Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°24/06464
Rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 5] le 24 juin 2025 (5e chambre, 1re section, n° RG 24/06464), le jugement commente la responsabilité d’un mandataire de gestion locative à raison d’impayés et d’un défaut d’assurance. La bailleresse avait confié en 2020 la gestion d’un logement donné à bail d’habitation. À compter d’août 2021, les loyers cessent d’être réglés jusqu’au départ en juin 2023, tandis qu’un dégât des eaux aggrave le contentieux. Le mandataire n’a ni recouvré utilement, ni assuré la pleine efficacité d’une garantie contre les loyers impayés, une garantie VISALE ayant été mobilisée hors délai.
Sur le plan procédural, après l’échec des relances, la bailleresse a dû faire délivrer un commandement, puis obtenir la résiliation du bail et l’expulsion devant une juridiction de proximité en mai 2023, avec une condamnation du locataire au paiement de l’arriéré. Restant impayée, elle a assigné le mandataire devant le Tribunal judiciaire de [Localité 5] le 26 avril 2024. La défenderesse est défaillante. Statuant sans audience et réputant contradictoire, le tribunal rappelle que, même en cas de défaut, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tient à la faute contractuelle du mandataire de gestion et à l’indemnisation en perte de chance des loyers et réparations locatives, ainsi qu’aux limites des postes réclamés. Le tribunal retient la responsabilité du mandataire, indemnise la perte de chance à hauteur de 95 % pour les loyers et pour les réparations dans la limite assurantielle, rejette certains frais accessoires, alloue une somme sur le fondement de l’article 700 et met les dépens à sa charge.
I. Fondement de la responsabilité du mandataire
A. Les obligations contractuelles de gestion
Le tribunal s’appuie d’abord sur les articles 1991 et 1992 du code civil, cités dans leur teneur : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. » et « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. » La relation est ici onéreuse et détaillait des obligations précises, telles que recouvrement en cas d’impayés, gestion du dépôt de garantie, indexation, régularisation des charges, états des lieux, et, surtout, mise en place d’un contrat d’assurance loyers impayés assorti d’un plafond de détériorations et de frais de contentieux.
Au vu des pièces, le juge constate l’absence de suivi efficace des impayés et l’inexécution de l’engagement essentiel d’assurance. Il retient que « aucun contrat d’assurance n’a été souscrit et que le locataire bénéficiait d’une garantie VISALE qui, de surcroît, a refusé toute intervention faute d’avoir été saisie dans les délais requis ». La défaillance est caractérisée dans sa double dimension, recouvrement et sécurisation du risque. La formule est nette : « Il s’ensuit que le mandataire a été incontestablement défaillant dans ses obligations les plus importantes destinées à garantir, d’une part, le paiement des loyers et, d’autre part, la prise en charge des réparations locatives. » La faute contractuelle, appréciée in concreto, commande la réparation des conséquences dommageables qui en découlent.
B. L’assurance promise et la garantie distincte
Le tribunal distingue l’assurance loyers impayés, expressément prévue par le mandat, et la garantie VISALE qui ne s’y substitue pas. L’efficacité assurantielle attendue incluait une indemnisation de 24 mois, un plafond de détériorations et une prise en charge des frais de contentieux. À défaut de souscription et de déclaration dans les délais, la créance de la bailleresse ne bénéficie d’aucun relais assurantiel. Le juge articule le manquement avec la causalité en relevant l’échec d’une tentative d’exécution forcée de la condamnation du locataire, ce qui crédibilise la thèse d’une probabilité sérieuse d’indemnisation si le contrat requis avait été valablement mis en place.
Cette articulation nourrit le régime de la réparation retenue. La juridiction ne transfère pas mécaniquement la dette du locataire sur le mandataire, mais convertit l’inexécution du devoir d’assurance en perte de chance d’être payée par l’assureur ou par le garant. Ce choix respecte la logique indemnitaire, évitant l’enrichissement et calibrant le montant à la probabilité de l’avantage manqué, au regard des conditions annoncées dans le mandat et du fonctionnement usuel de la garantie invoquée.
