Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°24/03896
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par jugement du 30 juin 2025, tranche un litige de loyers impayés assorti d’une clause résolutoire. Les locataires, débiteurs d’un arriéré significatif, avaient procédé à un paiement partiel après commandement. Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause et des condamnations corrélatives. Les défendeurs invoquaient un plan de surendettement contesté et demandaient des délais, malgré l’absence de reprise intégrale du loyer courant. La juridiction devait donc apprécier la recevabilité de l’action au regard des formalités protectrices, l’acquisition des effets de la clause, puis l’office du juge en matière de délais et de suspension, à la lumière de la réforme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les faits utiles tiennent à un bail d’habitation et un avenant de stationnement, comportant clause résolutoire, à l’origine d’un commandement de payer délivré le 8 novembre 2023 pour 5 730,81 euros. Entre le commandement et l’échéance du délai légal, un versement de 500 euros seulement est intervenu. L’assignation a été signifiée le 5 août 2024, après notification préfectorale et saisine de la commission de prévention des expulsions. À l’audience, le bailleur a actualisé la dette et accepté l’octroi de délais. Les défendeurs sollicitaient des délais sur trente-six mois, en exposant un rappel de prestations sociales attendu, et invoquaient parallèlement une procédure de surendettement frappée d’un recours. La question de droit posée concernait l’articulation des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et des pouvoirs d’octroi de délais avec suspension, au regard des nouvelles exigences de reprise du loyer courant. La juridiction a jugé l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause au 9 janvier 2024, condamné solidairement les locataires, puis accordé des délais et suspendu la clause pendant leur exécution, en relevant que « le juge [est] tenu par ces demandes communes ».
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs conséquences
A. La recevabilité de l’action et le respect des formalités préalables La juridiction vérifie d’abord les diligences imposées par l’article 24 de la loi de 1989, dans leur version applicable à l’assignation. La notification préfectorale est intervenue « plus de six semaines avant l’audience », et la saisine de la commission a précédé l’assignation de plus de deux mois. En conséquence, « l’action est donc recevable ». Cette appréciation s’inscrit dans le cadre protecteur du logement, où la régularité des formalités conditionne l’accès au juge, sans préjuger de la solution au fond. L’exigence de temporalité stricte, ici satisfaite, confirme l’importance des délais procéduraux dans la prévention des expulsions.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation solidaire Sur le fond, l’article 24, I, commande que la clause résolutoire ne produise effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. La décision relève que, entre le 8 novembre 2023 et le 8 janvier 2024, un seul règlement partiel a été effectué, de sorte que « les causes du commandement de payer […] n’ont pas été éteintes ». La juridiction en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 9 janvier 2024 ». Elle statue ensuite sur la dette actualisée, dont le principe et le montant ne sont pas contestés, en retranchant certains frais non sollicités. La solidarité est retenue au motif que « mariés, ils seront tenus solidairement », solution conforme à l’obligation ménagère et à la co-titularité contractuelle, qui fonde une obligation conjointe au regard des dettes de logement. L’économie de la décision se montre ainsi classique : acquisition de la clause, dette vérifiée, intérêts au taux légal, et assise d’une indemnité d’occupation en cas de déchéance des délais.
II. L’office du juge en matière de délais et la suspension de la clause résolutoire
A. Les conditions d’octroi des délais et la portée de l’accord des parties La réforme de l’article 24, V et VII, impose que le juge ne puisse accorder des délais et suspendre la clause qu’« à la condition que le locataire […] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Or, la décision constate que « le paiement intégral du loyer n’a pas repris ». Elle accorde pourtant trente-six mensualités et « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais », en relevant que « le juge [est] tenu par ces demandes communes ». La motivation assume la nature d’ordre public de protection du texte, tout en admettant la force d’un accord procédural sur le quantum et l’échelonnement. La formule « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » révèle une conciliation pragmatique des intérêts, dans un cadre légal pourtant conditionné par la reprise intégrale du loyer.
