Tribunal judiciaire de Paris, le 17 juin 2025, n°22/06151
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Le Tribunal judiciaire de [Localité 17], 8e chambre, 1re section, 17 juin 2025, n° RG 22/06151, tranche un contentieux de copropriété né de dégâts des eaux répétés ayant rendu un logement inhabitable. Les désordres trouvent pour partie leur origine dans des parties communes, et pour partie dans des installations privatives situées à l’étage supérieur. Une première expertise est ordonnée en 2015 et déposée en 2017, puis une seconde mission est conduite en 2021 après des travaux de reprise. La demanderesse sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels, l’engagement de la responsabilité délictuelle des occupants du dessus, celle de plein droit du syndicat des copropriétaires, et la mobilisation de l’assurance multirisque immeuble. L’assureur du syndicat oppose une exclusion relative au défaut d’entretien, tandis que l’assureur habitation de la demanderesse intervient en subrogation. Une entreprise intervenue aux travaux est enfin appelée en garantie, bien qu’elle ait été placée en liquidation.
La question posée porte sur l’articulation de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires avec la responsabilité délictuelle des occupants fautifs, ainsi que sur l’opposabilité d’une clause d’exclusion d’entretien à l’action directe du tiers lésé. Elle inclut la caractérisation du préjudice de jouissance total, la recevabilité du recours subrogatoire de l’assureur habitation, et l’effet d’une procédure collective sur un appel en garantie. Le tribunal retient une responsabilité partagée à hauteur de 14 % pour le syndicat et 86 % pour les occupants, écarte l’exclusion de garantie invoquée par l’assureur de l’immeuble, répare intégralement le trouble de jouissance jusqu’à la reprise effective des lieux, déclare prescrit le recours subrogatoire de l’assureur habitation, et juge irrecevable l’appel en garantie contre l’entreprise liquidée.
I. L’engagement des responsabilités et la mobilisation de l’assurance
A. La double imputation des désordres au regard des articles 14 de 1965 et 1240 du code civil
Le tribunal rappelle d’abord la portée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en retenant que « Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ». La preuve d’une origine partiellement commune ressort de l’expertise, qui décrit des infiltrations anciennes au droit d’équipements collectifs et confirme la persistance de dégâts, faute de reprise complète des plafonds.
Concernant les installations privatives, les manquements répétés aux règles d’étanchéité et l’inertie dans la mise en conformité caractérisent une faute au sens de l’article 1240. L’expertise, tenue pour cohérente, éclaire la causalité des sinistres antérieurs et la persistance des altérations, si bien que la part principale des dommages est imputée aux occupants de l’étage supérieur. Le partage de responsabilité épouse la surface sinistrée par origine, approche pragmatique fréquemment admise pour proportionner la charge au poids causal.
Le tribunal s’adosse ensuite à l’évaluation technique déjà validée pour arrêter le coût des reprises et des dépenses accessoires. Il admet leur ventilation selon les quotes-parts déduites de l’expertise et ordonne l’indexation sur l’indice BT01, solution prudente lorsque le devis de référence a été homologué et que la remise en état a été retardée par les débiteurs de l’obligation.
B. L’inopposabilité de l’exclusion d’entretien et l’action directe du tiers lésé
L’assureur de l’immeuble oppose une clause d’exclusion visant le « défaut d’entretien », mais le tribunal rappelle qu’« C’est à l’assureur qui oppose une exclusion de garantie de rapporter la preuve de la réunion des conditions de fait de celle-ci ». Il contrôle ensuite la conformité de la clause au standard de l’article L. 113-1 du code des assurances, en jugeant que « L’exclusion invoquée n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 précité ». L’opposabilité est ainsi déniée, faute de précision suffisante et de preuve d’une connaissance qualifiée chez l’assuré.
L’action directe, prévue par l’article L. 124-3, demeure pleinement mobilisable lorsque la responsabilité assurée est retenue et que l’assureur n’établit ni faute dolosive ni cause étrangère. La solution protège utilement le tiers lésé, déjà privé de jouissance durablement, et évite de faire peser sur lui le coût du débat contractuel. Elle s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur le caractère « formel et limité » des exclusions, spécialement lorsqu’est alléguée une carence d’entretien plurifactorielle.
