Tribunal judiciaire de Paris, le 18 juin 2025, n°25/53001
Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 18 juin 2025, a été saisi par une société de logement social dans la perspective d’une réhabilitation lourde d’un ensemble immobilier. Une autorisation d’urbanisme avait été sollicitée en avril 2024 et un arrêté pris en juin 2024, tandis qu’un établissement gestionnaire d’actifs municipaux formulait des réserves. Des syndicats de copropriétaires, concernés comme avoisinants, étaient attraits à la procédure. Plusieurs défendeurs n’ont pas comparu à l’audience de mai 2025.
L’objet du litige se concentrait sur l’opportunité d’une mesure d’instruction préventive, avant tout procès, destinée à documenter l’état des immeubles voisins et les risques induits par les travaux. La demanderesse sollicitait la désignation d’un technicien avec une mission étendue couvrant l’état des existants, les incidences possibles, et des modalités d’urgence. La question de droit tenait donc à l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile et, accessoirement, au régime des dépens en référé. La juridiction relève d’abord, au visa de l’article 472, que « lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle rappelle ensuite, par un attendu de principe, que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées ». Constatant que « le motif légitime prévu par l’article 145 est établi », en raison « de l’incidence possible du projet de rénovation thermique […] sur l’état des bâtiments voisins », le juge ordonne une expertise détaillée, fixe une provision de 10 000 euros à consigner par la demanderesse, et statue sur les frais en ces termes: « Les dépens ne pouvant être réservés en vertu de l’article 491 du code de procédure civile, la partie demanderesse y sera condamnée ».
I. L’admission du motif légitime au regard des risques de voisinage
A. La caractérisation concrète du risque et le standard probatoire de l’article 145 La décision place l’analyse sur le terrain du risque spécifique, évitant tout contrôle abstrait. Elle affirme que « l’incidence possible du projet de rénovation thermique […] sur l’état des bâtiments voisins » justifie l’instruction. La formule, brève et ciblée, traduit l’exigence d’un lien plausible entre les travaux et un dommage potentiel, sans préjuger du fond. Elle retient un seuil probatoire mesuré, conforme à l’économie de l’article 145, qui n’exige ni certitude du dommage ni faute caractérisée, mais un aléa techniquement crédible et pertinent. L’ancrage contextuel des éléments produits, décrits comme suffisants « au vu des documents », confirme que l’office du juge se borne à vérifier la plausibilité et l’utilité de la mesure.
Cette approche respecte la finalité probatoire de l’article 145 et sa neutralité quant au fond du litige. Le dispositif cherche à préserver des éléments susceptibles d’éclairer de futurs débats, plutôt qu’à trancher. L’ordonnance réaffirme l’autonomie de la mesure d’instruction, strictement cantonnée à la conservation ou à l’établissement de la preuve, et évite l’écueil du « fishing expedition ». Le risque de voisinage inhérent à un chantier de réhabilitation lourde constitue, en lui‑même, un terrain classique de déploiement de la mesure, justifiant un état des lieux contradictoire préalable et des contrôles séquencés au fil des phases structurantes du chantier.
B. L’office du juge des référés et la non-comparution des défendeurs La juridiction rappelle la borne procédurale de l’article 472: « le juge ne fait droit à la demande » qu’en tant qu’elle est « régulière, recevable et bien fondée ». Cette précision encadre la non-comparution et réaffirme que l’absence d’un défendeur ne transforme pas la demande en formalité. L’ordonnance montre, par sa motivation, un contrôle effectif de la finalité probatoire, des pièces utiles et de la proportionnalité de la mission sollicitée.
Ce rappel utile sécurise la mesure en évitant toute automaticité. La motivation, sobre, articule le risque technique à l’outil probatoire adéquat, sans s’aventurer sur les responsabilités. L’équilibre trouvé sert l’exigence de contradictoire à venir, qui s’opérera essentiellement lors des opérations techniques. Il s’inscrit dans une conception stricte du référé probatoire, instrument d’anticipation et non de jugement, qui ménage les droits de la défense et prépare un débat éclairé sur le fond.
