Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°25/51229
Par un jugement du 23 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné une société civile immobilière pour changement d’usage d’un local d’habitation, pour obstacle à contrôle et pour défaut de transmission d’informations. L’affaire concerne un studio anciennement affecté à l’habitation, exploité en meublé de tourisme sans autorisation préalable, au sein d’une commune soumise au régime de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. La commune, demanderesse, sollicitait notamment l’amende maximale de l’article L. 651-2, l’injonction de remise en usage d’habitation sous astreinte, et une sanction sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La défenderesse invoquait sa bonne foi, l’absence de trouble, l’arrêt rapide des locations et des difficultés financières, en attaquant la portée temporelle de la réforme du 19 novembre 2024.
La question juridique soumise au juge du fond portait sur l’application temporelle de la loi n°2024-1039 aux faits commencés avant son entrée en vigueur et poursuivis après, ainsi que sur la qualification d’usage d’habitation et la caractérisation du changement d’usage illicite par la location en meublé de tourisme. Le juge retient l’applicabilité immédiate du nouveau régime en présence d’une infraction poursuivie après le 21 novembre 2024, tout en se référant à l’avis récent de la Cour de cassation pour rappeler la méthode lorsque les faits sont strictement antérieurs. Il énonce que « il est indifférent qu’une seule unique location postérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi soit établie, le changement d’usage illicite relève en effet de la loi nouvelle ». La sanction est individualisée à 60.000 euros au titre de l’article L. 651-2, tandis que les manquements aux contrôles et à la transmission d’informations sont réprimés chacun à hauteur de 2.250 euros.
I. Application temporelle de la loi nouvelle et qualification d’usage d’habitation
A. L’avis de la Cour de cassation et l’infraction poursuivie après l’entrée en vigueur La décision s’inscrit dans le sillage d’un avis de la troisième chambre civile qui précise: « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3e Civ., avis, 10 avril 2025, n° 15010 P+B). Le juge du fond en déduit, de manière cohérente, que la continuation de l’activité illicite au-delà du 21 novembre 2024 justifie l’application du nouveau dispositif. Une unique location postérieure suffit, dès lors que la matérialité d’un comportement illicite se prolonge dans le temps. L’argument tiré d’une réforme plus sévère est écarté, la solution procédant du principe d’application immédiate des lois de police aux situations en cours.
B. L’usage d’habitation et la preuve du changement d’usage Le texte nouvellement rédigé précise que « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage […] au cours des trente dernières années […] Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite ». La décision retient l’usage antérieur à partir de la fiche H2 de 1970, du règlement de copropriété, des actes et de l’état hypothécaire. La location meublée de courte durée à une clientèle de passage opère la bascule d’usage: « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme […] constitue un changement d’usage ». L’absence d’autorisation préalable, la réitération de locations sur plusieurs années et la traçabilité des mises en ligne suffisent. Le retour tardif à l’habitation n’efface pas l’infraction, il n’influe qu’au stade de la sanction.
II. Individualisation des amendes et portée répressive des manquements accessoires
A. Les critères de proportionnalité de l’amende L. 651-2 Le juge rappelle que « Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général […] des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire […] de la bonne foi […] et de sa situation personnelle et financière ». Le volume constaté de nuitées, l’écart entre gains illicites et revenus réguliers, et le retrait tardif des annonces commandent une amende de 60.000 euros. Le quantum demeure inférieur au plafond légal de 100.000 euros par local, en rapport avec l’intensité de l’atteinte au parc résidentiel et l’avantage économique retiré. Le rejet de l’injonction de remise en usage procède de la cessation intervenue avant le jugement, ce qui recentre le dispositif sur une sanction dissuasive et proportionnée.
B. L’obstacle au contrôle et l’obligation d’information touristique Le contrôle municipal bénéficie d’un fondement précis: « Les agents assermentés du service municipal du logement […] sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter […] toute pièce ou document […] Quiconque fait volontairement obstacle […] est passible de l’amende civile prévue à l’article L. 651-4 ». Le pli recommandé non réclamé et l’absence de réponse caractérisent le manquement, réprimé à 2.250 euros. Par ailleurs, l’obligation de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, modifié, impose la transmission des jours loués dans le mois suivant la demande, y compris pour les résidences secondaires. Le défaut établi appelle une amende de 2.250 euros, inférieure au plafond de 10.000 euros, en adéquation avec la nature documentaire de l’infraction et son autonomie. Les délais de paiement sont refusés, faute de texte attribuant au juge un pouvoir de modulation temporelle d’une amende civile.
