Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°24/02831
Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, 30 juin 2025. Le litige oppose des bailleurs, devenus propriétaires en cours de bail, à leur locataire au sujet de loyers impayés, d’une clause résolutoire et d’éventuels délais de paiement. Un bail d’habitation a été conclu en 2015. Le bien est cédé en mai 2024. Un commandement de payer vise la clause résolutoire en juin 2024, après saisine de la CCAPEX. L’assignation est délivrée en octobre 2024 et notifiée à la préfecture. À l’audience d’avril 2025, le locataire reconnaît la dette, justifie d’une reprise des paiements courants et sollicite un échéancier de 200 euros mensuels. Les bailleurs ne s’y opposent pas. La mesure de sauvegarde de justice du locataire, avec mandat spécial, est portée à la connaissance du juge.
La question est double. Il s’agit d’abord de savoir si la clause résolutoire a été valablement acquise au terme du délai légal ouvert par le commandement, au regard des versements effectués. Il s’agit ensuite d’apprécier les conditions d’octroi de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause, à la lumière de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de 2023. Le juge retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire à la mi-août 2024 et condamne au paiement d’un arriéré actualisé. Il accorde toutefois des délais avec échéancier, en suspendant les effets de la clause, tout en prévoyant la reprise de son plein effet en cas de défaillance. Le jugement précise notamment que « L’action est donc recevable », que « le délai de paiement (…) a ainsi expiré le 12 août 2024 à 24 heures », qu’« en conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies à la date du 13 août 2024 », que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » et que « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation ». L’analyse conduit à expliciter d’abord le sens de la solution, puis à en apprécier la valeur et la portée.
I. Le sens de la décision
A. L’acquisition de la clause résolutoire au terme légal Le juge vérifie d’abord les diligences préalables imposées par la loi de 1989. Il relève que « Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) conformément aux dispositions de l’article 24 II », et que l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, rendant l’« action (…) recevable ». Cette étape de recevabilité fonde la suite du raisonnement sans équivoque.
Il rappelle ensuite la mécanique de la clause résolutoire, dont l’efficacité est différée de deux mois après un commandement demeuré infructueux. La computation du délai, affectée par un samedi, est précisée par le visa des articles 641 et suivants du code de procédure civile. Le juge énonce que « le délai de paiement (…) a ainsi expiré le 12 août 2024 à 24 heures ». Les paiements partiels intervenus pendant le délai ne suffisant pas à éteindre le commandement, la conséquence est logiquement tirée. Le motif retient qu’« en conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies à la date du 13 août 2024 », tirant l’effet automatique attaché à la clause.
B. La condamnation au paiement et ses accessoires La condamnation au principal se fonde sur l’article 7 de la loi de 1989, après déduction d’une régularisation de charges non justifiée et sur la base d’un décompte actualisé et non contesté. La dette produit intérêts au taux légal selon la ventilation temporelle retenue par le juge, cohérente avec le commandement et l’assignation.
Les demandes accessoires suivent le principe de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante supportant les dépens, incluant les frais liés au commandement, à l’assignation et à la signification. Le juge alloue en outre une somme modérée au titre de l’article 700, motivée par les diligences nécessaires. Enfin, le dispositif précise que « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation », ce qui renforce l’effectivité des mesures ordonnées.
II. Valeur et portée de la solution
A. La modulation judiciaire par délais et suspension de la clause Le juge inscrit sa décision dans le cadre rénové de l’article 24, qui « précise que (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge », sous condition de reprise du loyer courant avant l’audience et de capacité d’apurement. La motivation relève la reprise du paiement des loyers courants et des versements additionnels en vue d’apurer la dette, ce qui satisfait l’exigence d’aptitude financière.
L’échéancier retenu, à 200 euros mensuels, reflète une conciliation pragmatique entre la sécurité du créancier et la prévention de l’expulsion. La suspension est clairement articulée au respect des délais, le motif central étant que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Cette modulation, permise « dans la limite de trois années », est ici calibrée de manière brève, ce qui témoigne d’une appréciation mesurée de la situation concrète.
B. Un dispositif conditionnel assurant l’équilibre des intérêts La portée du jugement tient à l’architecture conditionnelle du dispositif. Si les délais sont respectés, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». À l’inverse, « que la clause résolutoire retrouve son plein effet » en cas d’impayé persistant malgré mise en demeure, l’intégralité du solde devenant immédiatement exigible. L’indemnité d’occupation, alignée sur le loyer indexé, prend alors le relais jusqu’à la libération des lieux.