II. Mesure et limites de la réparation
A. La perte de chance à 95 %
Pour les loyers impayés et l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, le tribunal qualifie un préjudice de perte de chance « d’obtenir le paiement de cette somme en application de la garantie souscrite ». Compte tenu des stipulations d’assurance annoncées, des modalités de VISALE et de l’infructuosité de l’exécution contre le locataire, « la perte de chance subie apparaît majeure ». La décision affirme en conséquence qu’« il y a lieu d’évaluer à 95 % le montant de la perte de chance », ce qui conduit à allouer 19 458,02 euros sur un total de 20 482,13 euros. La méthode combine l’expertise des probabilités sérieuses d’indemnisation et l’analyse des pièces attestant de l’insolvabilité du débiteur principal.
La même logique est reconduite pour les détériorations locatives. Les travaux de remise en état, chiffrés à 17 847,46 euros, excèdent le plafond assurantiel contractuellement promis. Le juge rattache le défaut de souscription à « une perte de chance qu’il y a lieu d’évaluer à 95 % » sur la base du plafond de 8 000 euros, d’où une condamnation de 7 600 euros. La cohérence interne de l’évaluation renforce la portée pédagogique de l’arrêt, qui fixe une méthode transposable : identifier le périmètre assuré attendu, apprécier l’aléa concret, et appliquer un pourcentage proportionné à la probabilité manquée.
B. Les postes exclus et l’exigence de causalité
La juridiction rappelle la limite classique de la réparation : « [Le défendeur] ne peut être condamné à réparer que les préjudices ayant un lien de causalité avec les fautes commises. » Au titre des « frais de contentieux » réclamés globalement, elle relève l’absence de ventilation et de justificatifs spécifiques : « Faute de préciser à quoi correspondent ces frais de contentieux, la requérante ne met pas le juge en mesure de vérifier le montant de sa demande ». Le débouté s’impose dès lors, en cohérence avec la rigueur probatoire. Le coût de l’état des lieux de sortie demeure à la charge du bailleur, faute de stipulation contraire du mandat ou de prise en charge assurantielle, tout comme les frais d’avocat d’expulsion et de signification, qualifiés de dépenses qui auraient, en tout état de cause, été exposées.
Sur l’accessoire, la solution est classique : dépens à la charge de la partie succombante et allocation de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de droit est rappelée. L’économie d’ensemble est équilibrée : réparation élevée mais strictement bornée par la causalité et la preuve, avec un usage assumé de la perte de chance à un taux exceptionnellement haut, justifié par la proximité d’une certitude dans ce contexte probatoire et assurantiel.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 5] le 24 juin 2025 (5e chambre, 1re section, n° RG 24/06464), le jugement commente la responsabilité d’un mandataire de gestion locative à raison d’impayés et d’un défaut d’assurance. La bailleresse avait confié en 2020 la gestion d’un logement donné à bail d’habitation. À compter d’août 2021, les loyers cessent d’être réglés jusqu’au départ en juin 2023, tandis qu’un dégât des eaux aggrave le contentieux. Le mandataire n’a ni recouvré utilement, ni assuré la pleine efficacité d’une garantie contre les loyers impayés, une garantie VISALE ayant été mobilisée hors délai.
Sur le plan procédural, après l’échec des relances, la bailleresse a dû faire délivrer un commandement, puis obtenir la résiliation du bail et l’expulsion devant une juridiction de proximité en mai 2023, avec une condamnation du locataire au paiement de l’arriéré. Restant impayée, elle a assigné le mandataire devant le Tribunal judiciaire de [Localité 5] le 26 avril 2024. La défenderesse est défaillante. Statuant sans audience et réputant contradictoire, le tribunal rappelle que, même en cas de défaut, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tient à la faute contractuelle du mandataire de gestion et à l’indemnisation en perte de chance des loyers et réparations locatives, ainsi qu’aux limites des postes réclamés. Le tribunal retient la responsabilité du mandataire, indemnise la perte de chance à hauteur de 95 % pour les loyers et pour les réparations dans la limite assurantielle, rejette certains frais accessoires, alloue une somme sur le fondement de l’article 700 et met les dépens à sa charge.
I. Fondement de la responsabilité du mandataire
A. Les obligations contractuelles de gestion
Le tribunal s’appuie d’abord sur les articles 1991 et 1992 du code civil, cités dans leur teneur : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. » et « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. » La relation est ici onéreuse et détaillait des obligations précises, telles que recouvrement en cas d’impayés, gestion du dépôt de garantie, indexation, régularisation des charges, états des lieux, et, surtout, mise en place d’un contrat d’assurance loyers impayés assorti d’un plafond de détériorations et de frais de contentieux.
