Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00346
Rendu par le tribunal judiciaire d’[Localité 7] le 30 juin 2025, ce jugement du juge des contentieux de la protection statue sur une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire, assortie d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Un bail d’habitation conclu en 1997 a donné lieu à des impayés, un commandement de payer a été délivré le 30 juillet 2024, et un paiement partiel a été effectué dans le délai. Le bailleur a ensuite assigné, tandis que la locataire, citée à étude, n’a pas comparu, un diagnostic social ayant été communiqué au greffe. Les formalités préalables relatives à la prévention des expulsions et à l’information de l’autorité administrative ont été vérifiées. La question posée portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard des exigences légales, puis sur l’acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de la durée du commandement stipulée par le bail et de la réforme intervenue en 2023. La juridiction a déclaré l’action recevable et constaté l’acquisition de la clause à la date du 1er octobre 2024, avant d’ordonner l’expulsion et de fixer les sommes dues.
I. Le contrôle de la recevabilité et l’office du juge
A. Les formalités préalables comme condition de recevabilité
Le juge relève la notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la commission compétente plus de deux mois avant la délivrance de l’acte introductif. Il en déduit que « L’action est donc recevable. » Cette affirmation s’inscrit dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne la mise en œuvre de la clause résolutoire à un ensemble de diligences préventives. Le contrôle opéré reste factuel, précis et chronologique, conformément à l’objectif de prévention des expulsions. La méthode retient la stricte vérification des dates, sans s’écarter des textes applicables au moment de l’assignation.
La valeur de cette solution tient à la clarté du raisonnement et à sa portée pédagogique. Elle rappelle l’exigence d’un strict respect des séquences procédurales avant de requérir l’expulsion. Elle consolide la sécurité juridique des parties et du juge, en évitant les débats ultérieurs sur des vices de forme. La portée est concrète pour le contentieux locatif courant, qui implique des circuits normalisés et des délais contraints.
B. Le défaut de comparution et la nature du jugement
L’absence du défendeur n’emporte pas jugement par défaut dépourvu d’examen. La juridiction cite les textes et précise que, « Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. » Le jugement est « réputé contradictoire » en application de l’article 473, ce qui préserve les voies de recours ordinaires. La solution concilie l’efficacité de la procédure avec les garanties d’un examen complet.
Cette approche renforce la qualité du contrôle juridictionnel malgré l’inaction du défendeur. Elle évite l’automaticité redoutée dans un contentieux socialement sensible. La portée pratique est nette : l’office du juge reste plein, y compris en cas de non-comparution, ce qui légitime la décision au regard des exigences de motivation et de proportion.
II. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
A. La temporalité du commandement et l’articulation avec la réforme de 2023
Le bail stipulait un délai de deux mois pour purger le commandement. Le commandement délivré le 30 juillet 2024 reprenait cette durée, et un versement partiel est intervenu au cours de la période. Le juge affirme qu’« il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 », retenant la durée contractuelle, plus longue, donc plus favorable à la locataire. La motivation ajoute : « Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er octobre 2024. »
Le sens de la décision est net : la réforme législative, perçue comme réductrice du délai, ne fait pas obstacle à l’application d’une stipulation plus protectrice pour le débiteur. La valeur du raisonnement tient à l’articulation équilibrée entre l’ordre public de protection et l’autonomie contractuelle, lorsque celle-ci bénéficie au locataire. La portée est utile pour les baux anciens encore en vigueur, où la clause résolutoire mentionne un délai supérieur aux minima légaux postérieurs.
B. Les conséquences pécuniaires et l’indemnité d’occupation
La juridiction distingue le loyer dû jusqu’à la date d’effet de la clause et, au-delà, la dette d’occupation. Elle rappelle la nature extracontractuelle de cette indemnité, qui répare le préjudice du propriétaire privé de la libre disposition du bien. Le motif est précis : « Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. » La condamnation porte ainsi sur l’arriéré arrêté à mars 2025 et sur une indemnité mensuelle à échoir jusqu’à libération effective des lieux, intérêts compris selon la ventilation retenue.
