Tribunal judiciaire de Orléans, le 25 juin 2025, n°25/00190
Rendu par le juge des contentieux de la protection d’Orléans le 25 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition et à la suspension des effets d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu en 2015. Après un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au représentant de l’État, un commandement visant la clause résolutoire est demeuré sans effet. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion et le paiement d’un arriéré, tandis que le locataire a demandé des délais et la suspension des effets de la clause, en justifiant de la reprise du loyer courant. La juridiction admet la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause au 24 septembre 2024, mais accorde des délais et suspend les effets, retenant une dette résiduelle de 49,26 euros. La question de droit porte sur l’articulation entre les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire et le pouvoir du juge d’en suspendre les effets au regard de la réforme du 27 juillet 2023. La solution combine un contrôle strict des formalités préalables et une mise en œuvre prudente des délais légaux et judiciaires, appuyée sur l’exigence préalable de reprise du loyer courant.
I. Recevabilité et acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables et l’office du juge La juridiction vérifie d’abord les conditions de recevabilité issues de la loi du 6 juillet 1989. Elle relève la saisine préalable de la commission de prévention plus de deux mois avant l’assignation, et la notification de celle-ci au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Cette vérification, brève et rigoureuse, conduit à affirmer que « La demande est donc recevable. » Le rappel des délais édictés à peine d’irrecevabilité confirme la nature processuelle et d’ordre public de ces formalités. La motivation tient un équilibre clair entre les exigences protectrices du débiteur en situation d’impayés et la sécurité procédurale due au bailleur.
Dans ce cadre, le juge s’attache à l’économie générale du dispositif préventif, dont l’objectif reste la stabilisation des situations et la recherche d’une solution soutenable. La présence d’une fiche de diagnostic social et financier au dossier s’inscrit dans cette logique. La juridiction réaffirme ainsi son office de contrôle de l’accès au juge, sans alourdir le débat probatoire. Le rappel du fondement textuel suffit ici à asseoir la solution, en cohérence avec une jurisprudence constante de vigilance sur la notification préfectorale.
B. Le délai d’acquisition et l’incidence de la réforme de 2023 Au fond, le juge confronte la clause contractuelle et le délai légal. Il cite le texte, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise toutefois que la clause du bail prévoit un délai de deux mois et que la réforme du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais stipulés pour les baux en cours, le commandement retenant d’ailleurs ce délai contractuel. La logique retenue se fonde sur une articulation de droit transitoire et sur une lecture favorable au locataire d’un délai plus long. L’appréciation s’avère cohérente avec l’impératif de prévisibilité contractuelle.
La constatation repose ensuite sur un fait simple et déterminant. La juridiction retient que « Aucun règlement n’a été effectué de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 24 septembre 2024. » Cette formulation met l’accent sur le caractère automatique de la clause, à l’issue du délai, sans confondre acquisition et effets pratiques de la résiliation, lesquels demeurent soumis aux pouvoirs correcteurs du juge.
II. Délais de paiement et suspension des effets
A. Les conditions légales issues de la loi du 27 juillet 2023 La juridiction rappelle l’économie des articles applicables, exigeant la reprise du loyer courant avant l’audience et la démonstration d’une capacité de règlement. Elle cite les termes normatifs structurants : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Sur la base d’un solde résiduel de 49,26 euros, elle accorde un échéancier mensuel et suspend les effets de la clause pendant l’exécution. Le juge se conforme ainsi au schéma légal rénové, centré sur l’effectivité du maintien dans les lieux en contrepartie d’une discipline de paiement stricte.
La motivation insiste sur la reprise intégrale du loyer courant et sur des versements significatifs récemment effectués, ce qui atteste la solvabilité actuelle. La solution est en ligne avec l’esprit préventif et curatif du droit du logement, qui favorise l’apurement réaliste des dettes. Le contrôle est concret et proportionné, recentré sur l’aptitude du débiteur à respecter des modalités simples et rapides. Le rappel final, selon lequel « l’exécution provisoire est de droit », sécurise l’effectivité des commandements du jugement.
B. Valeur et portée de la solution retenue La valeur de la décision tient à l’ordonnancement de trois exigences : formalisme préalable, acquisition objective de la clause, puis modulation judiciaire par la suspension. L’équilibre est précis et conforme au droit positif. L’admission d’un délai contractuel plus long que le délai légal, dans un bail en cours, n’affaiblit pas la politique de prévention. Elle garantit au contraire une cohérence temporelle et une lisibilité pour les parties. La réduction drastique de la dette éligible, par exclusion de postes non justifiés ou relevant des dépens, manifeste un contrôle des accessoires qui protège contre les gonflements artificiels d’arriérés.
