Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°25/00301
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, tranche un différend locatif d’habitation autour d’une clause résolutoire. Le bail, conclu en 2014, a donné lieu à des impayés persistants, malgré un commandement de payer délivré le 18 juillet 2024, rappelant la clause résolutoire et les mentions légales. La saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 juillet 2024, puis une assignation en référé a été délivrée en novembre suivant. Les défendeurs n’ont ni comparu ni été représentés à l’audience d’avril 2025.
La procédure a respecté les préalables spécifiques au contentieux du logement. L’assignation a été dénoncée à l’autorité préfectorale six semaines avant l’audience. Le juge a rappelé que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il a ajouté que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation et des frais de procédure.
La question posée portait, d’abord, sur la recevabilité de l’action au regard des formalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge des contentieux de la protection en référé. Elle portait, ensuite, sur l’octroi d’une provision au titre d’un arriéré non sérieusement contestable, l’éventuelle suspension de la clause par des délais de paiement, et la fixation de l’indemnité d’occupation.
La juridiction a déclaré l’action recevable en raison de la saisine régulière de la CCAPEX et de la dénonciation préfectorale. Elle a jugé que « le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire […] et les dispositions exigées à l’article 24 ». Elle en a déduit que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2024 ». Elle a ordonné l’expulsion, alloué une somme provisionnelle avec intérêts et fixé une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges révisées.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs effets
A. La vérification des formalités préalables et l’office du juge en référé
Le contrôle de recevabilité opéré se concentre sur la saisine préalable des instances de prévention des expulsions et la dénonciation à l’autorité administrative. Le juge énonce que les bailleurs, personnes morales, « ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation […] avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX ». Il retient que la saisine, réalisée le 19 juillet 2024, complète les diligences requises par l’article 24, I, en liaison avec l’information des organismes payeurs.
Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance rappelle la contrainte probatoire spécifique du référé. Elle cite l’article 472 du code de procédure civile et réaffirme que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La motivation articule ainsi la prévention des expulsions et l’efficacité de la procédure de référé, en cantonnant l’office du juge à la vérification des pièces et à l’absence de contestation sérieuse.
B. La constatation de la résiliation et l’articulation avec les mesures d’expulsion
Le commandement de payer, support de la clause résolutoire, est déclaré régulier, car il « reproduisait la clause résolutoire […] et les dispositions exigées à l’article 24 ». Le juge constate la déchéance de plein droit, en ces termes clairs: « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2024 ». La conséquence immédiate tient à la perte du titre d’occupation et au trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, sous réserve du délai légal de grâce des procédures civiles d’exécution.
La mesure d’expulsion est ordonnée avec les accessoires usuels, y compris l’assistance de la force publique et la séquestration des meubles selon les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La motivation demeure sobre et opératoire, adaptée à l’office du juge des référés. On notera une discordance matérielle dans la section relative aux dates d’indemnité d’occupation, corrigée par le dispositif qui retient la date de résiliation de 2024.
II. La dette locative en référé: provision, délais et indemnité d’occupation
A. La provision au titre d’une obligation non sérieusement contestable et les intérêts
L’ordonnance alloue une somme provisionnelle au vu d’un arriéré chiffré et non contesté, arrêté au 28 mars 2025. La démarche s’inscrit dans la logique du référé-provision, qui suppose une obligation non sérieusement contestable, appréciée au regard des décomptes et des pièces versées. Le point de départ des intérêts est distingué entre les sommes visées par le commandement et les échéances postérieures, selon une répartition conforme à la nature des dettes exigibles.
Le juge refuse de fixer d’office un échéancier, faute d’éléments économiques précis sur la situation des débiteurs. La motivation, nette, souligne l’absence de données sur leur solvabilité et leur budget. Elle énonce sans détour: « Il est impossible de leur accorder d’office un échéancier de paiement, le juge n’ayant aucune connaissance de leurs ressources et charges ». La solution, prudente, respecte l’économie des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi de 1989.
B. Le refus de délais de paiement et la fixation de l’indemnité d’occupation
La suspension des effets de la clause résolutoire est écartée, les conditions cumulatives n’étant pas remplies. La décision rappelle le texte applicable: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, […] accorder des délais de paiement […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». L’absence de reprise du loyer courant, antérieurement à l’audience, emporte refus des délais.
L’indemnité d’occupation est fixée au niveau du dernier loyer et des charges révisées, afin d’éviter tout enrichissement injustifié de l’occupant sans titre. La motivation l’énonce avec clarté: « Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due […] au montant du dernier loyer et des charges révisées ». La solution, classique, assure la neutralité économique de l’occupation entre la résiliation et la restitution effective des lieux.
