Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°23/59258
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2025, ce jugement, statuant selon la procédure accélérée au fond, porte sur la répression du changement d’usage au sens des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La commune demanderesse reprochait aux défendeurs d’avoir exploité en meublé de courte durée un appartement de vingt-sept mètres carrés, non affecté à la résidence principale, sans autorisation préalable. Les défendeurs contestaient l’infraction et soutenaient l’insuffisance des preuves relatives à l’usage d’habitation en 1970, subsidiairement sollicitaient une modération de l’amende civile. Après un sursis à statuer et la saisine pour avis, la haute juridiction a rappelé que la détermination de l’usage d’habitation s’effectue selon la loi ancienne pour des faits antérieurs. Le juge a, in fine, rejeté la demande d’amende civile, a condamné la demanderesse aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée tenait à la preuve de l’affectation d’habitation au 1er janvier 1970, condition première du régime répressif, dans un contexte où les pièces cadastrales et fiscales produites laissaient subsister un doute sur l’identification exacte du lot contrôlé. La solution retient l’insuffisance des concordances d’étage et de surface, en l’absence de référence de lot, pour établir l’usage initial requis, ce qui fait obstacle à toute condamnation au titre de l’article L. 651-2.
I. La caractérisation préalable de l’usage d’habitation comme condition de la sanction
A. La charge et l’objet de la preuve exigée Le régime du changement d’usage est construit en deux temps indissociables. D’abord, l’autorité poursuivante doit établir que le local était « destiné à l’habitation » au 1er janvier 1970, la preuve étant libre, sauf travaux postérieurs autorisés. Ensuite, l’exploitation en meublé touristique, répétée et de courte durée, réalise le changement d’usage sans autorisation. Le jugement rappelle le cadre probatoire de l’article 9 du code de procédure civile et précise l’exigence méthodologique d’un rattachement certain de la pièce produite au local effectivement contrôlé. Cette exigence, de nature probatoire, précède l’examen de toute réitération locative ou de tout élément d’intention, et commande le sort de l’action civile de sanction.
Dans cette perspective, l’avis de la haute juridiction, rendu le 10 avril 2025, confirme l’assise temporelle du contrôle: « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 […] est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ». L’instruction probatoire s’inscrit donc dans le cadre antérieur, sans adoucissement des standards de rattachement matériel.
B. L’insuffisance des concordances matérielles dans l’espèce Le juge a examiné trois catégories de pièces: fiche H2, fiche R et calepin, toutes relatives au même immeuble et à la même période. Aucune ne mentionnait un numéro de lot, tandis que l’« absence concordante de renseignement du bâtiment et du numéro de l’escalier […] permet en l’espèce de supposer […] qu’un seul bâtiment et un seul escalier ». Surtout, l’analyse croisée des désignations intramuros révélait une discordance significative entre la lettre de porte et la mention de la « première porte à gauche » dans le calepin.
La motivation centrale est nette et décisive: « les seules concordances d’étage et de surface apparaissent en l’espèce insuffisantes pour déduire que la fiche H2 versée […] correspond au local contrôlé ». De ce déficit de rattachement, le juge déduit que « la première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 […] n’étant pas remplie », la demande d’amende doit être rejetée. Le raisonnement, strictement probatoire, s’arrête au premier verrou et préserve la cohérence du syllogisme répressif.
II. La valeur et la portée pratique d’une motivation probatoire exigeante
A. Conformité au droit positif et cohérence systémique La solution s’accorde à la structure des articles L. 631-7 et L. 651-2, qui subordonnent la sanction à une démonstration préalable d’usage d’habitation au 1er janvier 1970. Elle met en œuvre l’avis précité, qui borne le contrôle au droit antérieur. En refusant de suppléer l’incertitude des pièces par de simples présomptions d’implantation, le jugement consacre une lecture exigeante, mais fidèle, des standards probatoires. Il s’en dégage une ligne claire: la preuve doit individualiser le local, à l’échelle du lot, par des éléments concordants et précisément localisés, surtout lorsque l’immeuble comporte plusieurs unités homogènes.
Cette rigueur présente une vertu systémique. Elle évite que l’office du juge répressif de l’usage glisse vers une appréciation probabiliste du bâti, et préserve l’équilibre entre liberté de preuve et sécurité juridique du rattachement. La motivation, sobre, écarte tout débat accessoire relatif à la bonne foi, à la cessation des locations ou à la coopération, inopérants tant que la condition initiale n’est pas acquise.
B. Conséquences opérationnelles pour la lutte contre les locations de courte durée La portée pratique de la décision est tangible. Les autorités de contrôle devront documenter l’identification du lot par un faisceau renforcé: mention expresse du numéro de lot, correspondance certaine des désignations de porte, plans d’étage, extraits cadastraux, archives de permis ou d’autorisation postérieure, voire attestations d’occupation dûment localisées. A défaut, les concordances générales d’étage et de surface, même exactes, demeureront insuffisantes.