La portée pratique est claire. D’une part, le juge conforte la centralité de la reprise du loyer courant comme condition d’accès à la suspension, désormais renforcée. D’autre part, il ordonne une suspension résolutoire conditionnelle et réversible, rendant lisible l’alternative exécution ou résiliation. Le dispositif d’astreinte implicite par la perte du bénéfice des délais en cas de défaillance favorise l’exécution loyale. Enfin, l’articulation entre intérêts au taux légal, indemnité d’occupation éventuelle et dépens préserve la réparation du préjudice en cas d’échec de l’échéancier, sans compromettre la chance d’un apurement rapide.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection d’Orléans le 25 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition et à la suspension des effets d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu en 2015. Après un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au représentant de l’État, un commandement visant la clause résolutoire est demeuré sans effet. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion et le paiement d’un arriéré, tandis que le locataire a demandé des délais et la suspension des effets de la clause, en justifiant de la reprise du loyer courant. La juridiction admet la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause au 24 septembre 2024, mais accorde des délais et suspend les effets, retenant une dette résiduelle de 49,26 euros. La question de droit porte sur l’articulation entre les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire et le pouvoir du juge d’en suspendre les effets au regard de la réforme du 27 juillet 2023. La solution combine un contrôle strict des formalités préalables et une mise en œuvre prudente des délais légaux et judiciaires, appuyée sur l’exigence préalable de reprise du loyer courant.
I. Recevabilité et acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables et l’office du juge
La juridiction vérifie d’abord les conditions de recevabilité issues de la loi du 6 juillet 1989. Elle relève la saisine préalable de la commission de prévention plus de deux mois avant l’assignation, et la notification de celle-ci au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Cette vérification, brève et rigoureuse, conduit à affirmer que « La demande est donc recevable. » Le rappel des délais édictés à peine d’irrecevabilité confirme la nature processuelle et d’ordre public de ces formalités. La motivation tient un équilibre clair entre les exigences protectrices du débiteur en situation d’impayés et la sécurité procédurale due au bailleur.
Dans ce cadre, le juge s’attache à l’économie générale du dispositif préventif, dont l’objectif reste la stabilisation des situations et la recherche d’une solution soutenable. La présence d’une fiche de diagnostic social et financier au dossier s’inscrit dans cette logique. La juridiction réaffirme ainsi son office de contrôle de l’accès au juge, sans alourdir le débat probatoire. Le rappel du fondement textuel suffit ici à asseoir la solution, en cohérence avec une jurisprudence constante de vigilance sur la notification préfectorale.
B. Le délai d’acquisition et l’incidence de la réforme de 2023
Au fond, le juge confronte la clause contractuelle et le délai légal. Il cite le texte, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise toutefois que la clause du bail prévoit un délai de deux mois et que la réforme du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais stipulés pour les baux en cours, le commandement retenant d’ailleurs ce délai contractuel. La logique retenue se fonde sur une articulation de droit transitoire et sur une lecture favorable au locataire d’un délai plus long. L’appréciation s’avère cohérente avec l’impératif de prévisibilité contractuelle.
La constatation repose ensuite sur un fait simple et déterminant. La juridiction retient que « Aucun règlement n’a été effectué de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 24 septembre 2024. » Cette formulation met l’accent sur le caractère automatique de la clause, à l’issue du délai, sans confondre acquisition et effets pratiques de la résiliation, lesquels demeurent soumis aux pouvoirs correcteurs du juge.
II. Délais de paiement et suspension des effets
A. Les conditions légales issues de la loi du 27 juillet 2023
La juridiction rappelle l’économie des articles applicables, exigeant la reprise du loyer courant avant l’audience et la démonstration d’une capacité de règlement. Elle cite les termes normatifs structurants : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Sur la base d’un solde résiduel de 49,26 euros, elle accorde un échéancier mensuel et suspend les effets de la clause pendant l’exécution. Le juge se conforme ainsi au schéma légal rénové, centré sur l’effectivité du maintien dans les lieux en contrepartie d’une discipline de paiement stricte.
La motivation insiste sur la reprise intégrale du loyer courant et sur des versements significatifs récemment effectués, ce qui atteste la solvabilité actuelle. La solution est en ligne avec l’esprit préventif et curatif du droit du logement, qui favorise l’apurement réaliste des dettes. Le contrôle est concret et proportionné, recentré sur l’aptitude du débiteur à respecter des modalités simples et rapides. Le rappel final, selon lequel « l’exécution provisoire est de droit », sécurise l’effectivité des commandements du jugement.
B. Valeur et portée de la solution retenue
La valeur de la décision tient à l’ordonnancement de trois exigences : formalisme préalable, acquisition objective de la clause, puis modulation judiciaire par la suspension. L’équilibre est précis et conforme au droit positif. L’admission d’un délai contractuel plus long que le délai légal, dans un bail en cours, n’affaiblit pas la politique de prévention. Elle garantit au contraire une cohérence temporelle et une lisibilité pour les parties. La réduction drastique de la dette éligible, par exclusion de postes non justifiés ou relevant des dépens, manifeste un contrôle des accessoires qui protège contre les gonflements artificiels d’arriérés.
La portée pratique est claire. D’une part, le juge conforte la centralité de la reprise du loyer courant comme condition d’accès à la suspension, désormais renforcée. D’autre part, il ordonne une suspension résolutoire conditionnelle et réversible, rendant lisible l’alternative exécution ou résiliation. Le dispositif d’astreinte implicite par la perte du bénéfice des délais en cas de défaillance favorise l’exécution loyale. Enfin, l’articulation entre intérêts au taux légal, indemnité d’occupation éventuelle et dépens préserve la réparation du préjudice en cas d’échec de l’échéancier, sans compromettre la chance d’un apurement rapide.