Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°24/10225
Rendu par le juge des contentieux de la protection, Tribunal judiciaire de [Localité 4], 24 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à des loyers impayés, au sort du dépôt de garantie et à une demande indemnitaire pour trouble de jouissance. Les faits tiennent à un bail d’habitation conclu en 2014 moyennant un loyer mensuel et un dépôt de garantie, à un congé pour vendre, puis à une injonction de payer frappée d’opposition. Le demandeur à l’opposition soutenait avoir réglé en espèces une partie des loyers et invoquait des travaux d’étanchéité rendant le logement inhabitable. Les bailleurs réclamaient l’arriéré et le maintien de la retenue sur le dépôt, outre frais. La juridiction retient l’existence d’un arriéré, admet la déduction du dépôt de garantie du solde, rejette la demande indemnitaire pour défaut de preuve, et alloue intérêts et frais. La question de droit porte sur la preuve du paiement des loyers et sur les conditions d’engagement de la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance allégué. La solution confirme la charge de la preuve pesant sur le débiteur, précise le régime du dépôt de garantie en présence d’impayés, et exige des éléments probants caractérisés pour l’indemnisation du trouble.
I. La confirmation de la charge probatoire et l’ajustement du solde locatif
A. L’affirmation de l’obligation locative et de la preuve libératoire La juridiction rappelle en des termes généraux le contenu de l’obligation du locataire et la règle probatoire de principe. Elle énonce que « Le paiement du loyer et des charges est une obligation incontestable de tout locataire, rappelée notamment par l’article 1728 du code civil et par les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. » Elle ajoute, dans la droite ligne du droit commun des obligations, que « En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui se prévaut d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui s’en prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le juge constate l’absence de justificatifs bancaires ou de reçus pour la période litigieuse, malgré l’allégation de versements en espèces, et retient en conséquence l’arriéré établi.
Cette motivation, sobre et rigoureuse, s’inscrit dans un cadre constant: le créancier prouve la créance par le titre et le décompte, tandis que le débiteur rapporte la preuve précise de son exécution. La référence explicite aux textes évite toute ambiguïté sur la clé de répartition probatoire et aligne la solution sur la pratique contentieuse des injonctions de payer.
B. Le traitement du dépôt de garantie entre compensation de l’impayé et retenues contestées Le juge opère ensuite une correction du solde en tenant compte du dépôt de garantie, tout en refusant sa retenue au titre de dégradations non établies. La décision indique que l’état des lieux de sortie ou des éléments équivalents font défaut, de sorte que la retenue pour désordres n’est pas justifiée. Elle en déduit, de manière claire, que « Dès lors le dépôt de garantie ne pouvait être retenu qu’au titre des impayés de loyers et doit être donc déduit de la créance alléguée. » Le montant dû est ainsi arrêté après imputation, les intérêts courant à compter de la signification de l’ordonnance, ce qui place la date d’exigibilité sous l’angle de la mise en demeure procédurale.
La solution équilibre les intérêts en présence: elle protège le bailleur en autorisant l’imputation sur l’impayé, mais impose la preuve stricte des dégradations pour toute autre retenue. Elle incite à une discipline probatoire renforcée lors de la restitution des lieux, condition nécessaire à la validité de déductions supplémentaires sur le dépôt.
II. Le contrôle de l’allégation de trouble de jouissance et ses exigences probatoires
A. Le cadre juridique du trouble et l’articulation des textes La juridiction resitue la demande indemnitaire dans le champ des obligations de délivrance et d’entretien. Elle rappelle le régime du bail d’habitation et des réparations urgentes, puis formule la règle d’imputation de la preuve en ces termes: « Il résulte de ces textes que si le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de faire jouir paisiblement le locataire de son bien, il appartient au locataire d’établir le trouble de jouissance pour justifier de sa demande indemnitaire. » La grille de lecture est classique: l’obligation de jouissance paisible s’apprécie au regard d’atteintes établies, appréciées selon leur intensité et leur durée, notamment lorsque des travaux affectent l’usage.
Ce cadrage offre une boussole claire. La diminution de loyer prévue en cas de travaux prolongés suppose des éléments matériels circonstanciés. La résiliation pour inhabitabilité requiert des preuves encore plus précises. La charge probatoire suit donc la gradation des effets recherchés.
B. L’insuffisance des preuves et la portée pratique de la décision L’examen des pièces révèle des photographies non annexées à un constat et une attestation ponctuelle. Ces éléments, isolés, ne caractérisent ni l’ampleur ni la durée d’une privation objective de jouissance. Le rejet de la demande procède ainsi d’une exigence de preuve calibrée sur l’allégation: l’invocation de travaux extérieurs ne suffit pas sans démonstration d’un empêchement substantiel et continu affectant les pièces nécessaires au logement.
