Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00259
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé le 30 juin 2025, a eu à connaître d’une demande de constatation de résolution d’un bail d’habitation pour défaut de paiement et d’assurance. Le bailleur, après avoir délivré les commandements requis, sollicitait l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le locataire, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu. Le juge a d’abord examiné la recevabilité de la demande au regard des formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989, puis s’est prononcé sur le fond. Il a constaté la résolution du bail pour défaut de justification de l’assurance et condamné le locataire à quitter les lieux et à payer les créances. Cette ordonnance illustre la rigueur procédurale encadrant l’expulsion locative et soulève la question de l’articulation entre la protection du locataire et les droits du bailleur.
La décision met en lumière le strict respect des conditions procédurales préalables à toute action en expulsion. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, exigeant la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification au préfet. Il relève que « le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 6 mai 2024 » et que « l’assignation a été notifiée le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience ». Ces vérifications préalables conditionnent la recevabilité de la demande. Cette étape est essentielle dans la procédure d’expulsion. Elle traduit la volonté du législateur d’instaurer des filtres pour éviter les expulsions brutales. Le formalisme imposé au bailleur vise à garantir une protection effective du locataire, en permettant une intervention sociale. Le juge des référés, en contrôlant ces conditions, agit comme un gardien de cette protection procédurale. Son office consiste à s’assurer que la voie d’accès au juge du fond n’est ouverte qu’après le respect de ces obligations substantielles. Cette rigueur dans l’examen des conditions de recevabilité est caractéristique du contentieux de la protection.
L’ordonnance consacre ensuite une application stricte des clauses résolutoires, fondant la décision sur le défaut d’assurance. Le juge constate que « dans le mois suivant ce commandement, la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été justifiée ». Il en déduit que « les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 28 juin 2024 ». La résolution est donc prononcée sur ce seul fondement, sans qu’il soit besoin d’examiner les impayés. Cette solution est remarquable. Elle donne une effectivité particulière à l’obligation d’assurance, érigée en condition essentielle du contrat. Le juge rappelle que cette obligation est prévue à l’article 7 g) de la loi de 1989. La sanction du défaut est la résolution de plein droit, après commandement infructueux. Cette approche est sévère mais conforme à la lettre de la loi. Elle témoigne d’une interprétation littérale des stipulations contractuelles et des textes. Le bailleur se trouve ainsi en mesure de recouvrer son bien pour un manquement distinct du paiement du loyer. Cette sévérité pourrait être discutée au regard de la proportionnalité de la sanction. La résolution du bail et l’expulsion constituent une mesure grave. Le défaut d’assurance, bien que répréhensible, ne porte pas nécessairement atteinte à la substance du contrat comme le font les impayés répétés. La jurisprudence antérieure a parfois exigé une appréciation in concreto du comportement du locataire. Ici, le juge applique mécaniquement la clause, sans recherche d’une éventuelle bonne foi ou de circonstances atténuantes. Cette rigueur est peut-être accentuée par la procédure par défaut. L’absence de contradiction a pu conduire à une application purement formelle du droit.
La qualification des sommes dues après la résolution révèle une distinction nette entre créances contractuelles et indemnités délictuelles. Le juge opère une scission temporelle précise. Il statue que « Monsieur [E] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 27 juin 2024 et à compter du 28 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle ». Cette distinction a des conséquences pratiques importantes, notamment sur le point de départ des intérêts. Les loyers échus avant la résolution portent intérêts à compter du commandement de payer. Les indemnités d’occupation postérieures ne porteront intérêts qu’à compter de la signification du jugement. Cette solution est classique en jurisprudence. Elle traduit le principe selon lequel l’occupant sans titre engage sa responsabilité délictuelle. La fixation du montant de l’indemnité au niveau du loyer contractuel est également usuelle. Elle se justifie par la volonté de ne pas enrichir l’occupant indûment. Toutefois, cette assimilation systématique peut être questionnée. L’indemnité délictuelle vise à réparer un préjudice. Ce préjudice n’est pas nécessairement équivalent au loyer convenu, surtout si le bailleur ne démontre pas une perte de chance de relouer. La jurisprudence civile exige normalement la preuve du préjudice pour fixer les dommages-intérêts. En matière d’occupation sans droit, une présomption de préjudice existe. Le montant du loyer en constitue une évaluation aisée et pratique. Cette approche simplificatrice est adaptée au référé, où le juge statue à titre provisionnel. Elle assure une certaine sécurité juridique pour les bailleurs. Elle évite également des expertises longues sur la valeur marchande du bien. La solution retenue est donc pragmatique et procéduralement cohérente.
La portée de cette ordonnance est avant tout procédurale et illustrative d’un contentieux massivement traité par défaut. La décision montre le fonctionnement de la procédure d’expulsion accélérée devant le juge des contentieux de la protection. Elle rappelle que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » en vertu de l’article 472 du code de procédure civile. Le juge doit malgré tout vérifier que la demande est « régulière, recevable et bien fondée ». Ce contrôle est essentiel pour protéger le défendeur absent. L’ordonnance démontre l’importance des formalités préalables protectrices. Elle pourrait inciter les bailleurs à une grande rigueur dans le respect des étapes de la loi de 1989. En revanche, son impact sur le fond du droit est limité. Elle ne innove pas sur l’interprétation des clauses résolutoires ou la nature des indemnités dues. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante et prévisible. Sa valeur réside dans son caractère pédagogique. Elle expose clairement les étapes d’une procédure d’expulsion pour défaut d’assurance. Elle sert ainsi de guide pour les praticiens. En définitive, cette décision est une application rigoureuse d’un droit processuel très formaliste. Elle équilibre, dans les limites de la procédure par défaut, la protection des droits du bailleur et les garanties procédurales offertes au locataire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé le 30 juin 2025, a eu à connaître d’une demande de constatation de résolution d’un bail d’habitation pour défaut de paiement et d’assurance. Le bailleur, après avoir délivré les commandements requis, sollicitait l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le locataire, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu. Le juge a d’abord examiné la recevabilité de la demande au regard des formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989, puis s’est prononcé sur le fond. Il a constaté la résolution du bail pour défaut de justification de l’assurance et condamné le locataire à quitter les lieux et à payer les créances. Cette ordonnance illustre la rigueur procédurale encadrant l’expulsion locative et soulève la question de l’articulation entre la protection du locataire et les droits du bailleur.
