Tribunal judiciaire de Nîmes, le 30 juin 2025, n°25/00492
Juge des contentieux de la protection de Nîmes, ordonnance de référé du 30 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2022, grevé d’une clause résolutoire. Des impayés persistants conduisent à un commandement de payer délivré le 10 juillet 2023, demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Le bailleur sollicite le constat de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une provision au titre de l’arriéré et une indemnité d’occupation. Les locataires demandent des délais de 36 mois, indiquant avoir repris le paiement intégral du loyer courant et verser 100 euros par mois d’apurement depuis mars 2025.
La procédure révèle la saisine de la CCAPEX le 11 juillet 2023 et la dénonciation préfectorale des assignations six semaines avant l’audience, conformément au dispositif légal. L’audience se tient en mai 2025. Le juge statue en référé. Le bailleur maintient ses demandes principales et, subsidiairement, requiert une déchéance du terme en cas d’incident. Les locataires produisent un diagnostic social et financier, invoquent leurs difficultés et font valoir la reprise des paiements courants.
La question posée porte, d’abord, sur la recevabilité de l’action d’un bailleur personne morale au regard des formalités préalables et, corrélativement, sur l’acquisition de la clause résolutoire. Elle porte, ensuite, sur l’articulation entre résiliation acquise et pouvoirs du juge pour accorder des délais et suspendre les effets de la clause, à la condition d’une reprise effective du loyer courant. Le juge constate l’accomplissement des formalités préalables, dit la clause acquise au 10 septembre 2023, ordonne l’expulsion mais accorde des délais de vingt-quatre mois et suspend les effets de la clause, avec déchéance au premier impayé. Il alloue une provision de 2 311,34 euros, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer charges comprises et rejette la désignation d’un entrepôt pour les meubles.
I. Recevabilité et acquisition de la clause résolutoire
A. Les formalités préalables, condition de recevabilité
Le juge vérifie d’abord la saisine régulière de la commission et l’information préfectorale. Il relève que « Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis ». La motivation est précise et s’inscrit dans la lettre de l’article 24 II, qui conditionne l’assignation par un bailleur personne morale à la temporalité de la saisine de la commission. L’exigence de dénonciation préfectorale six semaines avant l’audience est également rappelée et constatée.
Cette approche illustre une conception stricte mais pragmatique des filtres précontentieux, spécialement en présence d’aides au logement. Elle sécurise le cadre procédural avant l’examen du fond. La justification probatoire repose sur les notifications et sur la chronologie, ce qui respecte l’économie préventive du dispositif et évite toute sanction irrégulière.
B. Le constat d’acquisition de la clause et ses effets immédiats
Le raisonnement se poursuit par l’examen du commandement. Le juge retient que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois […] le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date ». La motivation se cale sur l’article 24 I, dans sa version applicable à la date de l’acte, et en déduit l’acquisition de plein droit. L’enchaînement logique conduit à tirer les conséquences d’occupation sans titre, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
La cohérence d’ensemble est nette. Le juge rappelle encore, à propos des meubles, qu’« il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir […] pour désigner un lieu d’entrepôt », si bien que « La demande à ce titre sera donc rejetée ». L’office de référé est respecté. L’analyse se limite à l’évidence juridique sans empiéter sur le principal, ce qui préserve l’équilibre des positions.
II. Pouvoirs de modulation: provision, délais et suspension
A. La provision et l’indemnité d’occupation, mesures accessoires nécessaires
Au titre de la provision, l’ordonnance fait application d’un principe clair: « le juge des référés peut accorder une provision […] ne souffrant d’aucune contestation sérieuse ». Les pièces produites permettent de fixer l’arriéré à 2 311,34 euros, sans préjudice d’une déduction alléguée de 100 euros. La solution respecte la charge de la preuve posée par le Code civil et ne dépasse pas l’office d’évidence.
S’agissant du maintien sans titre, le juge rappelle que « Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges ». La fixation au niveau du loyer, charges comprises, ménage une mesure de réparation proportionnée et prévisible. Elle évite un enrichissement indu, tout en compensant l’occupation postérieure à la résiliation constatée.
B. Les délais de paiement et la suspension conditionnelle des effets de la clause
La décision se distingue par l’usage articulé de l’article 24 V et VII. Le juge observe la reprise du loyer courant et un effort d’apurement depuis mars 2025. Il en déduit qu’« il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement […] et de suspendre les effets de la clause résolutoire ». La suspension est utilement assortie d’une « clause de déchéance » qui rétablit l’automaticité au premier incident, conformément au texte.