B. Appréciation de la valeur et portée pratique de la solution retenue La solution préserve l’objectif de maintien dans les lieux et d’apurement réaliste, au regard d’un rappel de prestations sociales annoncé. Elle subordonne cependant l’effectivité de la suspension à une discipline stricte, puisque « toute mensualité […] restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure […] justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet ». La cohérence de l’ensemble tient à la menace réactive de la clause et à l’exigibilité immédiate du solde en cas de défaillance. La valeur normative interroge toutefois la place de la condition légale de reprise intégrale : écartée par l’accord des parties, elle voit sa portée relativisée, alors même que le texte est d’ordre public de protection. La décision mise sur l’accord contradictoire pour légitimer l’aménagement judiciaire. La portée pratique est notable dans un contexte de surendettement contesté : l’octroi de délais neutralise provisoirement la sanction résolutoire, sans dépendre de l’issue de la procédure de surendettement. Elle offre un cadre d’exécution gradué qui responsabilise les débiteurs et sécurise le créancier, à travers un dispositif clair de bascule en cas de manquement. En définitive, le jugement délivre une solution équilibrée et opérationnelle, quoiqu’exigeante, en assumant un office de conciliation sous contrainte légale.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par jugement du 30 juin 2025, tranche un litige de loyers impayés assorti d’une clause résolutoire. Les locataires, débiteurs d’un arriéré significatif, avaient procédé à un paiement partiel après commandement. Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause et des condamnations corrélatives. Les défendeurs invoquaient un plan de surendettement contesté et demandaient des délais, malgré l’absence de reprise intégrale du loyer courant. La juridiction devait donc apprécier la recevabilité de l’action au regard des formalités protectrices, l’acquisition des effets de la clause, puis l’office du juge en matière de délais et de suspension, à la lumière de la réforme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les faits utiles tiennent à un bail d’habitation et un avenant de stationnement, comportant clause résolutoire, à l’origine d’un commandement de payer délivré le 8 novembre 2023 pour 5 730,81 euros. Entre le commandement et l’échéance du délai légal, un versement de 500 euros seulement est intervenu. L’assignation a été signifiée le 5 août 2024, après notification préfectorale et saisine de la commission de prévention des expulsions. À l’audience, le bailleur a actualisé la dette et accepté l’octroi de délais. Les défendeurs sollicitaient des délais sur trente-six mois, en exposant un rappel de prestations sociales attendu, et invoquaient parallèlement une procédure de surendettement frappée d’un recours. La question de droit posée concernait l’articulation des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et des pouvoirs d’octroi de délais avec suspension, au regard des nouvelles exigences de reprise du loyer courant. La juridiction a jugé l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause au 9 janvier 2024, condamné solidairement les locataires, puis accordé des délais et suspendu la clause pendant leur exécution, en relevant que « le juge [est] tenu par ces demandes communes ».
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs conséquences
A. La recevabilité de l’action et le respect des formalités préalables
La juridiction vérifie d’abord les diligences imposées par l’article 24 de la loi de 1989, dans leur version applicable à l’assignation. La notification préfectorale est intervenue « plus de six semaines avant l’audience », et la saisine de la commission a précédé l’assignation de plus de deux mois. En conséquence, « l’action est donc recevable ». Cette appréciation s’inscrit dans le cadre protecteur du logement, où la régularité des formalités conditionne l’accès au juge, sans préjuger de la solution au fond. L’exigence de temporalité stricte, ici satisfaite, confirme l’importance des délais procéduraux dans la prévention des expulsions.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation solidaire
Sur le fond, l’article 24, I, commande que la clause résolutoire ne produise effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. La décision relève que, entre le 8 novembre 2023 et le 8 janvier 2024, un seul règlement partiel a été effectué, de sorte que « les causes du commandement de payer […] n’ont pas été éteintes ». La juridiction en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 9 janvier 2024 ». Elle statue ensuite sur la dette actualisée, dont le principe et le montant ne sont pas contestés, en retranchant certains frais non sollicités. La solidarité est retenue au motif que « mariés, ils seront tenus solidairement », solution conforme à l’obligation ménagère et à la co-titularité contractuelle, qui fonde une obligation conjointe au regard des dettes de logement. L’économie de la décision se montre ainsi classique : acquisition de la clause, dette vérifiée, intérêts au taux légal, et assise d’une indemnité d’occupation en cas de déchéance des délais.
II. L’office du juge en matière de délais et la suspension de la clause résolutoire
A. Les conditions d’octroi des délais et la portée de l’accord des parties
La réforme de l’article 24, V et VII, impose que le juge ne puisse accorder des délais et suspendre la clause qu’« à la condition que le locataire […] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Or, la décision constate que « le paiement intégral du loyer n’a pas repris ». Elle accorde pourtant trente-six mensualités et « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais », en relevant que « le juge [est] tenu par ces demandes communes ». La motivation assume la nature d’ordre public de protection du texte, tout en admettant la force d’un accord procédural sur le quantum et l’échelonnement. La formule « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » révèle une conciliation pragmatique des intérêts, dans un cadre légal pourtant conditionné par la reprise intégrale du loyer.
B. Appréciation de la valeur et portée pratique de la solution retenue
La solution préserve l’objectif de maintien dans les lieux et d’apurement réaliste, au regard d’un rappel de prestations sociales annoncé. Elle subordonne cependant l’effectivité de la suspension à une discipline stricte, puisque « toute mensualité […] restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure […] justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet ». La cohérence de l’ensemble tient à la menace réactive de la clause et à l’exigibilité immédiate du solde en cas de défaillance. La valeur normative interroge toutefois la place de la condition légale de reprise intégrale : écartée par l’accord des parties, elle voit sa portée relativisée, alors même que le texte est d’ordre public de protection. La décision mise sur l’accord contradictoire pour légitimer l’aménagement judiciaire. La portée pratique est notable dans un contexte de surendettement contesté : l’octroi de délais neutralise provisoirement la sanction résolutoire, sans dépendre de l’issue de la procédure de surendettement. Elle offre un cadre d’exécution gradué qui responsabilise les débiteurs et sécurise le créancier, à travers un dispositif clair de bascule en cas de manquement. En définitive, le jugement délivre une solution équilibrée et opérationnelle, quoiqu’exigeante, en assumant un office de conciliation sous contrainte légale.