II. La valeur et la portée du jugement
A. Le traitement des questions connexes: subrogation prescrite et arrêt des poursuites
Le tribunal déclare recevable l’intervention volontaire de l’assureur habitation, mais juge son recours subrogatoire prescrit au regard du délai quinquennal, l’assignation en remboursement étant intervenue plus de cinq ans après les paiements. Cette solution, classiquement stricte, sécurise la situation du débiteur finalement condamné, dès lors que l’assureur subrogé doit agir avec la diligence requise par l’article 2224.
S’agissant de l’appel en garantie contre une entreprise mise en liquidation puis clôturée pour insuffisance d’actif, la juridiction rappelle que « La règle de l’arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l’ouverture d’une procédure collective, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause dont le caractère d’ordre public impose au juge de la relever d’office ». L’irrecevabilité s’imposait donc, le tout sans incidence sur l’appréciation technique, l’expertise n’ayant pas retenu de désordres nouveaux imputables à cette intervention postérieure.
B. L’évaluation du préjudice de jouissance, les accessoires de la condamnation et les suites pratiques
Le tribunal admet, au vu des constatations techniques et photographiques, l’inhabitabilité décente de l’appartement depuis 2012, l’atteinte touchant des pièces essentielles et perdurant jusqu’aux reprises effectives. Il adopte la méthode locative intégrale, déjà validée par l’expert, et impute le quantum selon les mêmes quotes-parts de responsabilité. Cette cohérence interne renforce la lisibilité du calcul et l’acceptabilité du résultat pour l’exécution.
Les accessoires suivent. Le juge rappelle que « En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Il complète en précisant que « En l’espèce, les intérêts sur les condamnations commenceront à courir à compter du prononcé du jugement », et ordonne la capitalisation conformément à l’article 1343-2. La dispense de participation du copropriétaire gagnant aux frais de procédure communs, prévue par l’article 10-1 de la loi de 1965, est logiquement prononcée. L’exécution provisoire est enfin ordonnée, mesure opportune au regard de l’ancienneté du litige et de la nature du trouble.
Ce jugement présente une valeur pédagogique notable par l’articulation nette des responsabilités, le contrôle serré des exclusions d’assurance et le traitement rigoureux des questions périphériques. Sa portée pratique est importante pour les contentieux de copropriété impliquant des désordres répétés, en offrant une méthode d’imputation et d’évaluation transposable, tout en rappelant aux assureurs la rigueur du contrôle des clauses et l’exigence probatoire qui pèse sur eux.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Le Tribunal judiciaire de [Localité 17], 8e chambre, 1re section, 17 juin 2025, n° RG 22/06151, tranche un contentieux de copropriété né de dégâts des eaux répétés ayant rendu un logement inhabitable. Les désordres trouvent pour partie leur origine dans des parties communes, et pour partie dans des installations privatives situées à l’étage supérieur. Une première expertise est ordonnée en 2015 et déposée en 2017, puis une seconde mission est conduite en 2021 après des travaux de reprise. La demanderesse sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels, l’engagement de la responsabilité délictuelle des occupants du dessus, celle de plein droit du syndicat des copropriétaires, et la mobilisation de l’assurance multirisque immeuble. L’assureur du syndicat oppose une exclusion relative au défaut d’entretien, tandis que l’assureur habitation de la demanderesse intervient en subrogation. Une entreprise intervenue aux travaux est enfin appelée en garantie, bien qu’elle ait été placée en liquidation.
La question posée porte sur l’articulation de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires avec la responsabilité délictuelle des occupants fautifs, ainsi que sur l’opposabilité d’une clause d’exclusion d’entretien à l’action directe du tiers lésé. Elle inclut la caractérisation du préjudice de jouissance total, la recevabilité du recours subrogatoire de l’assureur habitation, et l’effet d’une procédure collective sur un appel en garantie. Le tribunal retient une responsabilité partagée à hauteur de 14 % pour le syndicat et 86 % pour les occupants, écarte l’exclusion de garantie invoquée par l’assureur de l’immeuble, répare intégralement le trouble de jouissance jusqu’à la reprise effective des lieux, déclare prescrit le recours subrogatoire de l’assureur habitation, et juge irrecevable l’appel en garantie contre l’entreprise liquidée.
I. L’engagement des responsabilités et la mobilisation de l’assurance
A. La double imputation des désordres au regard des articles 14 de 1965 et 1240 du code civil
Le tribunal rappelle d’abord la portée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en retenant que « Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ». La preuve d’une origine partiellement commune ressort de l’expertise, qui décrit des infiltrations anciennes au droit d’équipements collectifs et confirme la persistance de dégâts, faute de reprise complète des plafonds.