La décision met en lumière le strict respect des conditions procédurales préalables à toute action en expulsion. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, exigeant la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification au préfet. Il relève que « le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 6 mai 2024 » et que « l’assignation a été notifiée le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience ». Ces vérifications préalables conditionnent la recevabilité de la demande. Cette étape est essentielle dans la procédure d’expulsion. Elle traduit la volonté du législateur d’instaurer des filtres pour éviter les expulsions brutales. Le formalisme imposé au bailleur vise à garantir une protection effective du locataire, en permettant une intervention sociale. Le juge des référés, en contrôlant ces conditions, agit comme un gardien de cette protection procédurale. Son office consiste à s’assurer que la voie d’accès au juge du fond n’est ouverte qu’après le respect de ces obligations substantielles. Cette rigueur dans l’examen des conditions de recevabilité est caractéristique du contentieux de la protection.
L’ordonnance consacre ensuite une application stricte des clauses résolutoires, fondant la décision sur le défaut d’assurance. Le juge constate que « dans le mois suivant ce commandement, la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été justifiée ». Il en déduit que « les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 28 juin 2024 ». La résolution est donc prononcée sur ce seul fondement, sans qu’il soit besoin d’examiner les impayés. Cette solution est remarquable. Elle donne une effectivité particulière à l’obligation d’assurance, érigée en condition essentielle du contrat. Le juge rappelle que cette obligation est prévue à l’article 7 g) de la loi de 1989. La sanction du défaut est la résolution de plein droit, après commandement infructueux. Cette approche est sévère mais conforme à la lettre de la loi. Elle témoigne d’une interprétation littérale des stipulations contractuelles et des textes. Le bailleur se trouve ainsi en mesure de recouvrer son bien pour un manquement distinct du paiement du loyer. Cette sévérité pourrait être discutée au regard de la proportionnalité de la sanction. La résolution du bail et l’expulsion constituent une mesure grave. Le défaut d’assurance, bien que répréhensible, ne porte pas nécessairement atteinte à la substance du contrat comme le font les impayés répétés. La jurisprudence antérieure a parfois exigé une appréciation in concreto du comportement du locataire. Ici, le juge applique mécaniquement la clause, sans recherche d’une éventuelle bonne foi ou de circonstances atténuantes. Cette rigueur est peut-être accentuée par la procédure par défaut. L’absence de contradiction a pu conduire à une application purement formelle du droit.
La qualification des sommes dues après la résolution révèle une distinction nette entre créances contractuelles et indemnités délictuelles. Le juge opère une scission temporelle précise. Il statue que « Monsieur [E] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 27 juin 2024 et à compter du 28 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle ». Cette distinction a des conséquences pratiques importantes, notamment sur le point de départ des intérêts. Les loyers échus avant la résolution portent intérêts à compter du commandement de payer. Les indemnités d’occupation postérieures ne porteront intérêts qu’à compter de la signification du jugement. Cette solution est classique en jurisprudence. Elle traduit le principe selon lequel l’occupant sans titre engage sa responsabilité délictuelle. La fixation du montant de l’indemnité au niveau du loyer contractuel est également usuelle. Elle se justifie par la volonté de ne pas enrichir l’occupant indûment. Toutefois, cette assimilation systématique peut être questionnée. L’indemnité délictuelle vise à réparer un préjudice. Ce préjudice n’est pas nécessairement équivalent au loyer convenu, surtout si le bailleur ne démontre pas une perte de chance de relouer. La jurisprudence civile exige normalement la preuve du préjudice pour fixer les dommages-intérêts. En matière d’occupation sans droit, une présomption de préjudice existe. Le montant du loyer en constitue une évaluation aisée et pratique. Cette approche simplificatrice est adaptée au référé, où le juge statue à titre provisionnel. Elle assure une certaine sécurité juridique pour les bailleurs. Elle évite également des expertises longues sur la valeur marchande du bien. La solution retenue est donc pragmatique et procéduralement cohérente.
La portée de cette ordonnance est avant tout procédurale et illustrative d’un contentieux massivement traité par défaut. La décision montre le fonctionnement de la procédure d’expulsion accélérée devant le juge des contentieux de la protection. Elle rappelle que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » en vertu de l’article 472 du code de procédure civile. Le juge doit malgré tout vérifier que la demande est « régulière, recevable et bien fondée ». Ce contrôle est essentiel pour protéger le défendeur absent. L’ordonnance démontre l’importance des formalités préalables protectrices. Elle pourrait inciter les bailleurs à une grande rigueur dans le respect des étapes de la loi de 1989. En revanche, son impact sur le fond du droit est limité. Elle ne innove pas sur l’interprétation des clauses résolutoires ou la nature des indemnités dues. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante et prévisible. Sa valeur réside dans son caractère pédagogique. Elle expose clairement les étapes d’une procédure d’expulsion pour défaut d’assurance. Elle sert ainsi de guide pour les praticiens. En définitive, cette décision est une application rigoureuse d’un droit processuel très formaliste. Elle équilibre, dans les limites de la procédure par défaut, la protection des droits du bailleur et les garanties procédurales offertes au locataire.