Tribunal judiciaire de Orléans, le 25 juin 2025, n°24/02863
Rendu par le juge des contentieux de la protection d’Orléans le 25 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’un cautionnement VISALE et la résiliation d’un bail meublé pour impayés. Il tranche l’office de la caution subrogée, la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion, puis l’étendue des condamnations pécuniaires consécutives à la perte du titre d’occupation.
Un logement meublé avait été loué le 15 novembre 2023 pour un loyer mensuel de 600 euros et 60 euros de provisions sur charges. Le 16 novembre 2023, un contrat de cautionnement VISALE a été conclu. Des impayés sont apparus dès les premières échéances, entraînant un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 5 avril 2024 pour 1.320 euros. Plusieurs quittances subrogatives ont ensuite constaté des paiements effectués par la caution, avec un décompte actualisé arrêté à 7.260 euros à la mi-avril 2025.
La procédure a respecté les diligences préalables. La commission de coordination de la prévention des expulsions a été saisie le 8 avril 2024. La préfecture a été avisée le 17 juin 2024, plus de six semaines avant l’audience. L’assignation a été délivrée le 14 juin 2024 devant le juge compétent. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu. La caution a demandé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, la condamnation au paiement des sommes avancées avec intérêts et les dépens.
La question de droit tenait à la qualité pour agir de la caution VISALE au titre de la subrogation, à la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à la date d’acquisition de la clause résolutoire après un commandement resté infructueux. La juridiction répond positivement à la qualité et à la recevabilité, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 6 juin 2024, ordonne la libération des lieux et l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises, et condamne le locataire au paiement de 7.260 euros avec intérêts. Elle rappelle d’abord que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
I. L’action de la caution subrogée et sa recevabilité
A. La subrogation VISALE, fondement de la qualité et de l’intérêt à agir La décision articule le droit commun de la subrogation et les stipulations spécifiques du dispositif VISALE. Elle énonce que « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires », puis retient que la convention applicable prévoit que « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ». Le raisonnement est sobre. La subrogation ne porte pas seulement sur la créance, mais aussi sur les actions qui l’accompagnent utilement. La juridiction qualifie ainsi les demandes en résiliation et expulsion d’« accessoires de la créance », et admet la qualité et l’intérêt à agir de la caution pour mettre un terme au bail à raison des impayés. L’énoncé s’inscrit dans une ligne classique de transmission des droits du bailleur au payeur subrogé.
B. Les diligences préalables et l’admission de la recevabilité La juridiction vérifie ensuite les conditions procédurales propres aux baux d’habitation. Elle relève la saisine de la commission de prévention, puis la notification préfectorale intervenue « plus de six semaines avant l’audience ». Elle en conclut que « l’action est donc recevable ». L’office du juge en cas de non-comparution est rappelé avec précision, le jugement précisant encore que « le jugement est réputé contradictoire ». L’ensemble garantit l’équilibre des droits, tout en permettant d’apprécier le fond. La première séquence étant acquise, l’analyse se déplace vers les effets de la clause résolutoire.
II. Les effets de la clause résolutoire et l’étendue des condamnations
A. La date d’acquisition et la perte du titre d’occupation Le contrat prévoyait la résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux. Un commandement a été signifié le 5 avril 2024 pour 1.320 euros. Aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, la juridiction constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 6 juin 2024 ». Elle ajoute, dans une logique de stricte économie des moyens, qu’« il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire ». L’accessoire suit alors le principal. La juridiction ordonne la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion après commandement de quitter, conformément au régime légal. La perte du titre d’occupation s’ensuit de plein droit, à compter de la date retenue.
B. L’indemnité d’occupation, les intérêts et les accessoires de la créance subrogée La décision rappelle la nature indemnitaire de l’occupation sans droit ni titre. Elle précise qu’« il convient de condamner […] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges », jusqu’à la libération effective. La juridiction condamne au paiement de 7.260 euros, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts distingués selon les sommes et les dates, conformément au droit commun. Elle encadre le recouvrement par la caution subrogée, qui agit « à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées […] et [justifiées] par la délivrance d’une quittance subrogative ». La cohérence de l’ensemble tient à l’unité de la créance. Les « accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier » et se rattachent immédiatement à celle-ci, de sorte que l’indemnité suit le sort des loyers et charges. L’exécution provisoire de droit assure l’efficacité de la solution, qui favorise la cessation rapide d’une occupation irrégulière et la reconstitution des droits de la caution.
Le jugement explique clairement la portée de la subrogation opérée dans le cadre VISALE et sa compatibilité avec le régime du bail d’habitation. L’articulation entre qualité pour agir, contrôle des diligences préalables et effets automatiques de la clause résolutoire est maîtrisée. Les rappels textuels, tels que « la subrogation transmet à son bénéficiaire […] la créance et ses accessoires », emportent l’adhésion. La solution, rigoureuse et prévisible, ordonne avec mesure les conséquences pécuniaires et réelles de l’inexécution contractuelle.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection d’Orléans le 25 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’un cautionnement VISALE et la résiliation d’un bail meublé pour impayés. Il tranche l’office de la caution subrogée, la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion, puis l’étendue des condamnations pécuniaires consécutives à la perte du titre d’occupation.
