Tribunal judiciaire de Orléans, le 16 juin 2025, n°25/01399
Rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans le 16 juin 2025, ce jugement statue, en premier ressort, sur la validité d’un congé donné pour un bail de garage autonome et sur les conséquences du maintien dans les lieux. Un bail conclu en 2020 portait sur un garage loué pour un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel. Un congé a été signifié pour la date du 30 juillet 2024. La locataire s’est maintenue dans les lieux après l’échéance.
La procédure a été engagée par assignation. Le défendeur n’a ni comparu ni été représenté. Le juge rappelle que « le présent jugement sera réputé contradictoire » au regard des articles 472 et 473 du code de procédure civile. Le demandeur sollicitait la validation du congé, l’expulsion, ainsi que des accessoires procéduraux, au titre notamment de l’article 700 du code de procédure civile et des règles relatives au sort des meubles.
La question posée au juge était double. D’une part, déterminer si le congé régulièrement signifié mettait fin au bail de garage et autorisait l’expulsion en cas de maintien. D’autre part, préciser les effets procéduraux et accessoires d’une telle issue, incluant l’exécution provisoire et la prise en charge des frais irrépétibles. Le tribunal a répondu positivement, en retenant que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et qu’« il convient de valider le congé […] et de la condamner à quitter sans délai ce local ».
I. La solution retenue au regard du droit des baux et du maintien dans les lieux
A. Le bail de garage autonome, soumis au droit commun du louage
Le juge s’inscrit dans le droit commun des articles 1709 et suivants du code civil, sans mobiliser la législation spéciale du logement. Le bail litigieux porte sur un garage autonome, non caractérisé comme accessoire d’un bail d’habitation, et relève dès lors du régime contractuel. Il en résulte l’application des stipulations relatives au terme et au congé, sous le contrôle des règles de bonne foi rappelées par l’énoncé selon lequel « [les contrats] doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice pour une date d’échéance déterminée. Aucun grief ne ressort des motifs quant au délai ou au mode de signification. Dans ce cadre, la juridiction constate que le contrat a pris fin à l’échéance, de sorte que l’occupation postérieure ne bénéficie d’aucun titre.
B. Les effets du congé et la qualification d’occupation sans droit ni titre
La juridiction tire la conséquence nécessaire de l’échéance non suivie d’une restitution des lieux. Le maintien dans le garage caractérise une occupation sans droit ni titre, justifiant que « l’expulsion […] sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, faute de quoi il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ». La motivation, sobre, rattache la solution au principe directeur précédemment cité et à la preuve du congé.
Le juge règle également les accessoires légaux. Il précise que « les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution », assurant la sécurité juridique de l’opération d’expulsion. S’y ajoutent l’allocation d’une somme au titre de l’article 700, au motif qu’« il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles », et l’exécution provisoire, « de droit conformément à l’article 514 ».
II. Portée et appréciation de la décision au regard du droit positif
A. Une motivation conforme et efficace, assortie d’un régime processuel maîtrisé
Le jugement ordonne l’expulsion sur la base d’éléments simples et décisifs. La décision relève que la partie défenderesse « n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter », puis applique les articles 472 et 473 du code de procédure civile pour statuer au fond et qualifier la décision. La formule « le présent jugement sera réputé contradictoire » aligne la décision sur la lettre du texte et sécurise les voies de recours.
La motivation demeure concise, mais suffisante au regard des exigences posées par l’objet du litige et la preuve du congé. Le contrôle juridictionnel aurait pu relever, de manière plus explicite, le respect du délai de prévenance et l’absence d’accessoriété du garage à une location d’habitation, sans que l’économie de la solution n’en dépende ici. L’articulation entre le terme contractuel, la délivrance régulière du congé et la cessation du droit de jouissance apparaît correctement établie.
B. Une portée pratique claire pour les baux de stationnement et la mise à exécution
La solution confirme l’autonomie des baux de garages non rattachés à un logement et leur assujettissement au droit commun du louage. Elle offre une trajectoire contentieuse lisible lorsque l’occupant se maintient dans les lieux après congé, en reliant constat de fin de bail et expulsion, puis en organisant « le sort » des biens mobiliers selon les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
L’affirmation que l’exécution provisoire « est de droit conformément à l’article 514 » renforce l’effectivité de la décision. La combinaison de la mesure d’expulsion, du concours possible de la force publique et du régime des meubles permet une exécution cohérente et rapide. La portée de l’arrêt tient enfin à la vigilance sur la qualification du bail de garage. Lorsqu’il n’est pas l’accessoire d’un bail d’habitation, la liberté contractuelle, limitée par la bonne foi, gouverne la fin du bail et légitime l’évacuation de l’occupant sans titre.
