Tribunal judiciaire de Orléans, le 25 juin 2025, n°25/00204
Rendu à Orléans le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection, le jugement tranche un contentieux locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et sur l’octroi de délais de paiement. Un bail d’habitation conclu le 11 mars 2020, pour un loyer de 312,10 euros outre provisions, a donné lieu à des impayés persistants ayant justifié commandement de payer le 4 juin 2024. L’assignation est intervenue le 2 octobre 2024 après saisine préalable de la CCAPEX le 24 mai 2024 et notification au représentant de l’État. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et le paiement de l’arriéré, tandis que le locataire sollicitait des délais, la suspension de la clause et annonçait la reprise du loyer courant.
La question posée au juge tenait, d’abord, à la recevabilité de l’action en résiliation au regard des formalités protectrices, puis à l’acquisition de la clause résolutoire dans le contexte de la réforme du 27 juillet 2023 et, enfin, aux conditions d’une suspension de ses effets par l’octroi de délais fondés sur la reprise effective du loyer. La solution admet la recevabilité, constate l’acquisition de la clause au 6 août 2024, déduit de l’arriéré les suppléments de loyer faute de preuve régulière, fixe la dette à 3 016,45 euros, suspend les effets de la clause et accorde un échéancier. Le juge énonce notamment que « La demande est donc recevable. » et que « Le locataire n’a effectué que deux versements d’un montant total de 1500 euros […] il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 6 août 2024. »
I. Conditions et constat de la clause résolutoire
A. Recevabilité de l’action et contrôle des préalables légaux La juridiction vérifie successivement la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions et la notification préfectorale. Saisie le 24 mai 2024, la commission est intervenue plus de deux mois avant l’assignation du 2 octobre 2024. La notification au représentant de l’État est intervenue le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Le juge en conclut que « La demande est donc recevable. » Le contrôle de ces formalités illustre une application stricte des articles 24 II et 24 III de la loi du 6 juillet 1989, orientée vers la prévention et l’information institutionnelle.
L’articulation des délais légaux et de procédure civile est également assurée avec mesure. Le juge rappelle que les règles de computation prorogent l’échéance éteignant les causes du commandement au premier jour ouvrable, en conformité avec les articles 641 et suivants du code de procédure civile. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité tant des délais de grâce légale que des délais contentieux.
B. Acquisition de la clause et incidence de la réforme de 2023 Le bail prévoyait un délai de deux mois après commandement resté infructueux, tandis que la réforme du 27 juillet 2023 a introduit le délai de six semaines pour la prise d’effet légale des clauses résolutoires. Le juge dégage une solution de droit transitoire claire: « les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Cette affirmation respecte la force obligatoire des conventions en cours et évite une rétroactivité inopportune.
Appliquant la clause au constat d’un apurement insuffisant, la juridiction retient l’acquisition au 6 août 2024. L’extrait suivant explicite la motivation déterminante: « Le locataire n’a effectué que deux versements d’un montant total de 1500 euros […] il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 6 août 2024. » Enfin, la décision rappelle utilement, sur le volet d’exécution, que « En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »
II. Modulation judiciaire: déduction de l’arriéré et suspension des effets
A. Détermination de la dette locative nette et charge de la preuve Le juge rappelle l’obligation essentielle de paiement des loyers et charges et met à la charge de chacun la preuve de sa prétention, conformément aux articles 1728 et 1353 du code civil. La créance est actualisée, puis corrigée d’éléments indûment facturés, en l’occurrence des suppléments de loyer. La motivation insiste sur l’exigence probatoire issue du code de la construction et de l’habitation, énonçant que « De cette somme il convient de déduire les sommes relatives à la facturation de surloyers […] n’étant pas rapportée. » L’arriéré net est fixé à 3 016,45 euros, solution équilibrée qui refuse d’intégrer des postes non établis.
Ce traitement met en cohérence l’office du juge des loyers avec le régime spécifique des surloyers. La décision renforce la protection contre des majorations sans respect du formalisme, tout en préservant le principe de l’exigibilité des loyers et charges justifiés. La rectification de la dette conditionne ensuite l’aménagement raisonnable des délais de paiement.
B. Suspension des effets et équilibre recherché par la loi de 1989 Le juge mobilise les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, centrés sur la reprise intégrale du loyer avant l’audience comme condition de la suspension. La motivation reproduit la règle selon laquelle « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus […] Cette suspension prend fin dès le premier impayé ». Cette base textuelle autorise une suspension corrélée à un plan d’apurement soutenable, ici 84 euros mensuels en sus du loyer courant, dans la limite de trois ans.