II. La structuration et les effets de l’expertise ordonnée
A. Une mission large, séquencée et orientée vers l’utilité probatoire Le dispositif retient une mission graduée: analyse du projet et des procédés, « avis sur les impacts potentiels », « délimitation des états des lieux », visites des immeubles, « états descriptifs et qualitatifs nécessaires », puis « nouveaux examens […] après démolition, après terrassement et après gros œuvre ». La structure cumulative favorise la traçabilité temporelle des désordres, la distinction entre vétusté et atteintes nouvelles, et l’imputation technique éventuelle. L’ordonnance prévoit « un pré-rapport » d’état des existants et autorise, si nécessaire, des notes ou pré-rapports intermédiaires en cas d’urgence.
La décision organise le contradictoire par un « document de synthèse » et des délais bornés pour observations, en rappelant l’article 276, alinéa 2. Elle introduit des outils de gestion et de transparence: calendrier prévisionnel, prévision de rémunération actualisée, et « usage de la plateforme Opalexe » pour la dématérialisation. Ce canevas méthodique, combiné au contrôle juridictionnel dédié, optimise la lisibilité des opérations et réduit le risque d’incidents d’expertise, tout en scalant l’analyse aux étapes sensibles du chantier.
B. Les conséquences financières et l’articulation avec l’urgence Sur le plan financier, l’ordonnance « fixe […] la provision » à 10 000 euros et précise la caducité en cas de défaut de consignation dans le délai impératif. La mesure respecte la logique du demandeur‑preneur d’initiative, tenu d’avancer les frais inhérents à la preuve recherchée. S’agissant des dépens, le rappel est net: « Les dépens ne pouvant être réservés en vertu de l’article 491 […], la partie demanderesse y sera condamnée ». Le principe évite l’indétermination des charges de procédure en référé, sans préjuger des responsabilités au fond.
L’ordonnance aménage, enfin, une capacité de réaction aux périls: en cas d’ouverture de chantier sans pièces, l’expert « déposera une note » pour permettre des mesures judiciaires; il « pourra autoriser » des travaux indispensables aux frais avancés du demandeur, après « pré‑rapport » précisant la nature et le coût. Ce volet confirme la fonction préventive de l’expertise: circonscrire le risque, éviter l’aggravation, et préserver la qualité probatoire des constatations. La date butoir de dépôt des rapports, prorogeable de façon motivée, parachève un dispositif lisible, proportionné et orienté vers l’efficacité des débats futurs.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 18 juin 2025, a été saisi par une société de logement social dans la perspective d’une réhabilitation lourde d’un ensemble immobilier. Une autorisation d’urbanisme avait été sollicitée en avril 2024 et un arrêté pris en juin 2024, tandis qu’un établissement gestionnaire d’actifs municipaux formulait des réserves. Des syndicats de copropriétaires, concernés comme avoisinants, étaient attraits à la procédure. Plusieurs défendeurs n’ont pas comparu à l’audience de mai 2025.
L’objet du litige se concentrait sur l’opportunité d’une mesure d’instruction préventive, avant tout procès, destinée à documenter l’état des immeubles voisins et les risques induits par les travaux. La demanderesse sollicitait la désignation d’un technicien avec une mission étendue couvrant l’état des existants, les incidences possibles, et des modalités d’urgence. La question de droit tenait donc à l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile et, accessoirement, au régime des dépens en référé. La juridiction relève d’abord, au visa de l’article 472, que « lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle rappelle ensuite, par un attendu de principe, que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées ». Constatant que « le motif légitime prévu par l’article 145 est établi », en raison « de l’incidence possible du projet de rénovation thermique […] sur l’état des bâtiments voisins », le juge ordonne une expertise détaillée, fixe une provision de 10 000 euros à consigner par la demanderesse, et statue sur les frais en ces termes: « Les dépens ne pouvant être réservés en vertu de l’article 491 du code de procédure civile, la partie demanderesse y sera condamnée ».
I. L’admission du motif légitime au regard des risques de voisinage
A. La caractérisation concrète du risque et le standard probatoire de l’article 145
La décision place l’analyse sur le terrain du risque spécifique, évitant tout contrôle abstrait. Elle affirme que « l’incidence possible du projet de rénovation thermique […] sur l’état des bâtiments voisins » justifie l’instruction. La formule, brève et ciblée, traduit l’exigence d’un lien plausible entre les travaux et un dommage potentiel, sans préjuger du fond. Elle retient un seuil probatoire mesuré, conforme à l’économie de l’article 145, qui n’exige ni certitude du dommage ni faute caractérisée, mais un aléa techniquement crédible et pertinent. L’ancrage contextuel des éléments produits, décrits comme suffisants « au vu des documents », confirme que l’office du juge se borne à vérifier la plausibilité et l’utilité de la mesure.