La portée de la solution est nette. Elle encourage la constitution d’un dossier probatoire solide: constats, échanges contradictoires, traçabilité des périodes d’inoccupation, et, le cas échéant, quantification précise de la réduction de loyer. Elle maintient une cohérence avec la logique de l’article 1724, qui conditionne les remèdes à la preuve objectivée des atteintes, et prévient les dérives indemnitaires fondées sur de simples allégations non corroborées.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection, Tribunal judiciaire de [Localité 4], 24 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à des loyers impayés, au sort du dépôt de garantie et à une demande indemnitaire pour trouble de jouissance. Les faits tiennent à un bail d’habitation conclu en 2014 moyennant un loyer mensuel et un dépôt de garantie, à un congé pour vendre, puis à une injonction de payer frappée d’opposition. Le demandeur à l’opposition soutenait avoir réglé en espèces une partie des loyers et invoquait des travaux d’étanchéité rendant le logement inhabitable. Les bailleurs réclamaient l’arriéré et le maintien de la retenue sur le dépôt, outre frais. La juridiction retient l’existence d’un arriéré, admet la déduction du dépôt de garantie du solde, rejette la demande indemnitaire pour défaut de preuve, et alloue intérêts et frais. La question de droit porte sur la preuve du paiement des loyers et sur les conditions d’engagement de la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance allégué. La solution confirme la charge de la preuve pesant sur le débiteur, précise le régime du dépôt de garantie en présence d’impayés, et exige des éléments probants caractérisés pour l’indemnisation du trouble.
I. La confirmation de la charge probatoire et l’ajustement du solde locatif
A. L’affirmation de l’obligation locative et de la preuve libératoire
La juridiction rappelle en des termes généraux le contenu de l’obligation du locataire et la règle probatoire de principe. Elle énonce que « Le paiement du loyer et des charges est une obligation incontestable de tout locataire, rappelée notamment par l’article 1728 du code civil et par les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. » Elle ajoute, dans la droite ligne du droit commun des obligations, que « En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui se prévaut d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui s’en prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le juge constate l’absence de justificatifs bancaires ou de reçus pour la période litigieuse, malgré l’allégation de versements en espèces, et retient en conséquence l’arriéré établi.
Cette motivation, sobre et rigoureuse, s’inscrit dans un cadre constant: le créancier prouve la créance par le titre et le décompte, tandis que le débiteur rapporte la preuve précise de son exécution. La référence explicite aux textes évite toute ambiguïté sur la clé de répartition probatoire et aligne la solution sur la pratique contentieuse des injonctions de payer.
B. Le traitement du dépôt de garantie entre compensation de l’impayé et retenues contestées
Le juge opère ensuite une correction du solde en tenant compte du dépôt de garantie, tout en refusant sa retenue au titre de dégradations non établies. La décision indique que l’état des lieux de sortie ou des éléments équivalents font défaut, de sorte que la retenue pour désordres n’est pas justifiée. Elle en déduit, de manière claire, que « Dès lors le dépôt de garantie ne pouvait être retenu qu’au titre des impayés de loyers et doit être donc déduit de la créance alléguée. » Le montant dû est ainsi arrêté après imputation, les intérêts courant à compter de la signification de l’ordonnance, ce qui place la date d’exigibilité sous l’angle de la mise en demeure procédurale.
La solution équilibre les intérêts en présence: elle protège le bailleur en autorisant l’imputation sur l’impayé, mais impose la preuve stricte des dégradations pour toute autre retenue. Elle incite à une discipline probatoire renforcée lors de la restitution des lieux, condition nécessaire à la validité de déductions supplémentaires sur le dépôt.
II. Le contrôle de l’allégation de trouble de jouissance et ses exigences probatoires
A. Le cadre juridique du trouble et l’articulation des textes
La juridiction resitue la demande indemnitaire dans le champ des obligations de délivrance et d’entretien. Elle rappelle le régime du bail d’habitation et des réparations urgentes, puis formule la règle d’imputation de la preuve en ces termes: « Il résulte de ces textes que si le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de faire jouir paisiblement le locataire de son bien, il appartient au locataire d’établir le trouble de jouissance pour justifier de sa demande indemnitaire. » La grille de lecture est classique: l’obligation de jouissance paisible s’apprécie au regard d’atteintes établies, appréciées selon leur intensité et leur durée, notamment lorsque des travaux affectent l’usage.
Ce cadrage offre une boussole claire. La diminution de loyer prévue en cas de travaux prolongés suppose des éléments matériels circonstanciés. La résiliation pour inhabitabilité requiert des preuves encore plus précises. La charge probatoire suit donc la gradation des effets recherchés.
B. L’insuffisance des preuves et la portée pratique de la décision
L’examen des pièces révèle des photographies non annexées à un constat et une attestation ponctuelle. Ces éléments, isolés, ne caractérisent ni l’ampleur ni la durée d’une privation objective de jouissance. Le rejet de la demande procède ainsi d’une exigence de preuve calibrée sur l’allégation: l’invocation de travaux extérieurs ne suffit pas sans démonstration d’un empêchement substantiel et continu affectant les pièces nécessaires au logement.
La portée de la solution est nette. Elle encourage la constitution d’un dossier probatoire solide: constats, échanges contradictoires, traçabilité des périodes d’inoccupation, et, le cas échéant, quantification précise de la réduction de loyer. Elle maintient une cohérence avec la logique de l’article 1724, qui conditionne les remèdes à la preuve objectivée des atteintes, et prévient les dérives indemnitaires fondées sur de simples allégations non corroborées.