Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00180
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’impayé de loyers dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur, une société HLM, avait assigné la locataire pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. La locataire, bien que régulièrement citée, est demeurée absente à l’audience. Le juge a examiné d’office la recevabilité de l’action en résiliation. Il a constaté la réunion des conditions de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail à la date du 27 août 2024. Il a en conséquence ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement des loyers échus et d’une indemnité d’occupation. La décision soulève la question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 modifiant les délais de paiement après commandement. Elle interroge également sur la nature de l’indemnité due après résiliation. Le jugement retient l’application de l’ancien délai contractuel de deux mois et qualifie l’indemnité due postérieurement à la résiliation de délictuelle. Cette solution mérite une analyse attentive quant à son fondement juridique et à ses implications pratiques.
**I. La mise en œuvre de la clause résolutoire : une application stricte du droit transitoire**
Le juge a d’abord vérifié le respect des conditions procédurales préalables à l’action en résiliation. Il relève que « la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ». Cette constatation assure la recevabilité de la demande au regard de l’article 24 de la loi de 1989. Le cœur de l’analyse concerne l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant la clause a été signifié le 24 juin 2024. Le bail, conclu en 2019, stipulait un délai de grâce de deux mois. La loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 28 juillet 2023, a porté ce délai légal à trois mois pour les commandements notifiés après son entrée en vigueur. Le juge écarte l’application de cette nouvelle loi au cas présent. Il motive sa décision en indiquant que la loi de 2023 « ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures ». Cette formulation appelle une précision. Il s’agit moins de la date du contrat que de la date du commandement de payer, acte déclencheur de la procédure. Le juge applique donc le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. Le délai contractuel de deux mois, conforme à la loi ancienne, est ainsi maintenu. Le juge calcule ensuite l’extinction du délai au 26 août 2024, compte tenu des reports liés aux jours non ouvrables. Il constate que les paiements partiels effectués par la locataire n’ont pas éteint la dette initiale. Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 27 août 2024 ». Cette rigueur dans l’application du droit transitoire est classique. Elle protège la sécurité juridique en préservant les effets des actes juridiques accomplis sous l’empire de la loi ancienne. La solution aurait été différente si le commandement avait été signifié après le 28 juillet 2023. Le juge aurait alors d’appliquer le délai de trois mois, le texte étant d’ordre public. Cette distinction temporelle est essentielle pour les praticiens.
**II. Les conséquences de la résiliation : la consécration d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle**
Après avoir constaté la résiliation du bail, le juge statue sur les demandes pécuniaires. Il opère une distinction fondamentale entre les périodes antérieure et postérieure à la résiliation. Pour la période antérieure au 27 août 2024, la locataire est condamnée au paiement des loyers contractuels impayés. Pour la période postérieure, le bail étant résilié, la qualification change. Le juge estime que l’occupante, « sans droit ni titre depuis le 27 août 2024, a causé un préjudice au propriétaire ». Il fixe donc « une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ». Cette indemnité est expressément qualifiée de « de nature délictuelle ». Cette qualification est traditionnelle en jurisprudence. Elle se fonde sur l’idée que l’occupation sans titre constitue une faute engageant la responsabilité extracontractuelle du locataire évincé. Le préjudice réside dans la privation de jouissance subie par le propriétaire. Le montant de l’indemnité, calqué sur le loyer, constitue une présomption de ce préjudice. Cette solution présente l’avantage de la clarté et de l’efficacité. Elle permet au bailleur d’obtenir une créance distincte des loyers, produisant des intérêts à un taux différent. Toutefois, cette approche est parfois discutée. Une partie de la doctrine suggère que l’indemnité pourrait relever d’un quasi-contrat ou d’une obligation légale, évitant ainsi de recourir à la faute. La qualification délictuelle impose de prouver la faute, ce qui est ici aisé. Le juge en déduit logiquement que la locataire, absente, ne peut bénéficier de délais de paiement octroyés d’office. Il rappelle que cet octroi nécessite une demande expresse, conformément à la procédure civile. En condamnant la locataire aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour indemniser partiellement le bailleur des frais non compris dans les dépens. L’ensemble du dispositif vise à rétablir le propriétaire dans ses droits tout en respectant une procédure expulsive encadrée. Ce jugement illustre ainsi l’équilibre recherché par le juge des contentieux de la protection entre la sanction des impayés et le strict respect des formes légales protectrices.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’impayé de loyers dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur, une société HLM, avait assigné la locataire pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. La locataire, bien que régulièrement citée, est demeurée absente à l’audience. Le juge a examiné d’office la recevabilité de l’action en résiliation. Il a constaté la réunion des conditions de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail à la date du 27 août 2024. Il a en conséquence ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement des loyers échus et d’une indemnité d’occupation. La décision soulève la question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 modifiant les délais de paiement après commandement. Elle interroge également sur la nature de l’indemnité due après résiliation. Le jugement retient l’application de l’ancien délai contractuel de deux mois et qualifie l’indemnité due postérieurement à la résiliation de délictuelle. Cette solution mérite une analyse attentive quant à son fondement juridique et à ses implications pratiques.