La cohérence d’ensemble de l’ordonnance repose sur la stricte application des préalables protecteurs et sur un office restreint à l’évidence de la dette. Le recours à des citations normatives précises confère à la motivation une lisibilité conforme aux exigences du référé. L’économie générale de la décision ménage l’effectivité des garanties légales tout en assurant une exécution rapide des obligations locatives impayées.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, tranche un différend locatif d’habitation autour d’une clause résolutoire. Le bail, conclu en 2014, a donné lieu à des impayés persistants, malgré un commandement de payer délivré le 18 juillet 2024, rappelant la clause résolutoire et les mentions légales. La saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 juillet 2024, puis une assignation en référé a été délivrée en novembre suivant. Les défendeurs n’ont ni comparu ni été représentés à l’audience d’avril 2025.
La procédure a respecté les préalables spécifiques au contentieux du logement. L’assignation a été dénoncée à l’autorité préfectorale six semaines avant l’audience. Le juge a rappelé que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il a ajouté que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation et des frais de procédure.
La question posée portait, d’abord, sur la recevabilité de l’action au regard des formalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge des contentieux de la protection en référé. Elle portait, ensuite, sur l’octroi d’une provision au titre d’un arriéré non sérieusement contestable, l’éventuelle suspension de la clause par des délais de paiement, et la fixation de l’indemnité d’occupation.
La juridiction a déclaré l’action recevable en raison de la saisine régulière de la CCAPEX et de la dénonciation préfectorale. Elle a jugé que « le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire […] et les dispositions exigées à l’article 24 ». Elle en a déduit que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2024 ». Elle a ordonné l’expulsion, alloué une somme provisionnelle avec intérêts et fixé une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges révisées.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs effets
A. La vérification des formalités préalables et l’office du juge en référé
Le contrôle de recevabilité opéré se concentre sur la saisine préalable des instances de prévention des expulsions et la dénonciation à l’autorité administrative. Le juge énonce que les bailleurs, personnes morales, « ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation […] avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX ». Il retient que la saisine, réalisée le 19 juillet 2024, complète les diligences requises par l’article 24, I, en liaison avec l’information des organismes payeurs.
Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance rappelle la contrainte probatoire spécifique du référé. Elle cite l’article 472 du code de procédure civile et réaffirme que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La motivation articule ainsi la prévention des expulsions et l’efficacité de la procédure de référé, en cantonnant l’office du juge à la vérification des pièces et à l’absence de contestation sérieuse.
B. La constatation de la résiliation et l’articulation avec les mesures d’expulsion
Le commandement de payer, support de la clause résolutoire, est déclaré régulier, car il « reproduisait la clause résolutoire […] et les dispositions exigées à l’article 24 ». Le juge constate la déchéance de plein droit, en ces termes clairs: « le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2024 ». La conséquence immédiate tient à la perte du titre d’occupation et au trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, sous réserve du délai légal de grâce des procédures civiles d’exécution.
La mesure d’expulsion est ordonnée avec les accessoires usuels, y compris l’assistance de la force publique et la séquestration des meubles selon les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La motivation demeure sobre et opératoire, adaptée à l’office du juge des référés. On notera une discordance matérielle dans la section relative aux dates d’indemnité d’occupation, corrigée par le dispositif qui retient la date de résiliation de 2024.
II. La dette locative en référé: provision, délais et indemnité d’occupation
A. La provision au titre d’une obligation non sérieusement contestable et les intérêts
L’ordonnance alloue une somme provisionnelle au vu d’un arriéré chiffré et non contesté, arrêté au 28 mars 2025. La démarche s’inscrit dans la logique du référé-provision, qui suppose une obligation non sérieusement contestable, appréciée au regard des décomptes et des pièces versées. Le point de départ des intérêts est distingué entre les sommes visées par le commandement et les échéances postérieures, selon une répartition conforme à la nature des dettes exigibles.
Le juge refuse de fixer d’office un échéancier, faute d’éléments économiques précis sur la situation des débiteurs. La motivation, nette, souligne l’absence de données sur leur solvabilité et leur budget. Elle énonce sans détour: « Il est impossible de leur accorder d’office un échéancier de paiement, le juge n’ayant aucune connaissance de leurs ressources et charges ». La solution, prudente, respecte l’économie des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi de 1989.
B. Le refus de délais de paiement et la fixation de l’indemnité d’occupation
La suspension des effets de la clause résolutoire est écartée, les conditions cumulatives n’étant pas remplies. La décision rappelle le texte applicable: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, […] accorder des délais de paiement […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». L’absence de reprise du loyer courant, antérieurement à l’audience, emporte refus des délais.
L’indemnité d’occupation est fixée au niveau du dernier loyer et des charges révisées, afin d’éviter tout enrichissement injustifié de l’occupant sans titre. La motivation l’énonce avec clarté: « Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due […] au montant du dernier loyer et des charges révisées ». La solution, classique, assure la neutralité économique de l’occupation entre la résiliation et la restitution effective des lieux.
La cohérence d’ensemble de l’ordonnance repose sur la stricte application des préalables protecteurs et sur un office restreint à l’évidence de la dette. Le recours à des citations normatives précises confère à la motivation une lisibilité conforme aux exigences du référé. L’économie générale de la décision ménage l’effectivité des garanties légales tout en assurant une exécution rapide des obligations locatives impayées.