Tribunal judiciaire de Orléans, le 30 juin 2025, n°25/00868
Rendu par le juge des contentieux de la protection d’Orléans le 30 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif portant sur l’efficacité d’une clause résolutoire après apurement intégral de la dette avant l’issue de l’instance. Un bail meublé, conclu en 2020 et comportant une clause résolutoire, avait donné lieu à un commandement de payer délivré le 18 juillet 2024, dénoncé à la caution dans les quinze jours. La saisine de la commission de prévention des expulsions avait été effectuée et la dénonciation au représentant de l’État accomplie dans les formes. À l’audience du 24 avril 2025, la bailleresse maintenait ses demandes de résiliation, d’expulsion, d’arriérés et d’indemnité d’occupation, tandis que le locataire et la caution invoquaient l’apurement en cours puis, pièces à l’appui, le solde de la dette. La question portait sur la possibilité de tenir la clause résolutoire pour réputée n’avoir pas joué lorsque l’intégralité des sommes dues est réglée en cours de procédure, alors même qu’aucuns délais ne sont plus à accorder. Le juge constate l’acquisition de la clause au 19 septembre 2024, mais retient que l’extinction complète de la dette conduit à écarter ses effets, rejette l’expulsion et les arriérés, tout en allouant dépens et frais irrépétibles à la bailleresse. « La demande formée par le bailleur est donc recevable. » « Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 19 septembre 2024. » « La clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. » « Le juge ne saurait […] placer le locataire […] dans une situation plus défavorable. »
I. La vérification des conditions légales et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le strict respect des exigences de recevabilité et d’information de la caution Le juge contrôle d’abord les conditions préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989. La notification au représentant de l’État a été effectuée plus de six semaines avant l’audience, conformément au texte. La saisine de la commission de coordination a été opérée préalablement à l’assignation par une personne morale bailleresse. La signification du commandement de payer à la caution est intervenue dans le délai de quinze jours prévu par l’article 24 I, ce que la motivation relève avec précision. La formule « La demande formée par le bailleur est donc recevable » atteste de la pleine conformité procédurale, condition d’accès à l’examen au fond, y compris de la sanction contractuelle invoquée.
Cette rigueur s’étend à l’administration de la preuve. Le bail, la clause résolutoire et le décompte locatif sont produits, ce qui satisfait aux exigences de l’article 1353 du Code civil. Le juge rappelle, conformément au droit positif, que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », posant ainsi le cadre normatif des obligations inexécutées au jour du commandement.
B. Le constat d’acquisition de la clause au terme du commandement resté infructueux Le texte applicable prévoit l’effet automatique de la clause après deux mois suivant un commandement demeuré sans effet. Le jugement le rappelle et constate, sur pièces, qu’« un règlement de 600 euros » seul a été réalisé pendant le délai, insuffisant pour purger l’intégralité de la dette. La décision énonce dès lors qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 19 septembre 2024 ». La qualification est classique, l’inexécution persistante pendant le délai faisant jouer la clause de plein droit sans appréciation d’opportunité, sous réserve des tempéraments légaux ultérieurs.
Cette première étape structure le raisonnement. Elle fixe un repère temporel précis à partir duquel les effets résolutoires pourraient se déployer, sous réserve d’un traitement judiciaire des difficultés de paiement dans le cadre des pouvoirs conférés par l’article 24 de la loi de 1989.
II. L’effacement des effets de la clause par l’apurement intégral et sa justification
A. L’articulation avec les délais légaux et la solution retenue par équivalence L’article 24 V et VII autorise le juge à accorder des délais, à condition notamment que le loyer courant ait été repris, et à « suspendre » les effets de la clause, celle-ci étant alors « réputée ne pas avoir joué » en cas de purge dans les termes fixés. Ici, l’apurement intégral en cours d’instance a rendu sans objet la demande de délais, de sorte que le traitement textuel usuel par suspension n’était plus opérant. Le jugement franchit l’obstacle en énonçant que « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué », tout en précisant que l’apurement intégral établit que le locataire « était en mesure de se libérer de [sa] dette dans le délai légal de 36 mois ».
Le cœur du motif se fonde sur une égalisation des situations. Ainsi, « Le juge ne saurait […] placer le locataire qui a réglé sa dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que celui resté débiteur qui aurait pu se voir accorder des délais ». La solution transpose la finalité de la suspension légale à une hypothèse voisine, où la dette disparaît avant toute fixation de modalités, pour empêcher un résultat paradoxal contraire à l’économie du texte.
B. Portée pratique de la solution et équilibre des intérêts en présence La décision rejette la résiliation et l’expulsion, refuse l’indemnité d’occupation, et déboute la bailleresse de sa demande d’arriérés, puisque « l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée ». Elle réserve toutefois les conséquences économiques des diligences nécessaires, en condamnant le locataire et la caution aux dépens et à une somme au titre de l’article 700. L’équilibre opéré reconnaît la légitimité d’agir face à un impayé avéré, tout en fermant les effets résolutoires lorsque la dette a été totalement apurée avant l’issue du litige.
