Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00181
Par jugement du 30 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’[Localité 6] tranche un litige locatif né à la restitution des lieux. Un logement d’habitation, loué en 2015 et libéré en mars 2024, a donné lieu à un décompte comprenant loyers, charges et réparations. Après un échec de conciliation, le bailleur social assigne les locataires en paiement de loyers et de réparations, outre l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Les pièces versées comportent le bail, un avenant pour un parking, les états des lieux d’entrée et de sortie, des factures de travaux, et un décompte arrêté en 2025. À l’audience, le bailleur actualise la créance et impute le dépôt de garantie et deux versements. Le locataire présent conteste les réparations en invoquant la propreté des lieux, la signature électronique de l’état des lieux, et l’absence des photographies. L’instance vise ainsi la preuve des dégradations, l’incidence de la vétusté, et la qualification des sommes dues.
La question de droit porte sur la charge et les modalités de preuve des réparations locatives, la prise en compte de la vétusté au regard des états des lieux, et l’imputation du dépôt de garantie. Elle inclut l’assiette exacte des loyers et charges exigibles et la solidarité légale des époux. La juridiction rappelle que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Elle retient, d’une part, une dette résiduelle de charges d’eau, et, d’autre part, écarte toute somme au titre des réparations après imputation du dépôt de garantie.
I. Délimitation des sommes dues à la libération des lieux
A. Les loyers et charges: assiette, solidarité et intérêts
La juridiction constate que « Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » L’examen du décompte actualisé montre des loyers réglés et des charges d’eau résiduelles. La décision souligne que « La dette au titre des loyers et charges impayés est donc de 61,84 euros. » L’obligation solidaire des époux opère de plein droit pour cette somme, ce que le juge rappelle avec sobriété.
La condamnation est prononcée avec intérêts au taux légal à compter de la signification, conformément aux principes régissant les obligations pécuniaires. Le juge retient en outre que « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. » La combinaison de ces énoncés assure une effectivité rapide du recouvrement, tout en circonscrivant strictement l’assiette au seul poste reconnu certain et exigible.
B. Les réparations locatives: comparaison des états des lieux et prise en compte de la vétusté
Le cadre légal mobilisé est double: l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1730 du code civil, qui ancrent l’obligation de restitution dans la comparaison des états des lieux. Le juge retient la méthode classique, consistant à confronter état d’entrée et état de sortie, puis à moduler par la vétusté. Sur le poste peinture, la juridiction observe des pièces en état initial déjà taché et, à la sortie, des mentions de dégradation multiples.
Le juge procède à une retenue limitée, puis applique une décote forte, en relevant que « Il y aura donc lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 90% soit 10% par année. » Cette appréciation tient compte de neuf années d’occupation. S’agissant des autres postes, la décision n’admet que ceux suffisamment étayés par des pièces probantes, comme une clé et un bloc DCL, et écarte le nettoyage faute de « facture en bonne et due forme. » L’addition des postes admis conduit à une créance théorique, aussitôt neutralisée par l’imputation intégrale du dépôt de garantie.
II. Valeur et portée de la solution adoptée
A. Une méthode de chiffrage prudente, respectueuse de la preuve et de l’équilibre contractuel
La motivation illustre un office exigeant en matière probatoire. Le juge conditionne chaque poste à des justificatifs précis et refuse la substitution d’un document interne à une facture régulière. Cette prudence s’accorde avec l’exigence de certitude de la dette de réparation et protège l’occupant contre des chiffrages approximatifs. L’usage d’un coefficient de vétusté élevé sur un bail de longue durée épouse l’idée d’un amortissement normal du bien.
Le traitement différencié des pièces tachées dès l’entrée évite une double imputation au détriment des locataires. La décision valorise la comparaison rigoureuse des états des lieux, tout en sanctionnant les manquements de preuve, notamment l’absence de photographies corrélées. L’issue retenue concilie l’obligation de restitution, l’usure légitime des lieux, et la prohibition d’un enrichissement injustifié du bailleur à travers des remises à neuf intégrales non imputables.
B. Des enseignements pratiques sur la charge de la preuve et les incidences financières
La solution rappelle que le bailleur doit établir la dégradation imputable, distincte de l’usage normal et de la vétusté. Le refus de certaines demandes faute de pièces régulières clarifie la barre probatoire. La décision énonce, en outre, que « En conséquence, ils ne seront redevables d’aucune somme au titre des réparations locatives. » L’imputation du dépôt de garantie, supérieure aux postes admis, emporte extinction de la créance de remise en état.