**I. La mise en œuvre de la clause résolutoire : une application stricte du droit transitoire**
Le juge a d’abord vérifié le respect des conditions procédurales préalables à l’action en résiliation. Il relève que « la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ». Cette constatation assure la recevabilité de la demande au regard de l’article 24 de la loi de 1989. Le cœur de l’analyse concerne l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant la clause a été signifié le 24 juin 2024. Le bail, conclu en 2019, stipulait un délai de grâce de deux mois. La loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 28 juillet 2023, a porté ce délai légal à trois mois pour les commandements notifiés après son entrée en vigueur. Le juge écarte l’application de cette nouvelle loi au cas présent. Il motive sa décision en indiquant que la loi de 2023 « ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures ». Cette formulation appelle une précision. Il s’agit moins de la date du contrat que de la date du commandement de payer, acte déclencheur de la procédure. Le juge applique donc le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. Le délai contractuel de deux mois, conforme à la loi ancienne, est ainsi maintenu. Le juge calcule ensuite l’extinction du délai au 26 août 2024, compte tenu des reports liés aux jours non ouvrables. Il constate que les paiements partiels effectués par la locataire n’ont pas éteint la dette initiale. Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 27 août 2024 ». Cette rigueur dans l’application du droit transitoire est classique. Elle protège la sécurité juridique en préservant les effets des actes juridiques accomplis sous l’empire de la loi ancienne. La solution aurait été différente si le commandement avait été signifié après le 28 juillet 2023. Le juge aurait alors d’appliquer le délai de trois mois, le texte étant d’ordre public. Cette distinction temporelle est essentielle pour les praticiens.
**II. Les conséquences de la résiliation : la consécration d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle**
Après avoir constaté la résiliation du bail, le juge statue sur les demandes pécuniaires. Il opère une distinction fondamentale entre les périodes antérieure et postérieure à la résiliation. Pour la période antérieure au 27 août 2024, la locataire est condamnée au paiement des loyers contractuels impayés. Pour la période postérieure, le bail étant résilié, la qualification change. Le juge estime que l’occupante, « sans droit ni titre depuis le 27 août 2024, a causé un préjudice au propriétaire ». Il fixe donc « une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ». Cette indemnité est expressément qualifiée de « de nature délictuelle ». Cette qualification est traditionnelle en jurisprudence. Elle se fonde sur l’idée que l’occupation sans titre constitue une faute engageant la responsabilité extracontractuelle du locataire évincé. Le préjudice réside dans la privation de jouissance subie par le propriétaire. Le montant de l’indemnité, calqué sur le loyer, constitue une présomption de ce préjudice. Cette solution présente l’avantage de la clarté et de l’efficacité. Elle permet au bailleur d’obtenir une créance distincte des loyers, produisant des intérêts à un taux différent. Toutefois, cette approche est parfois discutée. Une partie de la doctrine suggère que l’indemnité pourrait relever d’un quasi-contrat ou d’une obligation légale, évitant ainsi de recourir à la faute. La qualification délictuelle impose de prouver la faute, ce qui est ici aisé. Le juge en déduit logiquement que la locataire, absente, ne peut bénéficier de délais de paiement octroyés d’office. Il rappelle que cet octroi nécessite une demande expresse, conformément à la procédure civile. En condamnant la locataire aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour indemniser partiellement le bailleur des frais non compris dans les dépens. L’ensemble du dispositif vise à rétablir le propriétaire dans ses droits tout en respectant une procédure expulsive encadrée. Ce jugement illustre ainsi l’équilibre recherché par le juge des contentieux de la protection entre la sanction des impayés et le strict respect des formes légales protectrices.