Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°25/04201
Par ordonnance de référé du 13 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG 25/04201) est saisi d’une demande d’expulsion. Le litige porte sur la qualification d’occupation sans droit ni titre d’un coïndivisaire et sur l’office du référé face à un trouble allégué.
Un appartement, acquis en indivision et financé partiellement par un prêt consenti par un tiers, a ensuite fait l’objet d’une convention d’indivision. Cette convention prévoyait la cession d’une moitié indivise au prêteur, l’évacuation de l’occupant dans les trois mois suivant la cession, et une revente dans les deux ans.
La cession a été signée en janvier 2022, mais l’occupant n’a pas quitté les lieux à l’échéance contractuelle. Une mise en demeure est restée vaine, et un commissaire de justice a constaté l’occupation effective lors de la signification de l’assignation.
Le demandeur a assigné en référé pour obtenir l’expulsion, des mesures relatives aux meubles, ainsi qu’une indemnité de procédure. L’autre coïndivisaire a soutenu les demandes, le défendeur n’a pas comparu; l’ordonnance est réputée contradictoire. Le juge rappelle que « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ».
La question était de savoir si un coïndivisaire, tenu par convention de libérer les lieux, peut être expulsé en référé comme occupant sans droit ni titre. Le juge répond positivement, ordonne l’expulsion avec les délais légaux, refuse un séquestre ad hoc des meubles, et alloue une somme sur le fondement de l’article 700.
I. Le référé d’expulsion et l’office du juge
A. Fondement procédural et contrôle minimal
L’ordonnance s’appuie sur l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel les juges des référés « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». La finalité affichée est la cessation d’un trouble manifestement illicite, ce qui justifie une mesure d’expulsion lorsque l’absence de titre ressort avec évidence de pièces non contestées. Le cadre probatoire est allégé, mais l’exigence de recevabilité, régularité et bien-fondé demeure, conformément au rappel précité de l’article 472.
B. Compétence matérielle et qualification de l’occupation
La compétence du juge des contentieux de la protection découle du code de l’organisation judiciaire, en ce qu’il « connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». Cette compétence suppose de caractériser l’absence de titre, ce qui n’est pas automatique pour un coïndivisaire, dont le droit d’usage procède en principe de l’indivision. La juridiction lie donc compétence et qualification, en vérifiant si la convention a retiré tout droit d’occupation après l’expiration du délai convenu.
II. La force obligatoire de la convention et la portée de la solution
A. L’obligation de quitter les lieux, entre force contractuelle et trouble
L’ordonnance rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La convention d’indivision imposait une libération des lieux dans les trois mois suivant la cession, et organisait la revente dans un délai de deux ans. Constatant l’inexécution, le juge précise que « La volonté des parties est claire et sans ambiguïté », puis retient l’absence de titre d’occupation au-delà de l’échéance. La conséquence est formulée en ces termes: « Cette occupation sans droit ni titre est constitutive d’un trouble manifestement illicite »; la cessation du trouble commande l’expulsion. Aussi l’ordonnance énonce qu’« Il convient donc de le faire cesser en ordonnant l’expulsion ».
B. Portée pratique et limites au regard de l’indivision
La solution privilégie l’effectivité d’une organisation conventionnelle de l’indivision sur l’usage individuel prévu par l’article 815-9 du code civil, lorsque cet usage a été limité par un engagement explicite de départ. Elle admet qu’un coïndivisaire puisse perdre tout titre d’occupation par l’effet d’une stipulation claire, lorsque le calendrier est expiré et que la vente est entravée.
Le choix du référé se justifie par l’évidence contractuelle et l’absence de contestation sérieuse, sans trancher le fond d’éventuelles demandes d’indemnité d’occupation ou de validité. L’ordonnance demeure encadrée par les garanties d’exécution, l’ordonnance rappelant que « en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ». S’y ajoutent le délai de deux mois après commandement et la trêve hivernale, qui limitent l’atteinte au droit au logement tout en rétablissant l’économie contractuelle.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par ordonnance de référé du 13 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG 25/04201) est saisi d’une demande d’expulsion. Le litige porte sur la qualification d’occupation sans droit ni titre d’un coïndivisaire et sur l’office du référé face à un trouble allégué.