L’économie de la solution conjugue rigueur et réalisme. Elle entérine la résiliation au 10 septembre 2023, mais aménage ses effets en cas d’exécution loyale du plan. Le mécanisme protège le bailleur par la déchéance, tout en favorisant le maintien dans les lieux lorsque la solvabilisation est engagée. Il s’inscrit dans une jurisprudence attentive aux indices concrets de reprise, sans excéder le cadre d’un référé d’évidence.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Juge des contentieux de la protection de Nîmes, ordonnance de référé du 30 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2022, grevé d’une clause résolutoire. Des impayés persistants conduisent à un commandement de payer délivré le 10 juillet 2023, demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Le bailleur sollicite le constat de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une provision au titre de l’arriéré et une indemnité d’occupation. Les locataires demandent des délais de 36 mois, indiquant avoir repris le paiement intégral du loyer courant et verser 100 euros par mois d’apurement depuis mars 2025.
La procédure révèle la saisine de la CCAPEX le 11 juillet 2023 et la dénonciation préfectorale des assignations six semaines avant l’audience, conformément au dispositif légal. L’audience se tient en mai 2025. Le juge statue en référé. Le bailleur maintient ses demandes principales et, subsidiairement, requiert une déchéance du terme en cas d’incident. Les locataires produisent un diagnostic social et financier, invoquent leurs difficultés et font valoir la reprise des paiements courants.
La question posée porte, d’abord, sur la recevabilité de l’action d’un bailleur personne morale au regard des formalités préalables et, corrélativement, sur l’acquisition de la clause résolutoire. Elle porte, ensuite, sur l’articulation entre résiliation acquise et pouvoirs du juge pour accorder des délais et suspendre les effets de la clause, à la condition d’une reprise effective du loyer courant. Le juge constate l’accomplissement des formalités préalables, dit la clause acquise au 10 septembre 2023, ordonne l’expulsion mais accorde des délais de vingt-quatre mois et suspend les effets de la clause, avec déchéance au premier impayé. Il alloue une provision de 2 311,34 euros, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer charges comprises et rejette la désignation d’un entrepôt pour les meubles.
I. Recevabilité et acquisition de la clause résolutoire
A. Les formalités préalables, condition de recevabilité
Le juge vérifie d’abord la saisine régulière de la commission et l’information préfectorale. Il relève que « Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis ». La motivation est précise et s’inscrit dans la lettre de l’article 24 II, qui conditionne l’assignation par un bailleur personne morale à la temporalité de la saisine de la commission. L’exigence de dénonciation préfectorale six semaines avant l’audience est également rappelée et constatée.
Cette approche illustre une conception stricte mais pragmatique des filtres précontentieux, spécialement en présence d’aides au logement. Elle sécurise le cadre procédural avant l’examen du fond. La justification probatoire repose sur les notifications et sur la chronologie, ce qui respecte l’économie préventive du dispositif et évite toute sanction irrégulière.
B. Le constat d’acquisition de la clause et ses effets immédiats
Le raisonnement se poursuit par l’examen du commandement. Le juge retient que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois […] le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date ». La motivation se cale sur l’article 24 I, dans sa version applicable à la date de l’acte, et en déduit l’acquisition de plein droit. L’enchaînement logique conduit à tirer les conséquences d’occupation sans titre, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
La cohérence d’ensemble est nette. Le juge rappelle encore, à propos des meubles, qu’« il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir […] pour désigner un lieu d’entrepôt », si bien que « La demande à ce titre sera donc rejetée ». L’office de référé est respecté. L’analyse se limite à l’évidence juridique sans empiéter sur le principal, ce qui préserve l’équilibre des positions.
II. Pouvoirs de modulation: provision, délais et suspension
A. La provision et l’indemnité d’occupation, mesures accessoires nécessaires
Au titre de la provision, l’ordonnance fait application d’un principe clair: « le juge des référés peut accorder une provision […] ne souffrant d’aucune contestation sérieuse ». Les pièces produites permettent de fixer l’arriéré à 2 311,34 euros, sans préjudice d’une déduction alléguée de 100 euros. La solution respecte la charge de la preuve posée par le Code civil et ne dépasse pas l’office d’évidence.
S’agissant du maintien sans titre, le juge rappelle que « Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges ». La fixation au niveau du loyer, charges comprises, ménage une mesure de réparation proportionnée et prévisible. Elle évite un enrichissement indu, tout en compensant l’occupation postérieure à la résiliation constatée.
B. Les délais de paiement et la suspension conditionnelle des effets de la clause
La décision se distingue par l’usage articulé de l’article 24 V et VII. Le juge observe la reprise du loyer courant et un effort d’apurement depuis mars 2025. Il en déduit qu’« il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement […] et de suspendre les effets de la clause résolutoire ». La suspension est utilement assortie d’une « clause de déchéance » qui rétablit l’automaticité au premier incident, conformément au texte.
L’économie de la solution conjugue rigueur et réalisme. Elle entérine la résiliation au 10 septembre 2023, mais aménage ses effets en cas d’exécution loyale du plan. Le mécanisme protège le bailleur par la déchéance, tout en favorisant le maintien dans les lieux lorsque la solvabilisation est engagée. Il s’inscrit dans une jurisprudence attentive aux indices concrets de reprise, sans excéder le cadre d’un référé d’évidence.