Cette exigence probatoire n’entrave pas la répression du meublé touristique illicite; elle en élève la qualité probatoire, condition d’une sanction robuste. Elle incite à une coopération documentaire plus structurée entre services fiscaux, archives d’urbanisme et syndicats de copropriété. Elle clarifie enfin le rôle de l’« autorisation avec compensation » prévue localement: utile pour le fond, cette donnée ne peut suppléer l’absence de preuve de l’usage initial. La solution, mesurée, devrait guider les juridictions de fond dans l’appréciation des dossiers où l’homogénéité morphologique des immeubles rend la preuve d’individualisation délicate, tout en consolidant la sécurité des décisions d’amende civile.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2025, ce jugement, statuant selon la procédure accélérée au fond, porte sur la répression du changement d’usage au sens des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La commune demanderesse reprochait aux défendeurs d’avoir exploité en meublé de courte durée un appartement de vingt-sept mètres carrés, non affecté à la résidence principale, sans autorisation préalable. Les défendeurs contestaient l’infraction et soutenaient l’insuffisance des preuves relatives à l’usage d’habitation en 1970, subsidiairement sollicitaient une modération de l’amende civile. Après un sursis à statuer et la saisine pour avis, la haute juridiction a rappelé que la détermination de l’usage d’habitation s’effectue selon la loi ancienne pour des faits antérieurs. Le juge a, in fine, rejeté la demande d’amende civile, a condamné la demanderesse aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée tenait à la preuve de l’affectation d’habitation au 1er janvier 1970, condition première du régime répressif, dans un contexte où les pièces cadastrales et fiscales produites laissaient subsister un doute sur l’identification exacte du lot contrôlé. La solution retient l’insuffisance des concordances d’étage et de surface, en l’absence de référence de lot, pour établir l’usage initial requis, ce qui fait obstacle à toute condamnation au titre de l’article L. 651-2.
I. La caractérisation préalable de l’usage d’habitation comme condition de la sanction
A. La charge et l’objet de la preuve exigée
Le régime du changement d’usage est construit en deux temps indissociables. D’abord, l’autorité poursuivante doit établir que le local était « destiné à l’habitation » au 1er janvier 1970, la preuve étant libre, sauf travaux postérieurs autorisés. Ensuite, l’exploitation en meublé touristique, répétée et de courte durée, réalise le changement d’usage sans autorisation. Le jugement rappelle le cadre probatoire de l’article 9 du code de procédure civile et précise l’exigence méthodologique d’un rattachement certain de la pièce produite au local effectivement contrôlé. Cette exigence, de nature probatoire, précède l’examen de toute réitération locative ou de tout élément d’intention, et commande le sort de l’action civile de sanction.
Dans cette perspective, l’avis de la haute juridiction, rendu le 10 avril 2025, confirme l’assise temporelle du contrôle: « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 […] est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ». L’instruction probatoire s’inscrit donc dans le cadre antérieur, sans adoucissement des standards de rattachement matériel.
B. L’insuffisance des concordances matérielles dans l’espèce
Le juge a examiné trois catégories de pièces: fiche H2, fiche R et calepin, toutes relatives au même immeuble et à la même période. Aucune ne mentionnait un numéro de lot, tandis que l’« absence concordante de renseignement du bâtiment et du numéro de l’escalier […] permet en l’espèce de supposer […] qu’un seul bâtiment et un seul escalier ». Surtout, l’analyse croisée des désignations intramuros révélait une discordance significative entre la lettre de porte et la mention de la « première porte à gauche » dans le calepin.
La motivation centrale est nette et décisive: « les seules concordances d’étage et de surface apparaissent en l’espèce insuffisantes pour déduire que la fiche H2 versée […] correspond au local contrôlé ». De ce déficit de rattachement, le juge déduit que « la première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 […] n’étant pas remplie », la demande d’amende doit être rejetée. Le raisonnement, strictement probatoire, s’arrête au premier verrou et préserve la cohérence du syllogisme répressif.
II. La valeur et la portée pratique d’une motivation probatoire exigeante
A. Conformité au droit positif et cohérence systémique
La solution s’accorde à la structure des articles L. 631-7 et L. 651-2, qui subordonnent la sanction à une démonstration préalable d’usage d’habitation au 1er janvier 1970. Elle met en œuvre l’avis précité, qui borne le contrôle au droit antérieur. En refusant de suppléer l’incertitude des pièces par de simples présomptions d’implantation, le jugement consacre une lecture exigeante, mais fidèle, des standards probatoires. Il s’en dégage une ligne claire: la preuve doit individualiser le local, à l’échelle du lot, par des éléments concordants et précisément localisés, surtout lorsque l’immeuble comporte plusieurs unités homogènes.
Cette rigueur présente une vertu systémique. Elle évite que l’office du juge répressif de l’usage glisse vers une appréciation probabiliste du bâti, et préserve l’équilibre entre liberté de preuve et sécurité juridique du rattachement. La motivation, sobre, écarte tout débat accessoire relatif à la bonne foi, à la cessation des locations ou à la coopération, inopérants tant que la condition initiale n’est pas acquise.
B. Conséquences opérationnelles pour la lutte contre les locations de courte durée
La portée pratique de la décision est tangible. Les autorités de contrôle devront documenter l’identification du lot par un faisceau renforcé: mention expresse du numéro de lot, correspondance certaine des désignations de porte, plans d’étage, extraits cadastraux, archives de permis ou d’autorisation postérieure, voire attestations d’occupation dûment localisées. A défaut, les concordances générales d’étage et de surface, même exactes, demeureront insuffisantes.
Cette exigence probatoire n’entrave pas la répression du meublé touristique illicite; elle en élève la qualité probatoire, condition d’une sanction robuste. Elle incite à une coopération documentaire plus structurée entre services fiscaux, archives d’urbanisme et syndicats de copropriété. Elle clarifie enfin le rôle de l’« autorisation avec compensation » prévue localement: utile pour le fond, cette donnée ne peut suppléer l’absence de preuve de l’usage initial. La solution, mesurée, devrait guider les juridictions de fond dans l’appréciation des dossiers où l’homogénéité morphologique des immeubles rend la preuve d’individualisation délicate, tout en consolidant la sécurité des décisions d’amende civile.