L’affirmation de la solidarité des époux pour la dette de charges, jointe à l’exécution provisoire, sécurise la perception des sommes effectivement dues. Enfin, l’octroi modéré d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile reflète l’effort procédural assumé par le bailleur, sans méconnaître la réduction substantielle des prétentions. L’ensemble trace une ligne claire: preuve stricte, vétusté maîtrisée, et imputation prioritaire du dépôt, au service d’un équilibre contractuel mesuré.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par jugement du 30 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’[Localité 6] tranche un litige locatif né à la restitution des lieux. Un logement d’habitation, loué en 2015 et libéré en mars 2024, a donné lieu à un décompte comprenant loyers, charges et réparations. Après un échec de conciliation, le bailleur social assigne les locataires en paiement de loyers et de réparations, outre l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Les pièces versées comportent le bail, un avenant pour un parking, les états des lieux d’entrée et de sortie, des factures de travaux, et un décompte arrêté en 2025. À l’audience, le bailleur actualise la créance et impute le dépôt de garantie et deux versements. Le locataire présent conteste les réparations en invoquant la propreté des lieux, la signature électronique de l’état des lieux, et l’absence des photographies. L’instance vise ainsi la preuve des dégradations, l’incidence de la vétusté, et la qualification des sommes dues.
La question de droit porte sur la charge et les modalités de preuve des réparations locatives, la prise en compte de la vétusté au regard des états des lieux, et l’imputation du dépôt de garantie. Elle inclut l’assiette exacte des loyers et charges exigibles et la solidarité légale des époux. La juridiction rappelle que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Elle retient, d’une part, une dette résiduelle de charges d’eau, et, d’autre part, écarte toute somme au titre des réparations après imputation du dépôt de garantie.
I. Délimitation des sommes dues à la libération des lieux
A. Les loyers et charges: assiette, solidarité et intérêts
La juridiction constate que « Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » L’examen du décompte actualisé montre des loyers réglés et des charges d’eau résiduelles. La décision souligne que « La dette au titre des loyers et charges impayés est donc de 61,84 euros. » L’obligation solidaire des époux opère de plein droit pour cette somme, ce que le juge rappelle avec sobriété.
La condamnation est prononcée avec intérêts au taux légal à compter de la signification, conformément aux principes régissant les obligations pécuniaires. Le juge retient en outre que « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. » La combinaison de ces énoncés assure une effectivité rapide du recouvrement, tout en circonscrivant strictement l’assiette au seul poste reconnu certain et exigible.
B. Les réparations locatives: comparaison des états des lieux et prise en compte de la vétusté
Le cadre légal mobilisé est double: l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1730 du code civil, qui ancrent l’obligation de restitution dans la comparaison des états des lieux. Le juge retient la méthode classique, consistant à confronter état d’entrée et état de sortie, puis à moduler par la vétusté. Sur le poste peinture, la juridiction observe des pièces en état initial déjà taché et, à la sortie, des mentions de dégradation multiples.
Le juge procède à une retenue limitée, puis applique une décote forte, en relevant que « Il y aura donc lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 90% soit 10% par année. » Cette appréciation tient compte de neuf années d’occupation. S’agissant des autres postes, la décision n’admet que ceux suffisamment étayés par des pièces probantes, comme une clé et un bloc DCL, et écarte le nettoyage faute de « facture en bonne et due forme. » L’addition des postes admis conduit à une créance théorique, aussitôt neutralisée par l’imputation intégrale du dépôt de garantie.
II. Valeur et portée de la solution adoptée
A. Une méthode de chiffrage prudente, respectueuse de la preuve et de l’équilibre contractuel
La motivation illustre un office exigeant en matière probatoire. Le juge conditionne chaque poste à des justificatifs précis et refuse la substitution d’un document interne à une facture régulière. Cette prudence s’accorde avec l’exigence de certitude de la dette de réparation et protège l’occupant contre des chiffrages approximatifs. L’usage d’un coefficient de vétusté élevé sur un bail de longue durée épouse l’idée d’un amortissement normal du bien.
Le traitement différencié des pièces tachées dès l’entrée évite une double imputation au détriment des locataires. La décision valorise la comparaison rigoureuse des états des lieux, tout en sanctionnant les manquements de preuve, notamment l’absence de photographies corrélées. L’issue retenue concilie l’obligation de restitution, l’usure légitime des lieux, et la prohibition d’un enrichissement injustifié du bailleur à travers des remises à neuf intégrales non imputables.
B. Des enseignements pratiques sur la charge de la preuve et les incidences financières
La solution rappelle que le bailleur doit établir la dégradation imputable, distincte de l’usage normal et de la vétusté. Le refus de certaines demandes faute de pièces régulières clarifie la barre probatoire. La décision énonce, en outre, que « En conséquence, ils ne seront redevables d’aucune somme au titre des réparations locatives. » L’imputation du dépôt de garantie, supérieure aux postes admis, emporte extinction de la créance de remise en état.
L’affirmation de la solidarité des époux pour la dette de charges, jointe à l’exécution provisoire, sécurise la perception des sommes effectivement dues. Enfin, l’octroi modéré d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile reflète l’effort procédural assumé par le bailleur, sans méconnaître la réduction substantielle des prétentions. L’ensemble trace une ligne claire: preuve stricte, vétusté maîtrisée, et imputation prioritaire du dépôt, au service d’un équilibre contractuel mesuré.