Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00294
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans le 30 juin 2025, le jugement commente une action en résiliation d’un bail meublé pour impayés et expulsion. Le litige oppose un bailleur personne morale à un locataire non comparant dans le cadre d’une location meublée assortie d’une clause résolutoire.
Les faits utiles tiennent à un bail meublé conclu en novembre 2022, moyennant un loyer mensuel charges comprises. À la suite d’impayés, un commandement de payer a été délivré le 14 mai 2024. Aucun règlement n’a été effectué dans le délai légal, la dette augmentant jusqu’au printemps 2025.
Sur la procédure, l’assignation a été délivrée le 25 octobre 2024, avec dénonciation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, et signalement préalable à la CCAPEX intervenu en mai 2024. À l’audience du 24 avril 2025, le locataire n’a pas comparu. La fiche de diagnostic social « n’a pas été reçue au greffe avant l’audience ».
La question de droit portait d’abord sur la recevabilité d’une action en résiliation engagée par un bailleur personne morale au regard des formalités préventives, puis sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire après commandement resté infructueux. Elle portait ensuite sur la nature et l’étendue des condamnations pécuniaires consécutives à la résiliation, incluant l’indemnité d’occupation, ainsi que sur les mesures accessoires.
Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juillet 2024, ordonne l’expulsion, liquide l’arriéré à 9.696,60 euros avec intérêts échelonnés, fixe une indemnité d’occupation indexée à compter du 1er mai 2025, et statue sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire de droit.
I – Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A – La recevabilité au prisme des exigences préventives de la loi de 1989
Le juge rappelle, à propos de la non-comparution, que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il n’y fait droit « que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette exigence cadre l’examen préalable des diligences imposées au bailleur personne morale.
La décision se fonde sur l’article 24‑III : « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation […] est notifiée […] au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. » L’acte a été dénoncé en temps utile. Elle rappelle encore que « à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission ». Le signalement à la CCAPEX avait été effectué. L’absence de fiche de diagnostic social au greffe n’est pas tenue pour un vice d’irrecevabilité. La recevabilité est donc acquise.
B – L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux
Le juge énonce le régime applicable en citant l’article 24 de la loi de 1989 : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le bail contenait une clause conforme à ce schéma légal.
Constatant l’absence de paiement dans le délai, le jugement retient que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ». Il fixe l’acquisition de la clause à la date de référence, tirant les conséquences résolutoires attachées à l’inexécution prolongée. Le contrôle opéré se révèle sobre et strict, centré sur l’exigence d’un commandement régulier, d’un délai de deux mois, et d’une persistance objective de l’impayé.
II – Les conséquences financières et procédurales de la résiliation
A – La dette locative, l’indemnité d’occupation et la charge de la preuve
Le jugement rappelle l’obligation essentielle du preneur : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » Après la résiliation, « les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle ». Cette qualification souligne le passage d’une dette contractuelle à une responsabilité d’occupation sans droit ni titre.
Sur la preuve, il est rappelé que « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ». Le bail et le décompte ont été produits : « Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 10.426,40 euros à cette date. » Le juge exerce un contrôle utile de proportionnalité en retranchant les postes non justifiés, notamment que « de cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 130 euros intitulée “Complément de facturation”, non justifiée en procédure. » La liquidation aboutit à un solde moindre et à des intérêts différenciés selon les dates génératrices.
B – Les mesures accessoires, les délais de paiement et la portée pratique
Au titre des accessoires, l’indemnité d’occupation est fixée à un montant indexé équivalent au loyer et aux charges, afin de réparer l’impossibilité de relouer. Le sort des meubles s’aligne sur les « articles L. 433‑1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution », garantissant l’ordonnancement légal des opérations matérielles. Les dépens et l’article 700 sont alloués selon les critères d’équité et de charge.
Le juge refuse d’accorder des délais en l’absence de demande : « Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement ». Cette position, conforme aux textes, préserve la neutralité du juge dans un contentieux de masse. Enfin, « l’exécution provisoire est de droit », ce qui accélère l’effectivité de la décision tout en invitant, en pratique, à une vigilance accrue quant aux diligences préventives. L’articulation entre prévention des expulsions et efficacité de la clause résolutoire apparaît ainsi nettement structurée, au bénéfice de la sécurité juridique et d’un contrôle probatoire réel.
