Tribunal judiciaire de Nîmes, le 30 juin 2025, n°25/00501
Le Tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés et en expulsion. Le bailleur, une société, invoquait le jeu d’une clause résolutoire après commandement demeuré infructueux. La locataire, aux revenus modestes, sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de cette clause. La juridiction a constaté la résiliation du bail mais a simultanément accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, conditionnant cette suspension à une exécution rigoureuse du plan d’apurement. Cette décision soulève la question de savoir comment le juge concilie la protection du droit du bailleur à recouvrer sa créance avec les impératifs de prévention des expulsions locatives. L’ordonnance retient une solution équilibrée, en prononçant la résiliation tout en en suspendant les effets sous conditions, afin de favoriser le maintien dans les lieux.
La décision illustre d’abord la rigueur procédurale imposée au bailleur avant toute action en résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables édictées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que le bailleur “justifie avoir signalé la situation d’impayé” et que “une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture”. Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité, sont jugées régulièrement accomplies. Sur le fond, le juge constate la résolution de plein droit. Le commandement, demeuré infructueux plus de six semaines, a rendu la clause résolutoire acquise. Il en déduit que “le contrat de location se trouve donc résilié” et que la locataire est devenue “occupante sans droit ni titre”. Cette qualification entraîne logiquement la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et l’ordonnance d’expulsion. Le raisonnement suit une application stricte des textes, confirmant la force exécutoire des clauses contractuelles dès lors que les conditions légales sont remplies.
L’ordonnace opère ensuite un tempérament notable à ce principe de rigueur par l’aménagement des conséquences de la résolution. Le juge use des pouvoirs que lui confère l’article 24 V et VII de la loi de 1989. Il relève que la locataire “effectue des versements réguliers” et “a réglé l’intégralité du loyer courant”. Considérant ses “efforts très importants pour apurer l’arriéré”, il estime justifié d’“accorder à la locataire des délais de paiement” et de “suspendre les effets de la clause résolutoire”. Cette suspension est toutefois strictement encadrée. Le dispositif prévoit que si la locataire “s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire […] sera réputée n’avoir jamais joué”. À l’inverse, “à défaut de paiement de toute mensualité […], le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet”. Le juge réalise ainsi une conciliation pragmatique entre les intérêts en présence.
La portée de cette décision réside dans son illustration du rôle social du juge du contentieux de la protection. En utilisant les outils légaux de suspension et de délais, il évite une expulsion inéluctable tout en préservant les droits du bailleur. La solution témoigne d’une interprétation téléologique des dispositions protectrices introduites par la loi du 27 juillet 2023. Elle conditionne le maintien dans les lieux à un effort financier continu et vérifiable de la locataire. Cette approche incitative et préventive peut être saluée pour son équilibre. Elle évite autant l’expulsion automatique que la dilution excessive des obligations locatives. La clause de déchéance insérée garantit au bailleur une exécution rapide en cas de nouveau manquement. Cette jurisprudence pourrait encourager le recours à ces mécanismes de suspension, à condition que les efforts de paiement soient réels et soutenus. Elle rappelle que la résiliation pour impayés, bien que constatée, n’aboutit pas nécessairement à une expulsion immédiate lorsque le juge estime qu’un maintien dans les lieux est possible et équitable.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés et en expulsion. Le bailleur, une société, invoquait le jeu d’une clause résolutoire après commandement demeuré infructueux. La locataire, aux revenus modestes, sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de cette clause. La juridiction a constaté la résiliation du bail mais a simultanément accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, conditionnant cette suspension à une exécution rigoureuse du plan d’apurement. Cette décision soulève la question de savoir comment le juge concilie la protection du droit du bailleur à recouvrer sa créance avec les impératifs de prévention des expulsions locatives. L’ordonnance retient une solution équilibrée, en prononçant la résiliation tout en en suspendant les effets sous conditions, afin de favoriser le maintien dans les lieux.
La décision illustre d’abord la rigueur procédurale imposée au bailleur avant toute action en résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables édictées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que le bailleur “justifie avoir signalé la situation d’impayé” et que “une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture”. Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité, sont jugées régulièrement accomplies. Sur le fond, le juge constate la résolution de plein droit. Le commandement, demeuré infructueux plus de six semaines, a rendu la clause résolutoire acquise. Il en déduit que “le contrat de location se trouve donc résilié” et que la locataire est devenue “occupante sans droit ni titre”. Cette qualification entraîne logiquement la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et l’ordonnance d’expulsion. Le raisonnement suit une application stricte des textes, confirmant la force exécutoire des clauses contractuelles dès lors que les conditions légales sont remplies.
L’ordonnace opère ensuite un tempérament notable à ce principe de rigueur par l’aménagement des conséquences de la résolution. Le juge use des pouvoirs que lui confère l’article 24 V et VII de la loi de 1989. Il relève que la locataire “effectue des versements réguliers” et “a réglé l’intégralité du loyer courant”. Considérant ses “efforts très importants pour apurer l’arriéré”, il estime justifié d’“accorder à la locataire des délais de paiement” et de “suspendre les effets de la clause résolutoire”. Cette suspension est toutefois strictement encadrée. Le dispositif prévoit que si la locataire “s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire […] sera réputée n’avoir jamais joué”. À l’inverse, “à défaut de paiement de toute mensualité […], le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet”. Le juge réalise ainsi une conciliation pragmatique entre les intérêts en présence.
La portée de cette décision réside dans son illustration du rôle social du juge du contentieux de la protection. En utilisant les outils légaux de suspension et de délais, il évite une expulsion inéluctable tout en préservant les droits du bailleur. La solution témoigne d’une interprétation téléologique des dispositions protectrices introduites par la loi du 27 juillet 2023. Elle conditionne le maintien dans les lieux à un effort financier continu et vérifiable de la locataire. Cette approche incitative et préventive peut être saluée pour son équilibre. Elle évite autant l’expulsion automatique que la dilution excessive des obligations locatives. La clause de déchéance insérée garantit au bailleur une exécution rapide en cas de nouveau manquement. Cette jurisprudence pourrait encourager le recours à ces mécanismes de suspension, à condition que les efforts de paiement soient réels et soutenus. Elle rappelle que la résiliation pour impayés, bien que constatée, n’aboutit pas nécessairement à une expulsion immédiate lorsque le juge estime qu’un maintien dans les lieux est possible et équitable.