Cette construction préserve la cohérence du régime indemnitaire, en évitant une référence artificielle au loyer après la résiliation. La solution s’accorde avec l’économie du droit des obligations, qui qualifie l’occupation sans droit ni titre de fait générateur d’un dommage chiffré par analogie avec le loyer. Sa portée s’étend aux modalités d’exécution, l’expulsion étant ordonnée après les délais légaux, tandis que l’exécution provisoire de droit garantit l’effectivité des mesures, sans priver des voies de recours.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendu par le tribunal judiciaire d’[Localité 7] le 30 juin 2025, ce jugement du juge des contentieux de la protection statue sur une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire, assortie d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Un bail d’habitation conclu en 1997 a donné lieu à des impayés, un commandement de payer a été délivré le 30 juillet 2024, et un paiement partiel a été effectué dans le délai. Le bailleur a ensuite assigné, tandis que la locataire, citée à étude, n’a pas comparu, un diagnostic social ayant été communiqué au greffe. Les formalités préalables relatives à la prévention des expulsions et à l’information de l’autorité administrative ont été vérifiées. La question posée portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard des exigences légales, puis sur l’acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de la durée du commandement stipulée par le bail et de la réforme intervenue en 2023. La juridiction a déclaré l’action recevable et constaté l’acquisition de la clause à la date du 1er octobre 2024, avant d’ordonner l’expulsion et de fixer les sommes dues.
I. Le contrôle de la recevabilité et l’office du juge
A. Les formalités préalables comme condition de recevabilité
Le juge relève la notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la commission compétente plus de deux mois avant la délivrance de l’acte introductif. Il en déduit que « L’action est donc recevable. » Cette affirmation s’inscrit dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne la mise en œuvre de la clause résolutoire à un ensemble de diligences préventives. Le contrôle opéré reste factuel, précis et chronologique, conformément à l’objectif de prévention des expulsions. La méthode retient la stricte vérification des dates, sans s’écarter des textes applicables au moment de l’assignation.
La valeur de cette solution tient à la clarté du raisonnement et à sa portée pédagogique. Elle rappelle l’exigence d’un strict respect des séquences procédurales avant de requérir l’expulsion. Elle consolide la sécurité juridique des parties et du juge, en évitant les débats ultérieurs sur des vices de forme. La portée est concrète pour le contentieux locatif courant, qui implique des circuits normalisés et des délais contraints.
B. Le défaut de comparution et la nature du jugement
L’absence du défendeur n’emporte pas jugement par défaut dépourvu d’examen. La juridiction cite les textes et précise que, « Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. » Le jugement est « réputé contradictoire » en application de l’article 473, ce qui préserve les voies de recours ordinaires. La solution concilie l’efficacité de la procédure avec les garanties d’un examen complet.
Cette approche renforce la qualité du contrôle juridictionnel malgré l’inaction du défendeur. Elle évite l’automaticité redoutée dans un contentieux socialement sensible. La portée pratique est nette : l’office du juge reste plein, y compris en cas de non-comparution, ce qui légitime la décision au regard des exigences de motivation et de proportion.
II. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
A. La temporalité du commandement et l’articulation avec la réforme de 2023
Le bail stipulait un délai de deux mois pour purger le commandement. Le commandement délivré le 30 juillet 2024 reprenait cette durée, et un versement partiel est intervenu au cours de la période. Le juge affirme qu’« il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 », retenant la durée contractuelle, plus longue, donc plus favorable à la locataire. La motivation ajoute : « Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er octobre 2024. »
Le sens de la décision est net : la réforme législative, perçue comme réductrice du délai, ne fait pas obstacle à l’application d’une stipulation plus protectrice pour le débiteur. La valeur du raisonnement tient à l’articulation équilibrée entre l’ordre public de protection et l’autonomie contractuelle, lorsque celle-ci bénéficie au locataire. La portée est utile pour les baux anciens encore en vigueur, où la clause résolutoire mentionne un délai supérieur aux minima légaux postérieurs.
B. Les conséquences pécuniaires et l’indemnité d’occupation
La juridiction distingue le loyer dû jusqu’à la date d’effet de la clause et, au-delà, la dette d’occupation. Elle rappelle la nature extracontractuelle de cette indemnité, qui répare le préjudice du propriétaire privé de la libre disposition du bien. Le motif est précis : « Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. » La condamnation porte ainsi sur l’arriéré arrêté à mars 2025 et sur une indemnité mensuelle à échoir jusqu’à libération effective des lieux, intérêts compris selon la ventilation retenue.
Cette construction préserve la cohérence du régime indemnitaire, en évitant une référence artificielle au loyer après la résiliation. La solution s’accorde avec l’économie du droit des obligations, qui qualifie l’occupation sans droit ni titre de fait générateur d’un dommage chiffré par analogie avec le loyer. Sa portée s’étend aux modalités d’exécution, l’expulsion étant ordonnée après les délais légaux, tandis que l’exécution provisoire de droit garantit l’effectivité des mesures, sans priver des voies de recours.