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Avocat Associé
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Rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans le 16 juin 2025, ce jugement statue, en premier ressort, sur la validité d’un congé donné pour un bail de garage autonome et sur les conséquences du maintien dans les lieux. Un bail conclu en 2020 portait sur un garage loué pour un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel. Un congé a été signifié pour la date du 30 juillet 2024. La locataire s’est maintenue dans les lieux après l’échéance.
La procédure a été engagée par assignation. Le défendeur n’a ni comparu ni été représenté. Le juge rappelle que « le présent jugement sera réputé contradictoire » au regard des articles 472 et 473 du code de procédure civile. Le demandeur sollicitait la validation du congé, l’expulsion, ainsi que des accessoires procéduraux, au titre notamment de l’article 700 du code de procédure civile et des règles relatives au sort des meubles.
La question posée au juge était double. D’une part, déterminer si le congé régulièrement signifié mettait fin au bail de garage et autorisait l’expulsion en cas de maintien. D’autre part, préciser les effets procéduraux et accessoires d’une telle issue, incluant l’exécution provisoire et la prise en charge des frais irrépétibles. Le tribunal a répondu positivement, en retenant que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et qu’« il convient de valider le congé […] et de la condamner à quitter sans délai ce local ».
I. La solution retenue au regard du droit des baux et du maintien dans les lieux
A. Le bail de garage autonome, soumis au droit commun du louage
Le juge s’inscrit dans le droit commun des articles 1709 et suivants du code civil, sans mobiliser la législation spéciale du logement. Le bail litigieux porte sur un garage autonome, non caractérisé comme accessoire d’un bail d’habitation, et relève dès lors du régime contractuel. Il en résulte l’application des stipulations relatives au terme et au congé, sous le contrôle des règles de bonne foi rappelées par l’énoncé selon lequel « [les contrats] doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice pour une date d’échéance déterminée. Aucun grief ne ressort des motifs quant au délai ou au mode de signification. Dans ce cadre, la juridiction constate que le contrat a pris fin à l’échéance, de sorte que l’occupation postérieure ne bénéficie d’aucun titre.
B. Les effets du congé et la qualification d’occupation sans droit ni titre
La juridiction tire la conséquence nécessaire de l’échéance non suivie d’une restitution des lieux. Le maintien dans le garage caractérise une occupation sans droit ni titre, justifiant que « l’expulsion […] sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, faute de quoi il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ». La motivation, sobre, rattache la solution au principe directeur précédemment cité et à la preuve du congé.
Le juge règle également les accessoires légaux. Il précise que « les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution », assurant la sécurité juridique de l’opération d’expulsion. S’y ajoutent l’allocation d’une somme au titre de l’article 700, au motif qu’« il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles », et l’exécution provisoire, « de droit conformément à l’article 514 ».
II. Portée et appréciation de la décision au regard du droit positif
A. Une motivation conforme et efficace, assortie d’un régime processuel maîtrisé
Le jugement ordonne l’expulsion sur la base d’éléments simples et décisifs. La décision relève que la partie défenderesse « n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter », puis applique les articles 472 et 473 du code de procédure civile pour statuer au fond et qualifier la décision. La formule « le présent jugement sera réputé contradictoire » aligne la décision sur la lettre du texte et sécurise les voies de recours.
La motivation demeure concise, mais suffisante au regard des exigences posées par l’objet du litige et la preuve du congé. Le contrôle juridictionnel aurait pu relever, de manière plus explicite, le respect du délai de prévenance et l’absence d’accessoriété du garage à une location d’habitation, sans que l’économie de la solution n’en dépende ici. L’articulation entre le terme contractuel, la délivrance régulière du congé et la cessation du droit de jouissance apparaît correctement établie.
B. Une portée pratique claire pour les baux de stationnement et la mise à exécution
La solution confirme l’autonomie des baux de garages non rattachés à un logement et leur assujettissement au droit commun du louage. Elle offre une trajectoire contentieuse lisible lorsque l’occupant se maintient dans les lieux après congé, en reliant constat de fin de bail et expulsion, puis en organisant « le sort » des biens mobiliers selon les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
L’affirmation que l’exécution provisoire « est de droit conformément à l’article 514 » renforce l’effectivité de la décision. La combinaison de la mesure d’expulsion, du concours possible de la force publique et du régime des meubles permet une exécution cohérente et rapide. La portée de l’arrêt tient enfin à la vigilance sur la qualification du bail de garage. Lorsqu’il n’est pas l’accessoire d’un bail d’habitation, la liberté contractuelle, limitée par la bonne foi, gouverne la fin du bail et légitime l’évacuation de l’occupant sans titre.