La solution répond à la finalité de la réforme, qui cherche à prévenir des expulsions évitables lorsque la capacité de paiement réapparaît, tout en ménageant l’intérêt légitime du bailleur. L’agencement retenu conjugue l’effectivité de la clause déjà acquise avec un outil de stabilisation résiliable en cas de défaillance. L’économie de l’arrêt tient à cet équilibre, fondé sur une reprise avérée et un échéancier proportionné, garant du sérieux de l’apurement et de la loyauté contractuelle.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu à Orléans le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection, le jugement tranche un contentieux locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et sur l’octroi de délais de paiement. Un bail d’habitation conclu le 11 mars 2020, pour un loyer de 312,10 euros outre provisions, a donné lieu à des impayés persistants ayant justifié commandement de payer le 4 juin 2024. L’assignation est intervenue le 2 octobre 2024 après saisine préalable de la CCAPEX le 24 mai 2024 et notification au représentant de l’État. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et le paiement de l’arriéré, tandis que le locataire sollicitait des délais, la suspension de la clause et annonçait la reprise du loyer courant.
La question posée au juge tenait, d’abord, à la recevabilité de l’action en résiliation au regard des formalités protectrices, puis à l’acquisition de la clause résolutoire dans le contexte de la réforme du 27 juillet 2023 et, enfin, aux conditions d’une suspension de ses effets par l’octroi de délais fondés sur la reprise effective du loyer. La solution admet la recevabilité, constate l’acquisition de la clause au 6 août 2024, déduit de l’arriéré les suppléments de loyer faute de preuve régulière, fixe la dette à 3 016,45 euros, suspend les effets de la clause et accorde un échéancier. Le juge énonce notamment que « La demande est donc recevable. » et que « Le locataire n’a effectué que deux versements d’un montant total de 1500 euros […] il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 6 août 2024. »
I. Conditions et constat de la clause résolutoire
A. Recevabilité de l’action et contrôle des préalables légaux
La juridiction vérifie successivement la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions et la notification préfectorale. Saisie le 24 mai 2024, la commission est intervenue plus de deux mois avant l’assignation du 2 octobre 2024. La notification au représentant de l’État est intervenue le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Le juge en conclut que « La demande est donc recevable. » Le contrôle de ces formalités illustre une application stricte des articles 24 II et 24 III de la loi du 6 juillet 1989, orientée vers la prévention et l’information institutionnelle.
L’articulation des délais légaux et de procédure civile est également assurée avec mesure. Le juge rappelle que les règles de computation prorogent l’échéance éteignant les causes du commandement au premier jour ouvrable, en conformité avec les articles 641 et suivants du code de procédure civile. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité tant des délais de grâce légale que des délais contentieux.
B. Acquisition de la clause et incidence de la réforme de 2023
Le bail prévoyait un délai de deux mois après commandement resté infructueux, tandis que la réforme du 27 juillet 2023 a introduit le délai de six semaines pour la prise d’effet légale des clauses résolutoires. Le juge dégage une solution de droit transitoire claire: « les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Cette affirmation respecte la force obligatoire des conventions en cours et évite une rétroactivité inopportune.
Appliquant la clause au constat d’un apurement insuffisant, la juridiction retient l’acquisition au 6 août 2024. L’extrait suivant explicite la motivation déterminante: « Le locataire n’a effectué que deux versements d’un montant total de 1500 euros […] il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 6 août 2024. » Enfin, la décision rappelle utilement, sur le volet d’exécution, que « En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »
II. Modulation judiciaire: déduction de l’arriéré et suspension des effets
A. Détermination de la dette locative nette et charge de la preuve
Le juge rappelle l’obligation essentielle de paiement des loyers et charges et met à la charge de chacun la preuve de sa prétention, conformément aux articles 1728 et 1353 du code civil. La créance est actualisée, puis corrigée d’éléments indûment facturés, en l’occurrence des suppléments de loyer. La motivation insiste sur l’exigence probatoire issue du code de la construction et de l’habitation, énonçant que « De cette somme il convient de déduire les sommes relatives à la facturation de surloyers […] n’étant pas rapportée. » L’arriéré net est fixé à 3 016,45 euros, solution équilibrée qui refuse d’intégrer des postes non établis.
Ce traitement met en cohérence l’office du juge des loyers avec le régime spécifique des surloyers. La décision renforce la protection contre des majorations sans respect du formalisme, tout en préservant le principe de l’exigibilité des loyers et charges justifiés. La rectification de la dette conditionne ensuite l’aménagement raisonnable des délais de paiement.
B. Suspension des effets et équilibre recherché par la loi de 1989
Le juge mobilise les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, centrés sur la reprise intégrale du loyer avant l’audience comme condition de la suspension. La motivation reproduit la règle selon laquelle « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus […] Cette suspension prend fin dès le premier impayé ». Cette base textuelle autorise une suspension corrélée à un plan d’apurement soutenable, ici 84 euros mensuels en sus du loyer courant, dans la limite de trois ans.
La solution répond à la finalité de la réforme, qui cherche à prévenir des expulsions évitables lorsque la capacité de paiement réapparaît, tout en ménageant l’intérêt légitime du bailleur. L’agencement retenu conjugue l’effectivité de la clause déjà acquise avec un outil de stabilisation résiliable en cas de défaillance. L’économie de l’arrêt tient à cet équilibre, fondé sur une reprise avérée et un échéancier proportionné, garant du sérieux de l’apurement et de la loyauté contractuelle.