Concernant les installations privatives, les manquements répétés aux règles d’étanchéité et l’inertie dans la mise en conformité caractérisent une faute au sens de l’article 1240. L’expertise, tenue pour cohérente, éclaire la causalité des sinistres antérieurs et la persistance des altérations, si bien que la part principale des dommages est imputée aux occupants de l’étage supérieur. Le partage de responsabilité épouse la surface sinistrée par origine, approche pragmatique fréquemment admise pour proportionner la charge au poids causal.
Le tribunal s’adosse ensuite à l’évaluation technique déjà validée pour arrêter le coût des reprises et des dépenses accessoires. Il admet leur ventilation selon les quotes-parts déduites de l’expertise et ordonne l’indexation sur l’indice BT01, solution prudente lorsque le devis de référence a été homologué et que la remise en état a été retardée par les débiteurs de l’obligation.
B. L’inopposabilité de l’exclusion d’entretien et l’action directe du tiers lésé
L’assureur de l’immeuble oppose une clause d’exclusion visant le « défaut d’entretien », mais le tribunal rappelle qu’« C’est à l’assureur qui oppose une exclusion de garantie de rapporter la preuve de la réunion des conditions de fait de celle-ci ». Il contrôle ensuite la conformité de la clause au standard de l’article L. 113-1 du code des assurances, en jugeant que « L’exclusion invoquée n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 précité ». L’opposabilité est ainsi déniée, faute de précision suffisante et de preuve d’une connaissance qualifiée chez l’assuré.
L’action directe, prévue par l’article L. 124-3, demeure pleinement mobilisable lorsque la responsabilité assurée est retenue et que l’assureur n’établit ni faute dolosive ni cause étrangère. La solution protège utilement le tiers lésé, déjà privé de jouissance durablement, et évite de faire peser sur lui le coût du débat contractuel. Elle s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur le caractère « formel et limité » des exclusions, spécialement lorsqu’est alléguée une carence d’entretien plurifactorielle.
II. La valeur et la portée du jugement
A. Le traitement des questions connexes: subrogation prescrite et arrêt des poursuites
Le tribunal déclare recevable l’intervention volontaire de l’assureur habitation, mais juge son recours subrogatoire prescrit au regard du délai quinquennal, l’assignation en remboursement étant intervenue plus de cinq ans après les paiements. Cette solution, classiquement stricte, sécurise la situation du débiteur finalement condamné, dès lors que l’assureur subrogé doit agir avec la diligence requise par l’article 2224.
S’agissant de l’appel en garantie contre une entreprise mise en liquidation puis clôturée pour insuffisance d’actif, la juridiction rappelle que « La règle de l’arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l’ouverture d’une procédure collective, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause dont le caractère d’ordre public impose au juge de la relever d’office ». L’irrecevabilité s’imposait donc, le tout sans incidence sur l’appréciation technique, l’expertise n’ayant pas retenu de désordres nouveaux imputables à cette intervention postérieure.
B. L’évaluation du préjudice de jouissance, les accessoires de la condamnation et les suites pratiques
Le tribunal admet, au vu des constatations techniques et photographiques, l’inhabitabilité décente de l’appartement depuis 2012, l’atteinte touchant des pièces essentielles et perdurant jusqu’aux reprises effectives. Il adopte la méthode locative intégrale, déjà validée par l’expert, et impute le quantum selon les mêmes quotes-parts de responsabilité. Cette cohérence interne renforce la lisibilité du calcul et l’acceptabilité du résultat pour l’exécution.
Les accessoires suivent. Le juge rappelle que « En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Il complète en précisant que « En l’espèce, les intérêts sur les condamnations commenceront à courir à compter du prononcé du jugement », et ordonne la capitalisation conformément à l’article 1343-2. La dispense de participation du copropriétaire gagnant aux frais de procédure communs, prévue par l’article 10-1 de la loi de 1965, est logiquement prononcée. L’exécution provisoire est enfin ordonnée, mesure opportune au regard de l’ancienneté du litige et de la nature du trouble.
Ce jugement présente une valeur pédagogique notable par l’articulation nette des responsabilités, le contrôle serré des exclusions d’assurance et le traitement rigoureux des questions périphériques. Sa portée pratique est importante pour les contentieux de copropriété impliquant des désordres répétés, en offrant une méthode d’imputation et d’évaluation transposable, tout en rappelant aux assureurs la rigueur du contrôle des clauses et l’exigence probatoire qui pèse sur eux.