Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00425
Par un jugement du 30 juin 2025, le juge des contentieux de la protection d’Orléans statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation pour impayés, assortie d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Le litige naît d’un bail conclu le 15 avril 2024, portant sur un logement loué moyennant 534,40 euros hors charges, suivi d’impayés persistants malgré un commandement de payer délivré le 22 juillet 2024.
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions intervient le 16 juillet 2024. L’assignation est délivrée le 30 septembre 2024, après notification au représentant de l’État. À l’audience du 24 avril 2025, le bailleur maintient ses demandes et actualise la dette à 2.408,53 euros. Le locataire ne comparaît pas. Le jugement retient que « l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige » et que « le jugement est réputé contradictoire ». La question posée tient, d’une part, au délai d’acquisition de la clause résolutoire lorsque le contrat stipule deux mois et que la loi prévoit six semaines, d’autre part, aux conséquences pécuniaires de la résiliation, notamment l’assiette et la nature de l’indemnité d’occupation. La juridiction applique la durée contractuelle de deux mois « malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 », constate l’acquisition de la clause au 24 septembre 2024, ordonne l’expulsion et condamne le locataire aux arriérés, intérêts et indemnité d’occupation égale au loyer indexé.
I. Le cadre procédural et la clause résolutoire
A. Les formalités préalables et la recevabilité de l’action Le juge vérifie d’abord la régularité de la saisine au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève la notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la saisine préalable de la commission deux mois avant l’assignation. La recevabilité s’en déduit clairement. La motivation est sobre et conforme à la lettre du texte, qui organise un filtre procédural destiné à la prévention des expulsions. L’exigence n’est pas formaliste, mais protectrice. En validant ces diligences, la juridiction s’autorise ensuite à statuer au fond, sur le terrain de la clause résolutoire et des effets du commandement.
La décision assume la logique de l’office du juge en cas de défaut du défendeur. Elle rappelle que « l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue », sous réserve d’un contrôle de recevabilité et de bien‑fondé. La formule évite tout automatisme, tout en garantissant l’efficacité de la procédure. Elle ancre la suite de l’analyse dans un cadre procédural sécurisé.
B. Le délai d’acquisition: articulation entre la loi de 2023 et la clause contractuelle Le cœur de l’arrêt porte sur l’articulation entre la nouvelle durée légale et la stipulation contractuelle. Le texte applicable énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat, conclu en 2024, prévoit pourtant un délai de deux mois. Le commandement mentionne six semaines, mais la juridiction décide que « le délai prévu dans la clause résolutoire du bail […] étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 ». La solution retient donc le délai le plus long, plus favorable au locataire, en cohérence avec la finalité protectrice du régime.
La computation du délai est soigneusement opérée. Le juge applique les articles 641 et suivants du code de procédure civile pour reporter l’échéance au premier jour ouvrable. Il constate un paiement partiel pendant la période, insuffisant pour purger le commandement. D’où la conclusion selon laquelle « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 septembre 2024 ». Le raisonnement est lisible et sécurise la date de bascule des obligations contractuelles vers l’occupation sans droit.
II. Les conséquences pécuniaires et la portée de la solution
A. L’indemnité d’occupation: assiette, nature et intérêts La juridiction distingue nettement les périodes. Jusqu’au 23 septembre 2024, les sommes restent dues au titre du loyer et des charges. À compter du 24 septembre 2024, elles procèdent de l’occupation sans droit, qualifiée de « nature délictuelle ». Cette qualification, discutée en doctrine, vise surtout à marquer la rupture du lien contractuel. La décision fixe l’indemnité au « montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus », suivant une pratique constante, afin de réparer le préjudice de privation de jouissance et d’impossibilité de relocation.
Le quantum est établi sur la base d’un décompte vérifié, après exclusion de frais non répétibles. Les intérêts au taux légal courent sur la somme anciennement exigible à compter de l’assignation, puis à compter de la signification pour le surplus, ce qui respecte la logique de la demande en justice. La solution présente une cohérence pragmatique: elle évite toute sanction, mais assure une réparation intégrale, indexée, tant que la restitution des clés n’est pas intervenue.
B. Appréciation critique et portée: faveur locative et sécurité juridique L’adoption du délai contractuel de deux mois, plus long que la durée légale, témoigne d’une lecture finaliste. La règle nouvelle des six semaines constitue un minimum pour l’efficacité de la clause. Rien n’interdit, en sens protecteur, une stipulation plus favorable au locataire. En retenant le délai le plus large, la juridiction privilégie la prévention de la résiliation et ménage une chance de régularisation. La présence d’un paiement partiel pendant le délai confirme l’utilité concrète de ce choix.
La portée de la solution est double. D’une part, elle invite les praticiens à contrôler la hiérarchie des sources en privilégiant la clause lorsqu’elle améliore la situation du preneur. D’autre part, elle consolide un cadre comptable clair: indemnité d’occupation égale au loyer indexé, intérêts maîtrisés, et rappel ferme des effets de la résiliation. La formule « il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges » synthétise cet équilibre. La décision apporte ainsi une sécurité juridique opérationnelle, en conjuguant faveur locative et effectivité des droits du propriétaire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement du 30 juin 2025, le juge des contentieux de la protection d’Orléans statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation pour impayés, assortie d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Le litige naît d’un bail conclu le 15 avril 2024, portant sur un logement loué moyennant 534,40 euros hors charges, suivi d’impayés persistants malgré un commandement de payer délivré le 22 juillet 2024.