Un logement meublé avait été loué le 15 novembre 2023 pour un loyer mensuel de 600 euros et 60 euros de provisions sur charges. Le 16 novembre 2023, un contrat de cautionnement VISALE a été conclu. Des impayés sont apparus dès les premières échéances, entraînant un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 5 avril 2024 pour 1.320 euros. Plusieurs quittances subrogatives ont ensuite constaté des paiements effectués par la caution, avec un décompte actualisé arrêté à 7.260 euros à la mi-avril 2025.
La procédure a respecté les diligences préalables. La commission de coordination de la prévention des expulsions a été saisie le 8 avril 2024. La préfecture a été avisée le 17 juin 2024, plus de six semaines avant l’audience. L’assignation a été délivrée le 14 juin 2024 devant le juge compétent. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu. La caution a demandé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, la condamnation au paiement des sommes avancées avec intérêts et les dépens.
La question de droit tenait à la qualité pour agir de la caution VISALE au titre de la subrogation, à la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à la date d’acquisition de la clause résolutoire après un commandement resté infructueux. La juridiction répond positivement à la qualité et à la recevabilité, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 6 juin 2024, ordonne la libération des lieux et l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises, et condamne le locataire au paiement de 7.260 euros avec intérêts. Elle rappelle d’abord que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
I. L’action de la caution subrogée et sa recevabilité
A. La subrogation VISALE, fondement de la qualité et de l’intérêt à agir
La décision articule le droit commun de la subrogation et les stipulations spécifiques du dispositif VISALE. Elle énonce que « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires », puis retient que la convention applicable prévoit que « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ». Le raisonnement est sobre. La subrogation ne porte pas seulement sur la créance, mais aussi sur les actions qui l’accompagnent utilement. La juridiction qualifie ainsi les demandes en résiliation et expulsion d’« accessoires de la créance », et admet la qualité et l’intérêt à agir de la caution pour mettre un terme au bail à raison des impayés. L’énoncé s’inscrit dans une ligne classique de transmission des droits du bailleur au payeur subrogé.
B. Les diligences préalables et l’admission de la recevabilité
La juridiction vérifie ensuite les conditions procédurales propres aux baux d’habitation. Elle relève la saisine de la commission de prévention, puis la notification préfectorale intervenue « plus de six semaines avant l’audience ». Elle en conclut que « l’action est donc recevable ». L’office du juge en cas de non-comparution est rappelé avec précision, le jugement précisant encore que « le jugement est réputé contradictoire ». L’ensemble garantit l’équilibre des droits, tout en permettant d’apprécier le fond. La première séquence étant acquise, l’analyse se déplace vers les effets de la clause résolutoire.
II. Les effets de la clause résolutoire et l’étendue des condamnations
A. La date d’acquisition et la perte du titre d’occupation
Le contrat prévoyait la résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux. Un commandement a été signifié le 5 avril 2024 pour 1.320 euros. Aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, la juridiction constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 6 juin 2024 ». Elle ajoute, dans une logique de stricte économie des moyens, qu’« il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire ». L’accessoire suit alors le principal. La juridiction ordonne la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion après commandement de quitter, conformément au régime légal. La perte du titre d’occupation s’ensuit de plein droit, à compter de la date retenue.
B. L’indemnité d’occupation, les intérêts et les accessoires de la créance subrogée
La décision rappelle la nature indemnitaire de l’occupation sans droit ni titre. Elle précise qu’« il convient de condamner […] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges », jusqu’à la libération effective. La juridiction condamne au paiement de 7.260 euros, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts distingués selon les sommes et les dates, conformément au droit commun. Elle encadre le recouvrement par la caution subrogée, qui agit « à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées […] et [justifiées] par la délivrance d’une quittance subrogative ». La cohérence de l’ensemble tient à l’unité de la créance. Les « accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier » et se rattachent immédiatement à celle-ci, de sorte que l’indemnité suit le sort des loyers et charges. L’exécution provisoire de droit assure l’efficacité de la solution, qui favorise la cessation rapide d’une occupation irrégulière et la reconstitution des droits de la caution.
Le jugement explique clairement la portée de la subrogation opérée dans le cadre VISALE et sa compatibilité avec le régime du bail d’habitation. L’articulation entre qualité pour agir, contrôle des diligences préalables et effets automatiques de la clause résolutoire est maîtrisée. Les rappels textuels, tels que « la subrogation transmet à son bénéficiaire […] la créance et ses accessoires », emportent l’adhésion. La solution, rigoureuse et prévisible, ordonne avec mesure les conséquences pécuniaires et réelles de l’inexécution contractuelle.