Un appartement, acquis en indivision et financé partiellement par un prêt consenti par un tiers, a ensuite fait l’objet d’une convention d’indivision. Cette convention prévoyait la cession d’une moitié indivise au prêteur, l’évacuation de l’occupant dans les trois mois suivant la cession, et une revente dans les deux ans.
La cession a été signée en janvier 2022, mais l’occupant n’a pas quitté les lieux à l’échéance contractuelle. Une mise en demeure est restée vaine, et un commissaire de justice a constaté l’occupation effective lors de la signification de l’assignation.
Le demandeur a assigné en référé pour obtenir l’expulsion, des mesures relatives aux meubles, ainsi qu’une indemnité de procédure. L’autre coïndivisaire a soutenu les demandes, le défendeur n’a pas comparu; l’ordonnance est réputée contradictoire. Le juge rappelle que « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ».
La question était de savoir si un coïndivisaire, tenu par convention de libérer les lieux, peut être expulsé en référé comme occupant sans droit ni titre. Le juge répond positivement, ordonne l’expulsion avec les délais légaux, refuse un séquestre ad hoc des meubles, et alloue une somme sur le fondement de l’article 700.
I. Le référé d’expulsion et l’office du juge
A. Fondement procédural et contrôle minimal
L’ordonnance s’appuie sur l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel les juges des référés « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». La finalité affichée est la cessation d’un trouble manifestement illicite, ce qui justifie une mesure d’expulsion lorsque l’absence de titre ressort avec évidence de pièces non contestées. Le cadre probatoire est allégé, mais l’exigence de recevabilité, régularité et bien-fondé demeure, conformément au rappel précité de l’article 472.
B. Compétence matérielle et qualification de l’occupation
La compétence du juge des contentieux de la protection découle du code de l’organisation judiciaire, en ce qu’il « connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». Cette compétence suppose de caractériser l’absence de titre, ce qui n’est pas automatique pour un coïndivisaire, dont le droit d’usage procède en principe de l’indivision. La juridiction lie donc compétence et qualification, en vérifiant si la convention a retiré tout droit d’occupation après l’expiration du délai convenu.
II. La force obligatoire de la convention et la portée de la solution
A. L’obligation de quitter les lieux, entre force contractuelle et trouble
L’ordonnance rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La convention d’indivision imposait une libération des lieux dans les trois mois suivant la cession, et organisait la revente dans un délai de deux ans. Constatant l’inexécution, le juge précise que « La volonté des parties est claire et sans ambiguïté », puis retient l’absence de titre d’occupation au-delà de l’échéance. La conséquence est formulée en ces termes: « Cette occupation sans droit ni titre est constitutive d’un trouble manifestement illicite »; la cessation du trouble commande l’expulsion. Aussi l’ordonnance énonce qu’« Il convient donc de le faire cesser en ordonnant l’expulsion ».
B. Portée pratique et limites au regard de l’indivision
La solution privilégie l’effectivité d’une organisation conventionnelle de l’indivision sur l’usage individuel prévu par l’article 815-9 du code civil, lorsque cet usage a été limité par un engagement explicite de départ. Elle admet qu’un coïndivisaire puisse perdre tout titre d’occupation par l’effet d’une stipulation claire, lorsque le calendrier est expiré et que la vente est entravée.
Le choix du référé se justifie par l’évidence contractuelle et l’absence de contestation sérieuse, sans trancher le fond d’éventuelles demandes d’indemnité d’occupation ou de validité. L’ordonnance demeure encadrée par les garanties d’exécution, l’ordonnance rappelant que « en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ». S’y ajoutent le délai de deux mois après commandement et la trêve hivernale, qui limitent l’atteinte au droit au logement tout en rétablissant l’économie contractuelle.