Cette approche respecte la finalité probatoire de l’article 145 et sa neutralité quant au fond du litige. Le dispositif cherche à préserver des éléments susceptibles d’éclairer de futurs débats, plutôt qu’à trancher. L’ordonnance réaffirme l’autonomie de la mesure d’instruction, strictement cantonnée à la conservation ou à l’établissement de la preuve, et évite l’écueil du « fishing expedition ». Le risque de voisinage inhérent à un chantier de réhabilitation lourde constitue, en lui‑même, un terrain classique de déploiement de la mesure, justifiant un état des lieux contradictoire préalable et des contrôles séquencés au fil des phases structurantes du chantier.
B. L’office du juge des référés et la non-comparution des défendeurs
La juridiction rappelle la borne procédurale de l’article 472: « le juge ne fait droit à la demande » qu’en tant qu’elle est « régulière, recevable et bien fondée ». Cette précision encadre la non-comparution et réaffirme que l’absence d’un défendeur ne transforme pas la demande en formalité. L’ordonnance montre, par sa motivation, un contrôle effectif de la finalité probatoire, des pièces utiles et de la proportionnalité de la mission sollicitée.
Ce rappel utile sécurise la mesure en évitant toute automaticité. La motivation, sobre, articule le risque technique à l’outil probatoire adéquat, sans s’aventurer sur les responsabilités. L’équilibre trouvé sert l’exigence de contradictoire à venir, qui s’opérera essentiellement lors des opérations techniques. Il s’inscrit dans une conception stricte du référé probatoire, instrument d’anticipation et non de jugement, qui ménage les droits de la défense et prépare un débat éclairé sur le fond.
II. La structuration et les effets de l’expertise ordonnée
A. Une mission large, séquencée et orientée vers l’utilité probatoire
Le dispositif retient une mission graduée: analyse du projet et des procédés, « avis sur les impacts potentiels », « délimitation des états des lieux », visites des immeubles, « états descriptifs et qualitatifs nécessaires », puis « nouveaux examens […] après démolition, après terrassement et après gros œuvre ». La structure cumulative favorise la traçabilité temporelle des désordres, la distinction entre vétusté et atteintes nouvelles, et l’imputation technique éventuelle. L’ordonnance prévoit « un pré-rapport » d’état des existants et autorise, si nécessaire, des notes ou pré-rapports intermédiaires en cas d’urgence.
La décision organise le contradictoire par un « document de synthèse » et des délais bornés pour observations, en rappelant l’article 276, alinéa 2. Elle introduit des outils de gestion et de transparence: calendrier prévisionnel, prévision de rémunération actualisée, et « usage de la plateforme Opalexe » pour la dématérialisation. Ce canevas méthodique, combiné au contrôle juridictionnel dédié, optimise la lisibilité des opérations et réduit le risque d’incidents d’expertise, tout en scalant l’analyse aux étapes sensibles du chantier.
B. Les conséquences financières et l’articulation avec l’urgence
Sur le plan financier, l’ordonnance « fixe […] la provision » à 10 000 euros et précise la caducité en cas de défaut de consignation dans le délai impératif. La mesure respecte la logique du demandeur‑preneur d’initiative, tenu d’avancer les frais inhérents à la preuve recherchée. S’agissant des dépens, le rappel est net: « Les dépens ne pouvant être réservés en vertu de l’article 491 […], la partie demanderesse y sera condamnée ». Le principe évite l’indétermination des charges de procédure en référé, sans préjuger des responsabilités au fond.
L’ordonnance aménage, enfin, une capacité de réaction aux périls: en cas d’ouverture de chantier sans pièces, l’expert « déposera une note » pour permettre des mesures judiciaires; il « pourra autoriser » des travaux indispensables aux frais avancés du demandeur, après « pré‑rapport » précisant la nature et le coût. Ce volet confirme la fonction préventive de l’expertise: circonscrire le risque, éviter l’aggravation, et préserver la qualité probatoire des constatations. La date butoir de dépôt des rapports, prorogeable de façon motivée, parachève un dispositif lisible, proportionné et orienté vers l’efficacité des débats futurs.