La portée est double. D’une part, elle renforce l’incitation à l’apurement rapide en sécurisant l’issue matérielle du bail, même après acquisition de la clause, si la dette disparaît sans besoin de délais. D’autre part, elle maintient une prévisibilité raisonnable pour le bailleur par l’allocation des frais induits par la procédure déclenchée à bon droit. L’ensemble ménage la cohérence du régime de l’article 24 en privilégiant la continuité du contrat lorsque la cause de la résolution a disparu, tout en rappelant la vigilance nécessaire sur la chronologie des paiements et des notifications.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection d’Orléans le 30 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif portant sur l’efficacité d’une clause résolutoire après apurement intégral de la dette avant l’issue de l’instance. Un bail meublé, conclu en 2020 et comportant une clause résolutoire, avait donné lieu à un commandement de payer délivré le 18 juillet 2024, dénoncé à la caution dans les quinze jours. La saisine de la commission de prévention des expulsions avait été effectuée et la dénonciation au représentant de l’État accomplie dans les formes. À l’audience du 24 avril 2025, la bailleresse maintenait ses demandes de résiliation, d’expulsion, d’arriérés et d’indemnité d’occupation, tandis que le locataire et la caution invoquaient l’apurement en cours puis, pièces à l’appui, le solde de la dette. La question portait sur la possibilité de tenir la clause résolutoire pour réputée n’avoir pas joué lorsque l’intégralité des sommes dues est réglée en cours de procédure, alors même qu’aucuns délais ne sont plus à accorder. Le juge constate l’acquisition de la clause au 19 septembre 2024, mais retient que l’extinction complète de la dette conduit à écarter ses effets, rejette l’expulsion et les arriérés, tout en allouant dépens et frais irrépétibles à la bailleresse. « La demande formée par le bailleur est donc recevable. » « Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 19 septembre 2024. » « La clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. » « Le juge ne saurait […] placer le locataire […] dans une situation plus défavorable. »
I. La vérification des conditions légales et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le strict respect des exigences de recevabilité et d’information de la caution
Le juge contrôle d’abord les conditions préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989. La notification au représentant de l’État a été effectuée plus de six semaines avant l’audience, conformément au texte. La saisine de la commission de coordination a été opérée préalablement à l’assignation par une personne morale bailleresse. La signification du commandement de payer à la caution est intervenue dans le délai de quinze jours prévu par l’article 24 I, ce que la motivation relève avec précision. La formule « La demande formée par le bailleur est donc recevable » atteste de la pleine conformité procédurale, condition d’accès à l’examen au fond, y compris de la sanction contractuelle invoquée.
Cette rigueur s’étend à l’administration de la preuve. Le bail, la clause résolutoire et le décompte locatif sont produits, ce qui satisfait aux exigences de l’article 1353 du Code civil. Le juge rappelle, conformément au droit positif, que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », posant ainsi le cadre normatif des obligations inexécutées au jour du commandement.
B. Le constat d’acquisition de la clause au terme du commandement resté infructueux
Le texte applicable prévoit l’effet automatique de la clause après deux mois suivant un commandement demeuré sans effet. Le jugement le rappelle et constate, sur pièces, qu’« un règlement de 600 euros » seul a été réalisé pendant le délai, insuffisant pour purger l’intégralité de la dette. La décision énonce dès lors qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 19 septembre 2024 ». La qualification est classique, l’inexécution persistante pendant le délai faisant jouer la clause de plein droit sans appréciation d’opportunité, sous réserve des tempéraments légaux ultérieurs.
Cette première étape structure le raisonnement. Elle fixe un repère temporel précis à partir duquel les effets résolutoires pourraient se déployer, sous réserve d’un traitement judiciaire des difficultés de paiement dans le cadre des pouvoirs conférés par l’article 24 de la loi de 1989.
II. L’effacement des effets de la clause par l’apurement intégral et sa justification
A. L’articulation avec les délais légaux et la solution retenue par équivalence
L’article 24 V et VII autorise le juge à accorder des délais, à condition notamment que le loyer courant ait été repris, et à « suspendre » les effets de la clause, celle-ci étant alors « réputée ne pas avoir joué » en cas de purge dans les termes fixés. Ici, l’apurement intégral en cours d’instance a rendu sans objet la demande de délais, de sorte que le traitement textuel usuel par suspension n’était plus opérant. Le jugement franchit l’obstacle en énonçant que « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué », tout en précisant que l’apurement intégral établit que le locataire « était en mesure de se libérer de [sa] dette dans le délai légal de 36 mois ».
Le cœur du motif se fonde sur une égalisation des situations. Ainsi, « Le juge ne saurait […] placer le locataire qui a réglé sa dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que celui resté débiteur qui aurait pu se voir accorder des délais ». La solution transpose la finalité de la suspension légale à une hypothèse voisine, où la dette disparaît avant toute fixation de modalités, pour empêcher un résultat paradoxal contraire à l’économie du texte.
B. Portée pratique de la solution et équilibre des intérêts en présence
La décision rejette la résiliation et l’expulsion, refuse l’indemnité d’occupation, et déboute la bailleresse de sa demande d’arriérés, puisque « l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée ». Elle réserve toutefois les conséquences économiques des diligences nécessaires, en condamnant le locataire et la caution aux dépens et à une somme au titre de l’article 700. L’équilibre opéré reconnaît la légitimité d’agir face à un impayé avéré, tout en fermant les effets résolutoires lorsque la dette a été totalement apurée avant l’issue du litige.
La portée est double. D’une part, elle renforce l’incitation à l’apurement rapide en sécurisant l’issue matérielle du bail, même après acquisition de la clause, si la dette disparaît sans besoin de délais. D’autre part, elle maintient une prévisibilité raisonnable pour le bailleur par l’allocation des frais induits par la procédure déclenchée à bon droit. L’ensemble ménage la cohérence du régime de l’article 24 en privilégiant la continuité du contrat lorsque la cause de la résolution a disparu, tout en rappelant la vigilance nécessaire sur la chronologie des paiements et des notifications.