Au vu des pièces, le juge constate l’absence de suivi efficace des impayés et l’inexécution de l’engagement essentiel d’assurance. Il retient que « aucun contrat d’assurance n’a été souscrit et que le locataire bénéficiait d’une garantie VISALE qui, de surcroît, a refusé toute intervention faute d’avoir été saisie dans les délais requis ». La défaillance est caractérisée dans sa double dimension, recouvrement et sécurisation du risque. La formule est nette : « Il s’ensuit que le mandataire a été incontestablement défaillant dans ses obligations les plus importantes destinées à garantir, d’une part, le paiement des loyers et, d’autre part, la prise en charge des réparations locatives. » La faute contractuelle, appréciée in concreto, commande la réparation des conséquences dommageables qui en découlent.
B. L’assurance promise et la garantie distincte
Le tribunal distingue l’assurance loyers impayés, expressément prévue par le mandat, et la garantie VISALE qui ne s’y substitue pas. L’efficacité assurantielle attendue incluait une indemnisation de 24 mois, un plafond de détériorations et une prise en charge des frais de contentieux. À défaut de souscription et de déclaration dans les délais, la créance de la bailleresse ne bénéficie d’aucun relais assurantiel. Le juge articule le manquement avec la causalité en relevant l’échec d’une tentative d’exécution forcée de la condamnation du locataire, ce qui crédibilise la thèse d’une probabilité sérieuse d’indemnisation si le contrat requis avait été valablement mis en place.
Cette articulation nourrit le régime de la réparation retenue. La juridiction ne transfère pas mécaniquement la dette du locataire sur le mandataire, mais convertit l’inexécution du devoir d’assurance en perte de chance d’être payée par l’assureur ou par le garant. Ce choix respecte la logique indemnitaire, évitant l’enrichissement et calibrant le montant à la probabilité de l’avantage manqué, au regard des conditions annoncées dans le mandat et du fonctionnement usuel de la garantie invoquée.
II. Mesure et limites de la réparation
A. La perte de chance à 95 %
Pour les loyers impayés et l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, le tribunal qualifie un préjudice de perte de chance « d’obtenir le paiement de cette somme en application de la garantie souscrite ». Compte tenu des stipulations d’assurance annoncées, des modalités de VISALE et de l’infructuosité de l’exécution contre le locataire, « la perte de chance subie apparaît majeure ». La décision affirme en conséquence qu’« il y a lieu d’évaluer à 95 % le montant de la perte de chance », ce qui conduit à allouer 19 458,02 euros sur un total de 20 482,13 euros. La méthode combine l’expertise des probabilités sérieuses d’indemnisation et l’analyse des pièces attestant de l’insolvabilité du débiteur principal.
La même logique est reconduite pour les détériorations locatives. Les travaux de remise en état, chiffrés à 17 847,46 euros, excèdent le plafond assurantiel contractuellement promis. Le juge rattache le défaut de souscription à « une perte de chance qu’il y a lieu d’évaluer à 95 % » sur la base du plafond de 8 000 euros, d’où une condamnation de 7 600 euros. La cohérence interne de l’évaluation renforce la portée pédagogique de l’arrêt, qui fixe une méthode transposable : identifier le périmètre assuré attendu, apprécier l’aléa concret, et appliquer un pourcentage proportionné à la probabilité manquée.
B. Les postes exclus et l’exigence de causalité
La juridiction rappelle la limite classique de la réparation : « [Le défendeur] ne peut être condamné à réparer que les préjudices ayant un lien de causalité avec les fautes commises. » Au titre des « frais de contentieux » réclamés globalement, elle relève l’absence de ventilation et de justificatifs spécifiques : « Faute de préciser à quoi correspondent ces frais de contentieux, la requérante ne met pas le juge en mesure de vérifier le montant de sa demande ». Le débouté s’impose dès lors, en cohérence avec la rigueur probatoire. Le coût de l’état des lieux de sortie demeure à la charge du bailleur, faute de stipulation contraire du mandat ou de prise en charge assurantielle, tout comme les frais d’avocat d’expulsion et de signification, qualifiés de dépenses qui auraient, en tout état de cause, été exposées.
Sur l’accessoire, la solution est classique : dépens à la charge de la partie succombante et allocation de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de droit est rappelée. L’économie d’ensemble est équilibrée : réparation élevée mais strictement bornée par la causalité et la preuve, avec un usage assumé de la perte de chance à un taux exceptionnellement haut, justifié par la proximité d’une certitude dans ce contexte probatoire et assurantiel.