Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00035
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par un bailleur social aux fins de constat de la résiliation d’un bail pour loyers impayés et d’expulsion du locataire. Ce dernier, non comparant, était redevable d’une importante dette locative. Le bailleur justifiait de l’accomplissement des formalités préalables légales. Il consentait cependant à l’octroi de délais de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge a dû examiner la recevabilité de l’action et apprécier les conditions d’application des dispositions protectrices issues de la loi du 27 juillet 2023. L’ordonnance constate la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement et en suspendant l’expulsion sous conditions. Elle illustre la conciliation opérée par le juge entre la sanction du défaut de paiement et la prévention des expulsions locatives.
L’ordonnance procède à une application rigoureuse des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais de préavis et de saisine de la commission de coordination. Il relève que “le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation”. Cette vérification préalable est essentielle pour assurer la protection procédurale du locataire. Sur le fond, le juge analyse l’acquisition de la clause résolutoire. Il constate qu’un commandement de payer a été signifié et qu’il est demeuré infructueux. Il interprète la loi du 27 juillet 2023 sur un point précis. Le commandement invoquait le nouveau délai légal de six semaines. Toutefois, le bail stipulait un délai contractuel de deux mois. Le juge estime que “les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours”. L’application du délai contractuel plus long aboutit à constater la résiliation. Cette solution préserve la force obligatoire du contrat en cours.
La décision se distingue par l’aménagement concret des conséquences de la résiliation. Le juge use des pouvoirs que lui confère l’article 24 de la loi de 1989. Il combine l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le locataire est autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités. Le juge précise que “les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés”. Cette suspension est conditionnelle. Tout défaut de paiement des termes courants ou des mensualités entraînera son extinction. La clause résolutoire retrouvera alors son plein effet. Le juge organise ainsi un dispositif incitatif au paiement. Il évite une expulsion immédiate tout en garantissant au bailleur un recours effectif en cas de nouvelle défaillance. Cette approche équilibrée traduit la fonction préventive du juge des contentieux de la protection.
La portée de cette ordonnance réside dans son interprétation des dispositions transitoires de la loi du 27 juillet 2023. En refusant d’appliquer rétroactivement le nouveau délai de six semaines aux baux en cours, le juge protège les attentes légitimes des parties. Il évite de modifier unilatéralement l’économie du contrat. Cette solution paraît conforme au principe de non-rétroactivité de la loi. Elle pourrait être suivie par d’autres juridictions confrontées à la même question. Par ailleurs, la décision démontre l’effectivité des mécanismes de prévention des expulsions. Le juge use de ses pouvoirs pour imposer un échéancier et surveiller son exécution. Il conditionne le maintien dans les lieux à une discipline de paiement stricte. Cette gestion judiciaire individualisée de l’impayé concilie les intérêts en présence. Elle offre une alternative à l’expulsion tout en responsabilisant le locataire défaillant.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par un bailleur social aux fins de constat de la résiliation d’un bail pour loyers impayés et d’expulsion du locataire. Ce dernier, non comparant, était redevable d’une importante dette locative. Le bailleur justifiait de l’accomplissement des formalités préalables légales. Il consentait cependant à l’octroi de délais de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge a dû examiner la recevabilité de l’action et apprécier les conditions d’application des dispositions protectrices issues de la loi du 27 juillet 2023. L’ordonnance constate la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement et en suspendant l’expulsion sous conditions. Elle illustre la conciliation opérée par le juge entre la sanction du défaut de paiement et la prévention des expulsions locatives.
L’ordonnance procède à une application rigoureuse des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais de préavis et de saisine de la commission de coordination. Il relève que “le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation”. Cette vérification préalable est essentielle pour assurer la protection procédurale du locataire. Sur le fond, le juge analyse l’acquisition de la clause résolutoire. Il constate qu’un commandement de payer a été signifié et qu’il est demeuré infructueux. Il interprète la loi du 27 juillet 2023 sur un point précis. Le commandement invoquait le nouveau délai légal de six semaines. Toutefois, le bail stipulait un délai contractuel de deux mois. Le juge estime que “les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours”. L’application du délai contractuel plus long aboutit à constater la résiliation. Cette solution préserve la force obligatoire du contrat en cours.
La décision se distingue par l’aménagement concret des conséquences de la résiliation. Le juge use des pouvoirs que lui confère l’article 24 de la loi de 1989. Il combine l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le locataire est autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités. Le juge précise que “les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés”. Cette suspension est conditionnelle. Tout défaut de paiement des termes courants ou des mensualités entraînera son extinction. La clause résolutoire retrouvera alors son plein effet. Le juge organise ainsi un dispositif incitatif au paiement. Il évite une expulsion immédiate tout en garantissant au bailleur un recours effectif en cas de nouvelle défaillance. Cette approche équilibrée traduit la fonction préventive du juge des contentieux de la protection.
La portée de cette ordonnance réside dans son interprétation des dispositions transitoires de la loi du 27 juillet 2023. En refusant d’appliquer rétroactivement le nouveau délai de six semaines aux baux en cours, le juge protège les attentes légitimes des parties. Il évite de modifier unilatéralement l’économie du contrat. Cette solution paraît conforme au principe de non-rétroactivité de la loi. Elle pourrait être suivie par d’autres juridictions confrontées à la même question. Par ailleurs, la décision démontre l’effectivité des mécanismes de prévention des expulsions. Le juge use de ses pouvoirs pour imposer un échéancier et surveiller son exécution. Il conditionne le maintien dans les lieux à une discipline de paiement stricte. Cette gestion judiciaire individualisée de l’impayé concilie les intérêts en présence. Elle offre une alternative à l’expulsion tout en responsabilisant le locataire défaillant.