La décision clarifie l’articulation entre l’avis rendu et la pratique contentieuse des meublés de tourisme, en posant une ligne temporelle lisible. Elle confirme une approche pragmatique de la preuve de l’usage et une individualisation ferme des sanctions, dans une perspective de protection du parc d’habitation et de crédibilisation des contrôles.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement du 23 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné une société civile immobilière pour changement d’usage d’un local d’habitation, pour obstacle à contrôle et pour défaut de transmission d’informations. L’affaire concerne un studio anciennement affecté à l’habitation, exploité en meublé de tourisme sans autorisation préalable, au sein d’une commune soumise au régime de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. La commune, demanderesse, sollicitait notamment l’amende maximale de l’article L. 651-2, l’injonction de remise en usage d’habitation sous astreinte, et une sanction sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La défenderesse invoquait sa bonne foi, l’absence de trouble, l’arrêt rapide des locations et des difficultés financières, en attaquant la portée temporelle de la réforme du 19 novembre 2024.
La question juridique soumise au juge du fond portait sur l’application temporelle de la loi n°2024-1039 aux faits commencés avant son entrée en vigueur et poursuivis après, ainsi que sur la qualification d’usage d’habitation et la caractérisation du changement d’usage illicite par la location en meublé de tourisme. Le juge retient l’applicabilité immédiate du nouveau régime en présence d’une infraction poursuivie après le 21 novembre 2024, tout en se référant à l’avis récent de la Cour de cassation pour rappeler la méthode lorsque les faits sont strictement antérieurs. Il énonce que « il est indifférent qu’une seule unique location postérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi soit établie, le changement d’usage illicite relève en effet de la loi nouvelle ». La sanction est individualisée à 60.000 euros au titre de l’article L. 651-2, tandis que les manquements aux contrôles et à la transmission d’informations sont réprimés chacun à hauteur de 2.250 euros.
I. Application temporelle de la loi nouvelle et qualification d’usage d’habitation
A. L’avis de la Cour de cassation et l’infraction poursuivie après l’entrée en vigueur
La décision s’inscrit dans le sillage d’un avis de la troisième chambre civile qui précise: « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3e Civ., avis, 10 avril 2025, n° 15010 P+B). Le juge du fond en déduit, de manière cohérente, que la continuation de l’activité illicite au-delà du 21 novembre 2024 justifie l’application du nouveau dispositif. Une unique location postérieure suffit, dès lors que la matérialité d’un comportement illicite se prolonge dans le temps. L’argument tiré d’une réforme plus sévère est écarté, la solution procédant du principe d’application immédiate des lois de police aux situations en cours.
B. L’usage d’habitation et la preuve du changement d’usage
Le texte nouvellement rédigé précise que « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage […] au cours des trente dernières années […] Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite ». La décision retient l’usage antérieur à partir de la fiche H2 de 1970, du règlement de copropriété, des actes et de l’état hypothécaire. La location meublée de courte durée à une clientèle de passage opère la bascule d’usage: « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme […] constitue un changement d’usage ». L’absence d’autorisation préalable, la réitération de locations sur plusieurs années et la traçabilité des mises en ligne suffisent. Le retour tardif à l’habitation n’efface pas l’infraction, il n’influe qu’au stade de la sanction.
II. Individualisation des amendes et portée répressive des manquements accessoires
A. Les critères de proportionnalité de l’amende L. 651-2
Le juge rappelle que « Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général […] des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire […] de la bonne foi […] et de sa situation personnelle et financière ». Le volume constaté de nuitées, l’écart entre gains illicites et revenus réguliers, et le retrait tardif des annonces commandent une amende de 60.000 euros. Le quantum demeure inférieur au plafond légal de 100.000 euros par local, en rapport avec l’intensité de l’atteinte au parc résidentiel et l’avantage économique retiré. Le rejet de l’injonction de remise en usage procède de la cessation intervenue avant le jugement, ce qui recentre le dispositif sur une sanction dissuasive et proportionnée.
B. L’obstacle au contrôle et l’obligation d’information touristique
Le contrôle municipal bénéficie d’un fondement précis: « Les agents assermentés du service municipal du logement […] sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter […] toute pièce ou document […] Quiconque fait volontairement obstacle […] est passible de l’amende civile prévue à l’article L. 651-4 ». Le pli recommandé non réclamé et l’absence de réponse caractérisent le manquement, réprimé à 2.250 euros. Par ailleurs, l’obligation de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, modifié, impose la transmission des jours loués dans le mois suivant la demande, y compris pour les résidences secondaires. Le défaut établi appelle une amende de 2.250 euros, inférieure au plafond de 10.000 euros, en adéquation avec la nature documentaire de l’infraction et son autonomie. Les délais de paiement sont refusés, faute de texte attribuant au juge un pouvoir de modulation temporelle d’une amende civile.
La décision clarifie l’articulation entre l’avis rendu et la pratique contentieuse des meublés de tourisme, en posant une ligne temporelle lisible. Elle confirme une approche pragmatique de la preuve de l’usage et une individualisation ferme des sanctions, dans une perspective de protection du parc d’habitation et de crédibilisation des contrôles.