
A. La fin d’un commodat d’habitation sans terme et le préavis raisonnable Le juge qualifie la jouissance initiale de commodat verbal. Il rappelle le droit du prêteur de mettre fin au prêt dépourvu de terme pour une chose d’usage permanent: « Lorsqu’aucun terme convenu ni prévisible n’a été convenu pour le prêt […] tel qu’un appartement, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable ». Il apprécie la suffisance du délai à partir de la sommation et de la date d’audience, ce qui complète la caractérisation du trouble.
Cette lecture distingue utilement le commodat d’habitation du bail rural à long terme portant sur d’autres biens. L’argument tiré du lien fonctionnel avec l’exploitation agricole ne suffit pas à incorporer la maison dans l’assiette du bail. La décision dissipe ainsi une confusion fréquente entre le titre professionnel sur des fonds ruraux et le titre d’occupation domestique, gouverné par un régime gratuit et précaire.
B. L’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation et le rejet des dommages et intérêts Une fois la fin du commodat acquise, la jouissance devient onéreuse par voie indemnitaire. Le juge souligne que « la jouissance n’est gratuite que jusqu’au terme du contrat de prêt ». Il fixe l’indemnité à compter du prononcé, retenant cette date comme celle de la résiliation. Ce choix présente l’avantage de la clarté et évite une reconstitution contentieuse de périodes antérieures, parfois incertaines.
La demande de dommages et intérêts est écartée. Le juge rappelle l’article 1240 du code civil, puis constate l’absence de preuve d’un préjudice distinct de l’indemnité d’occupation. La motivation précise que la demanderesse « ne rapporte pas la preuve d’un dommage » et qu’elle « ne peut pas justifier d’un préjudice indépendant » de l’indemnité. La solution maintient la distinction entre réparation de l’atteinte par la mesure en nature et compensation pécuniaire strictement adossée à l’occupation postérieure au titre.
La cohérence d’ensemble se retrouve dans l’exécution provisoire de droit en matière de référé. La décision précise que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire », ce qui renforce l’effectivité de la remise en état et garantit l’autorité pratique d’une solution dictée par l’évidence du trouble.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnance de référé du 23 juin 2025, statue sur l’expulsion d’un occupant hébergé depuis de longues années dans une maisonnette distincte d’un bail rural à long terme. La propriétaire avait consenti un commodat verbal de l’habitation, tandis qu’un bail rural séparé portait sur des terres et un hangar. Après sommation de quitter les lieux et signature d’un compromis de vente subordonné au départ de l’occupant, la demanderesse a saisi le juge des contentieux de la protection.
La demanderesse sollicitait la constatation d’une occupation sans droit ni titre, l’expulsion, une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts. Le défendeur opposait l’existence d’un prêt à usage verbal ancien, le paiement de charges et la liaison prétendue entre l’habitation et l’exploitation rurale régie par un bail à long terme courant jusqu’en 2031. La question tenait à la possibilité, en référé, de faire cesser un trouble manifestement illicite résultant du maintien dans un logement prêté sans terme, ainsi qu’aux conséquences pécuniaires de la résiliation du commodat.
Le juge rappelle d’abord ses pouvoirs en référé face au trouble manifestement illicite. Il énonce que « Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». Il retient ensuite l’existence d’un commodat verbal et juge que, le prêteur ayant mis fin au prêt et un délai raisonnable ayant expiré, « le maintien […] sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite ». Il ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation à compter du prononcé, tout en déboutant la demande de dommages et intérêts au regard de l’article 1240 du code civil. L’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
I. Le cadre du référé et la qualification du trouble manifestement illicite
A. L’office du juge des référés et l’exigence d’évidence
Le juge rappelle son pouvoir d’ordonner des mesures pour faire cesser un trouble manifeste. Il vise les textes relatifs au référé et précise que, même en présence d’une contestation, des mesures de remise en état demeurent possibles. Il indique ainsi que le juge peut « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La solution s’ancre dans une jurisprudence constante qui apprécie la matérialité et l’immédiateté de l’atteinte plutôt que la complexité dogmatique du litige.
Cette base confère une grille de lecture simple de l’espèce. Le débat sur la qualification du titre d’occupation importe moins que la démonstration d’une extinction claire du droit de jouissance. Dès lors qu’une sortie de titre est établie, l’office du juge consiste à rétablir l’ordre juridique troublé par une mesure proportionnée, sans trancher au fond des droits réels ou personnels.
B. L’occupation sans titre comme atteinte évidente au droit de propriété
La motivation retient une formule de principe: « Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». Le juge vérifie l’existence passée d’un titre, puis sa disparition à la suite d’une dénonciation valable. Il constate que la propriétaire « a fait sommation […] d’avoir à quitter les lieux », puis relève qu’à la date de l’audience l’occupant se maintenait encore, après un délai jugé raisonnable.
La mesure d’expulsion en découle naturellement, car la persistance dans les lieux devient la cause même du trouble. L’ordonnance opère ici une articulation nette entre l’évidence de l’atteinte et l’efficacité du référé, justifiée par une finalité de remise en état. La décision sécurise ainsi la circulation du bien, notamment en présence d’un projet de vente conditionné à la libération des lieux.
II. Le prêt à usage verbal et ses effets sur la jouissance et l’indemnisation
A. La fin d’un commodat d’habitation sans terme et le préavis raisonnable
Le juge qualifie la jouissance initiale de commodat verbal. Il rappelle le droit du prêteur de mettre fin au prêt dépourvu de terme pour une chose d’usage permanent: « Lorsqu’aucun terme convenu ni prévisible n’a été convenu pour le prêt […] tel qu’un appartement, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable ». Il apprécie la suffisance du délai à partir de la sommation et de la date d’audience, ce qui complète la caractérisation du trouble.
Cette lecture distingue utilement le commodat d’habitation du bail rural à long terme portant sur d’autres biens. L’argument tiré du lien fonctionnel avec l’exploitation agricole ne suffit pas à incorporer la maison dans l’assiette du bail. La décision dissipe ainsi une confusion fréquente entre le titre professionnel sur des fonds ruraux et le titre d’occupation domestique, gouverné par un régime gratuit et précaire.
B. L’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation et le rejet des dommages et intérêts
Une fois la fin du commodat acquise, la jouissance devient onéreuse par voie indemnitaire. Le juge souligne que « la jouissance n’est gratuite que jusqu’au terme du contrat de prêt ». Il fixe l’indemnité à compter du prononcé, retenant cette date comme celle de la résiliation. Ce choix présente l’avantage de la clarté et évite une reconstitution contentieuse de périodes antérieures, parfois incertaines.
La demande de dommages et intérêts est écartée. Le juge rappelle l’article 1240 du code civil, puis constate l’absence de preuve d’un préjudice distinct de l’indemnité d’occupation. La motivation précise que la demanderesse « ne rapporte pas la preuve d’un dommage » et qu’elle « ne peut pas justifier d’un préjudice indépendant » de l’indemnité. La solution maintient la distinction entre réparation de l’atteinte par la mesure en nature et compensation pécuniaire strictement adossée à l’occupation postérieure au titre.
La cohérence d’ensemble se retrouve dans l’exécution provisoire de droit en matière de référé. La décision précise que « La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire », ce qui renforce l’effectivité de la remise en état et garantit l’autorité pratique d’une solution dictée par l’évidence du trouble.