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Hassan Kohen
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans le 30 juin 2025, le jugement commente une action en résiliation d’un bail meublé pour impayés et expulsion. Le litige oppose un bailleur personne morale à un locataire non comparant dans le cadre d’une location meublée assortie d’une clause résolutoire.
Les faits utiles tiennent à un bail meublé conclu en novembre 2022, moyennant un loyer mensuel charges comprises. À la suite d’impayés, un commandement de payer a été délivré le 14 mai 2024. Aucun règlement n’a été effectué dans le délai légal, la dette augmentant jusqu’au printemps 2025.
Sur la procédure, l’assignation a été délivrée le 25 octobre 2024, avec dénonciation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, et signalement préalable à la CCAPEX intervenu en mai 2024. À l’audience du 24 avril 2025, le locataire n’a pas comparu. La fiche de diagnostic social « n’a pas été reçue au greffe avant l’audience ».
La question de droit portait d’abord sur la recevabilité d’une action en résiliation engagée par un bailleur personne morale au regard des formalités préventives, puis sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire après commandement resté infructueux. Elle portait ensuite sur la nature et l’étendue des condamnations pécuniaires consécutives à la résiliation, incluant l’indemnité d’occupation, ainsi que sur les mesures accessoires.
Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juillet 2024, ordonne l’expulsion, liquide l’arriéré à 9.696,60 euros avec intérêts échelonnés, fixe une indemnité d’occupation indexée à compter du 1er mai 2025, et statue sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire de droit.
I – Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A – La recevabilité au prisme des exigences préventives de la loi de 1989
Le juge rappelle, à propos de la non-comparution, que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il n’y fait droit « que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette exigence cadre l’examen préalable des diligences imposées au bailleur personne morale.
La décision se fonde sur l’article 24‑III : « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation […] est notifiée […] au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. » L’acte a été dénoncé en temps utile. Elle rappelle encore que « à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission ». Le signalement à la CCAPEX avait été effectué. L’absence de fiche de diagnostic social au greffe n’est pas tenue pour un vice d’irrecevabilité. La recevabilité est donc acquise.
B – L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux
Le juge énonce le régime applicable en citant l’article 24 de la loi de 1989 : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le bail contenait une clause conforme à ce schéma légal.
Constatant l’absence de paiement dans le délai, le jugement retient que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ». Il fixe l’acquisition de la clause à la date de référence, tirant les conséquences résolutoires attachées à l’inexécution prolongée. Le contrôle opéré se révèle sobre et strict, centré sur l’exigence d’un commandement régulier, d’un délai de deux mois, et d’une persistance objective de l’impayé.
II – Les conséquences financières et procédurales de la résiliation
A – La dette locative, l’indemnité d’occupation et la charge de la preuve
Le jugement rappelle l’obligation essentielle du preneur : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » Après la résiliation, « les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle ». Cette qualification souligne le passage d’une dette contractuelle à une responsabilité d’occupation sans droit ni titre.
Sur la preuve, il est rappelé que « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ». Le bail et le décompte ont été produits : « Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 10.426,40 euros à cette date. » Le juge exerce un contrôle utile de proportionnalité en retranchant les postes non justifiés, notamment que « de cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 130 euros intitulée “Complément de facturation”, non justifiée en procédure. » La liquidation aboutit à un solde moindre et à des intérêts différenciés selon les dates génératrices.
B – Les mesures accessoires, les délais de paiement et la portée pratique
Au titre des accessoires, l’indemnité d’occupation est fixée à un montant indexé équivalent au loyer et aux charges, afin de réparer l’impossibilité de relouer. Le sort des meubles s’aligne sur les « articles L. 433‑1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution », garantissant l’ordonnancement légal des opérations matérielles. Les dépens et l’article 700 sont alloués selon les critères d’équité et de charge.
Le juge refuse d’accorder des délais en l’absence de demande : « Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement ». Cette position, conforme aux textes, préserve la neutralité du juge dans un contentieux de masse. Enfin, « l’exécution provisoire est de droit », ce qui accélère l’effectivité de la décision tout en invitant, en pratique, à une vigilance accrue quant aux diligences préventives. L’articulation entre prévention des expulsions et efficacité de la clause résolutoire apparaît ainsi nettement structurée, au bénéfice de la sécurité juridique et d’un contrôle probatoire réel.