Cet équilibre traduit la vocation de l’article 24, combinant prévention des expulsions et exigence de loyauté contractuelle. L’exécution provisoire de droit s’inscrit dans un souci d’efficacité, sans priver le juge d’un pouvoir de temporisation par la suspension. Le mécanisme retenu ménage une voie de sauvegarde utile pour un débiteur redevenu solvable, tout en préservant la crédibilité de la sanction résolutoire en cas de défaillance renouvelée. L’ensemble apparaît cohérent avec l’esprit du texte et avec l’objectif de stabilisation des rapports locatifs.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, 30 juin 2025. Le litige oppose des bailleurs, devenus propriétaires en cours de bail, à leur locataire au sujet de loyers impayés, d’une clause résolutoire et d’éventuels délais de paiement. Un bail d’habitation a été conclu en 2015. Le bien est cédé en mai 2024. Un commandement de payer vise la clause résolutoire en juin 2024, après saisine de la CCAPEX. L’assignation est délivrée en octobre 2024 et notifiée à la préfecture. À l’audience d’avril 2025, le locataire reconnaît la dette, justifie d’une reprise des paiements courants et sollicite un échéancier de 200 euros mensuels. Les bailleurs ne s’y opposent pas. La mesure de sauvegarde de justice du locataire, avec mandat spécial, est portée à la connaissance du juge.
La question est double. Il s’agit d’abord de savoir si la clause résolutoire a été valablement acquise au terme du délai légal ouvert par le commandement, au regard des versements effectués. Il s’agit ensuite d’apprécier les conditions d’octroi de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause, à la lumière de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de 2023. Le juge retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire à la mi-août 2024 et condamne au paiement d’un arriéré actualisé. Il accorde toutefois des délais avec échéancier, en suspendant les effets de la clause, tout en prévoyant la reprise de son plein effet en cas de défaillance. Le jugement précise notamment que « L’action est donc recevable », que « le délai de paiement (…) a ainsi expiré le 12 août 2024 à 24 heures », qu’« en conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies à la date du 13 août 2024 », que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » et que « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation ». L’analyse conduit à expliciter d’abord le sens de la solution, puis à en apprécier la valeur et la portée.
I. Le sens de la décision
A. L’acquisition de la clause résolutoire au terme légal
Le juge vérifie d’abord les diligences préalables imposées par la loi de 1989. Il relève que « Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) conformément aux dispositions de l’article 24 II », et que l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, rendant l’« action (…) recevable ». Cette étape de recevabilité fonde la suite du raisonnement sans équivoque.
Il rappelle ensuite la mécanique de la clause résolutoire, dont l’efficacité est différée de deux mois après un commandement demeuré infructueux. La computation du délai, affectée par un samedi, est précisée par le visa des articles 641 et suivants du code de procédure civile. Le juge énonce que « le délai de paiement (…) a ainsi expiré le 12 août 2024 à 24 heures ». Les paiements partiels intervenus pendant le délai ne suffisant pas à éteindre le commandement, la conséquence est logiquement tirée. Le motif retient qu’« en conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies à la date du 13 août 2024 », tirant l’effet automatique attaché à la clause.
B. La condamnation au paiement et ses accessoires
La condamnation au principal se fonde sur l’article 7 de la loi de 1989, après déduction d’une régularisation de charges non justifiée et sur la base d’un décompte actualisé et non contesté. La dette produit intérêts au taux légal selon la ventilation temporelle retenue par le juge, cohérente avec le commandement et l’assignation.
Les demandes accessoires suivent le principe de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante supportant les dépens, incluant les frais liés au commandement, à l’assignation et à la signification. Le juge alloue en outre une somme modérée au titre de l’article 700, motivée par les diligences nécessaires. Enfin, le dispositif précise que « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation », ce qui renforce l’effectivité des mesures ordonnées.
II. Valeur et portée de la solution
A. La modulation judiciaire par délais et suspension de la clause
Le juge inscrit sa décision dans le cadre rénové de l’article 24, qui « précise que (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge », sous condition de reprise du loyer courant avant l’audience et de capacité d’apurement. La motivation relève la reprise du paiement des loyers courants et des versements additionnels en vue d’apurer la dette, ce qui satisfait l’exigence d’aptitude financière.
L’échéancier retenu, à 200 euros mensuels, reflète une conciliation pragmatique entre la sécurité du créancier et la prévention de l’expulsion. La suspension est clairement articulée au respect des délais, le motif central étant que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Cette modulation, permise « dans la limite de trois années », est ici calibrée de manière brève, ce qui témoigne d’une appréciation mesurée de la situation concrète.
B. Un dispositif conditionnel assurant l’équilibre des intérêts
La portée du jugement tient à l’architecture conditionnelle du dispositif. Si les délais sont respectés, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». À l’inverse, « que la clause résolutoire retrouve son plein effet » en cas d’impayé persistant malgré mise en demeure, l’intégralité du solde devenant immédiatement exigible. L’indemnité d’occupation, alignée sur le loyer indexé, prend alors le relais jusqu’à la libération des lieux.
Cet équilibre traduit la vocation de l’article 24, combinant prévention des expulsions et exigence de loyauté contractuelle. L’exécution provisoire de droit s’inscrit dans un souci d’efficacité, sans priver le juge d’un pouvoir de temporisation par la suspension. Le mécanisme retenu ménage une voie de sauvegarde utile pour un débiteur redevenu solvable, tout en préservant la crédibilité de la sanction résolutoire en cas de défaillance renouvelée. L’ensemble apparaît cohérent avec l’esprit du texte et avec l’objectif de stabilisation des rapports locatifs.