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions intervient le 16 juillet 2024. L’assignation est délivrée le 30 septembre 2024, après notification au représentant de l’État. À l’audience du 24 avril 2025, le bailleur maintient ses demandes et actualise la dette à 2.408,53 euros. Le locataire ne comparaît pas. Le jugement retient que « l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige » et que « le jugement est réputé contradictoire ». La question posée tient, d’une part, au délai d’acquisition de la clause résolutoire lorsque le contrat stipule deux mois et que la loi prévoit six semaines, d’autre part, aux conséquences pécuniaires de la résiliation, notamment l’assiette et la nature de l’indemnité d’occupation. La juridiction applique la durée contractuelle de deux mois « malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 », constate l’acquisition de la clause au 24 septembre 2024, ordonne l’expulsion et condamne le locataire aux arriérés, intérêts et indemnité d’occupation égale au loyer indexé.
I. Le cadre procédural et la clause résolutoire
A. Les formalités préalables et la recevabilité de l’action
Le juge vérifie d’abord la régularité de la saisine au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève la notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la saisine préalable de la commission deux mois avant l’assignation. La recevabilité s’en déduit clairement. La motivation est sobre et conforme à la lettre du texte, qui organise un filtre procédural destiné à la prévention des expulsions. L’exigence n’est pas formaliste, mais protectrice. En validant ces diligences, la juridiction s’autorise ensuite à statuer au fond, sur le terrain de la clause résolutoire et des effets du commandement.
La décision assume la logique de l’office du juge en cas de défaut du défendeur. Elle rappelle que « l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue », sous réserve d’un contrôle de recevabilité et de bien‑fondé. La formule évite tout automatisme, tout en garantissant l’efficacité de la procédure. Elle ancre la suite de l’analyse dans un cadre procédural sécurisé.
B. Le délai d’acquisition: articulation entre la loi de 2023 et la clause contractuelle
Le cœur de l’arrêt porte sur l’articulation entre la nouvelle durée légale et la stipulation contractuelle. Le texte applicable énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat, conclu en 2024, prévoit pourtant un délai de deux mois. Le commandement mentionne six semaines, mais la juridiction décide que « le délai prévu dans la clause résolutoire du bail […] étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 ». La solution retient donc le délai le plus long, plus favorable au locataire, en cohérence avec la finalité protectrice du régime.
La computation du délai est soigneusement opérée. Le juge applique les articles 641 et suivants du code de procédure civile pour reporter l’échéance au premier jour ouvrable. Il constate un paiement partiel pendant la période, insuffisant pour purger le commandement. D’où la conclusion selon laquelle « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 septembre 2024 ». Le raisonnement est lisible et sécurise la date de bascule des obligations contractuelles vers l’occupation sans droit.
II. Les conséquences pécuniaires et la portée de la solution
A. L’indemnité d’occupation: assiette, nature et intérêts
La juridiction distingue nettement les périodes. Jusqu’au 23 septembre 2024, les sommes restent dues au titre du loyer et des charges. À compter du 24 septembre 2024, elles procèdent de l’occupation sans droit, qualifiée de « nature délictuelle ». Cette qualification, discutée en doctrine, vise surtout à marquer la rupture du lien contractuel. La décision fixe l’indemnité au « montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus », suivant une pratique constante, afin de réparer le préjudice de privation de jouissance et d’impossibilité de relocation.
Le quantum est établi sur la base d’un décompte vérifié, après exclusion de frais non répétibles. Les intérêts au taux légal courent sur la somme anciennement exigible à compter de l’assignation, puis à compter de la signification pour le surplus, ce qui respecte la logique de la demande en justice. La solution présente une cohérence pragmatique: elle évite toute sanction, mais assure une réparation intégrale, indexée, tant que la restitution des clés n’est pas intervenue.
B. Appréciation critique et portée: faveur locative et sécurité juridique
L’adoption du délai contractuel de deux mois, plus long que la durée légale, témoigne d’une lecture finaliste. La règle nouvelle des six semaines constitue un minimum pour l’efficacité de la clause. Rien n’interdit, en sens protecteur, une stipulation plus favorable au locataire. En retenant le délai le plus large, la juridiction privilégie la prévention de la résiliation et ménage une chance de régularisation. La présence d’un paiement partiel pendant le délai confirme l’utilité concrète de ce choix.
La portée de la solution est double. D’une part, elle invite les praticiens à contrôler la hiérarchie des sources en privilégiant la clause lorsqu’elle améliore la situation du preneur. D’autre part, elle consolide un cadre comptable clair: indemnité d’occupation égale au loyer indexé, intérêts maîtrisés, et rappel ferme des effets de la résiliation. La formule « il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges » synthétise cet équilibre. La décision apporte ainsi une sécurité juridique opérationnelle, en conjuguant faveur locative et effectivité des droits du propriétaire.