Tribunal judiciaire de Orléans, le 25 juin 2025, n°25/00032
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé le 25 juin 2025, a été saisi par une bailleure pour constater la résiliation d’un bail d’habitation et ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, absent à l’audience, était en situation d’impayés persistants. Le juge a accueilli les demandes principales après avoir vérifié le respect des formalités légales. La décision tranche la question de l’acquisition de la clause résolutoire et détermine les conséquences de la résiliation, notamment sur le calcul des sommes dues. Elle illustre l’application rigoureuse des conditions posées par la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans un contexte de défaut de paiement caractérisé.
**La régularité procédurale, condition préalable à l’examen du fond**
Le juge des référés a d’abord vérifié le strict respect des formalités substantielles imposées au bailleur. L’article 24-III de la loi de 1989 subordonne en effet la recevabilité de la demande à la notification de l’assignation au représentant de l’État « au moins six semaines avant l’audience ». La décision constate que cette condition est remplie, l’assignation ayant été notifiée le 28 octobre 2024. Elle précise également que la saisine de la commission de prévention des expulsions, intervenue le 14 février 2024, n’est pas une formalité substantielle pour les bailleurs personnes physiques. Ce contrôle minutieux confirme une jurisprudence constante exigeant une application rigoureuse des règles de procédure protectrices. L’absence du locataire à l’audience n’a pas dispensé le juge de cet examen, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La régularité de l’instance étant établie, le juge a pu se pencher sur le fond du litige.
**L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets, une application stricte de la loi**
Le cœur de la décision réside dans la vérification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Le juge rappelle le principe issu de l’article 24 de la loi de 1989 : la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail prévoyant un délai de deux mois, c’est ce dernier qui s’applique. Le commandement délivré le 13 février 2024 étant resté sans effet, le juge constate que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 avril 2024 ». Cette date marque la résiliation du bail et détermine la nature des créances futures. Les sommes dues antérieurement restent des loyers, tandis qu’à compter de cette date, l’occupation sans titre fonde une « indemnité de nature délictuelle ». Le juge la fixe à un montant équivalent au loyer indexé, offrant ainsi une réparation proportionnelle au préjudice. Le calcul de l’arriéré fait l’objet d’un examen détaillé, le juge opérant diverses déductions pour les éléments non justifiés, ramenant la provision à 9.224,62 euros. Enfin, le juge refuse d’accorder des délais de paiement, le locataire absent n’ayant pas repris le paiement du loyer. Cette solution applique strictement la loi du 27 juillet 2023 et privilégie la sécurité juridique du bailleur face à un défaut de paiement caractérisé et non contesté.
**La portée pratique d’une décision en défaut de comparution**
Cette ordonnance démontre l’effectivité des procédures de résiliation pour impayés malgré l’absence du débiteur. Le juge ne se contente pas d’entériner les demandes ; il procède à un contrôle substantiel de la dette et du respect de la loi. La qualification délictuelle de l’indemnité d’occupation post-résiliation est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle évite une confusion entre l’exécution contractuelle et la réparation d’une occupation illicite. Le refus d’octroyer des délais de paiement, bien que sévère, s’appuie sur l’absence de reprise des paiements et le défaut de comparution. Il souligne que les mesures de traitement social des impayés, comme la saisine de la commission, ne suspendent pas indéfiniment les droits du bailleur. Cette décision rappelle ainsi l’équilibre recherché par le législateur entre la protection du locataire et la garantie du droit de propriété. Elle assure une issue procédurale claire en cas de carence du locataire, tout en encadrant strictement les pouvoirs du juge par des vérifications légales impératives.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé le 25 juin 2025, a été saisi par une bailleure pour constater la résiliation d’un bail d’habitation et ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, absent à l’audience, était en situation d’impayés persistants. Le juge a accueilli les demandes principales après avoir vérifié le respect des formalités légales. La décision tranche la question de l’acquisition de la clause résolutoire et détermine les conséquences de la résiliation, notamment sur le calcul des sommes dues. Elle illustre l’application rigoureuse des conditions posées par la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans un contexte de défaut de paiement caractérisé.
**La régularité procédurale, condition préalable à l’examen du fond**
Le juge des référés a d’abord vérifié le strict respect des formalités substantielles imposées au bailleur. L’article 24-III de la loi de 1989 subordonne en effet la recevabilité de la demande à la notification de l’assignation au représentant de l’État « au moins six semaines avant l’audience ». La décision constate que cette condition est remplie, l’assignation ayant été notifiée le 28 octobre 2024. Elle précise également que la saisine de la commission de prévention des expulsions, intervenue le 14 février 2024, n’est pas une formalité substantielle pour les bailleurs personnes physiques. Ce contrôle minutieux confirme une jurisprudence constante exigeant une application rigoureuse des règles de procédure protectrices. L’absence du locataire à l’audience n’a pas dispensé le juge de cet examen, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La régularité de l’instance étant établie, le juge a pu se pencher sur le fond du litige.
**L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets, une application stricte de la loi**
Le cœur de la décision réside dans la vérification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Le juge rappelle le principe issu de l’article 24 de la loi de 1989 : la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail prévoyant un délai de deux mois, c’est ce dernier qui s’applique. Le commandement délivré le 13 février 2024 étant resté sans effet, le juge constate que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 avril 2024 ». Cette date marque la résiliation du bail et détermine la nature des créances futures. Les sommes dues antérieurement restent des loyers, tandis qu’à compter de cette date, l’occupation sans titre fonde une « indemnité de nature délictuelle ». Le juge la fixe à un montant équivalent au loyer indexé, offrant ainsi une réparation proportionnelle au préjudice. Le calcul de l’arriéré fait l’objet d’un examen détaillé, le juge opérant diverses déductions pour les éléments non justifiés, ramenant la provision à 9.224,62 euros. Enfin, le juge refuse d’accorder des délais de paiement, le locataire absent n’ayant pas repris le paiement du loyer. Cette solution applique strictement la loi du 27 juillet 2023 et privilégie la sécurité juridique du bailleur face à un défaut de paiement caractérisé et non contesté.
**La portée pratique d’une décision en défaut de comparution**
Cette ordonnance démontre l’effectivité des procédures de résiliation pour impayés malgré l’absence du débiteur. Le juge ne se contente pas d’entériner les demandes ; il procède à un contrôle substantiel de la dette et du respect de la loi. La qualification délictuelle de l’indemnité d’occupation post-résiliation est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle évite une confusion entre l’exécution contractuelle et la réparation d’une occupation illicite. Le refus d’octroyer des délais de paiement, bien que sévère, s’appuie sur l’absence de reprise des paiements et le défaut de comparution. Il souligne que les mesures de traitement social des impayés, comme la saisine de la commission, ne suspendent pas indéfiniment les droits du bailleur. Cette décision rappelle ainsi l’équilibre recherché par le législateur entre la protection du locataire et la garantie du droit de propriété. Elle assure une issue procédurale claire en cas de carence du locataire, tout en encadrant strictement les pouvoirs du juge par des vérifications légales impératives.