Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°24/10297
Par une ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a tranché un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et la suspension de ses effets. Un bail d’habitation conclu en 2017 a donné lieu à un arriéré substantiel, précédé d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, la commission compétente a été informée, et un diagnostic social et financier a été versé. À l’audience du 8 avril 2025, le bailleur a maintenu ses demandes d’expulsion, de provision et d’indemnité d’occupation, tandis que les locataires sollicitaient un plan d’apurement de 200 euros mensuels sur trois ans en faisant valoir la reprise du paiement du loyer courant. La question posée tenait, d’une part, à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’autre part, à la possibilité de suspendre ses effets au regard de la reprise des paiements et de la capacité contributive. Le juge constate l’acquisition de la clause au 13 août 2024, accorde une provision au titre de l’article 835 du code de procédure civile, puis suspend les effets de la résiliation sous condition d’un plan de 200 euros pendant 36 mois et rappelle l’exécution provisoire de droit.
« Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Le juge souligne en effet la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions, conditions procédurales impératives. « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024 ». La date découle du commandement demeuré infructueux deux mois après sa signification et de l’absence de plan conclu dans ce délai. Toutefois, la juridiction admet la suspension, relevant que « la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite », et que les ressources permettent un étalement raisonnable de la dette. Enfin, sur la créance, le juge des référés rappelle qu’« aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, […] il peut accorder une provision au créancier » lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
I. Le régime de la clause résolutoire et le contrôle des délais
A. L’acquisition de la clause résolutoire au terme du commandement
Le juge vérifie d’abord l’enchaînement légal exigé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable. Il constate un commandement régulièrement signifié, un délai de deux mois expiré sans apurement, et l’absence d’accord d’échelonnement conclu dans ce laps de temps. La solution s’inscrit dans la lettre du texte, rappelé en ces termes: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La décision retient logiquement la date d’acquisition au lendemain de l’échéance, ce qui sécurise la situation juridique du bailleur sans heurter le caractère protecteur du régime locatif. La cohérence de cette approche tient à la nature automatique de la clause, dès lors que la condition suspensive a joué dans les termes précis du contrat et du texte.
Le caractère non sérieusement contestable de la créance justifie, en parallèle, une provision. Le juge s’appuie sur les décomptes produits et opère les retranchements nécessaires liés aux frais. Cette motivation est classique en référé, où l’office est circonscrit à l’évidence de l’obligation. Elle ménage l’équilibre procédural en reportant les contestations de fond, sans priver le bailleur d’une mesure utile, immédiatement exécutoire.
B. La suspension des effets au regard de la reprise du paiement et de la solvabilité
Le juge exerce ensuite le pouvoir de modulation prévu par l’article 24, qui permet d’accorder des délais jusqu’à trois ans et de suspendre la clause pendant leur cours. La décision rappelle la condition déterminante: « lorsque le juge est saisi en ce sens […] et à la condition que [le locataire] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause […] peuvent être suspendus ». La juridiction constate la reprise effective des loyers, puis apprécie les ressources au regard du diagnostic social, pour calibrer une mensualité d’apurement de 200 euros sur trente-six mois, avec majoration finale.
Cette appréciation, rigoureuse et contextualisée, procède d’une lecture finalisée du texte: concilier l’impératif de paiement avec la prévention de l’expulsion lorsque une trajectoire réaliste d’apurement existe. Le rappel des sanctions en cas d’incident—indemnité d’occupation, exigibilité du solde, reprise de plein effet de la clause—renforce la dimension incitative du plan. L’équilibre repose sur une suspension conditionnelle, réversible au « premier impayé », critère clair, aisément contrôlable et conforme à l’économie du dispositif.
II. La valeur de la solution et sa portée pratique
A. La pertinence du référé-provision et des garanties procédurales
Le recours au référé-provision trouve ici une légitimité dans la stabilité des pièces comptables et l’absence de contestation sérieuse. Le juge rappelle opportunément que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », la provision est possible, ce qui assure au bailleur une satisfaction partielle et rapide tout en maintenant la maîtrise du juge sur le quantum net de frais. Cette articulation avec l’exécution provisoire de droit des ordonnances de référé renforce l’effectivité. Elle demeure proportionnée grâce au filtre de l’évidence et à la possibilité d’un débat au fond si nécessaire.
La méthodologie suivie garantit aussi le respect des préalables protecteurs. La notification à l’autorité administrative et la saisine de la commission spécialisée s’inscrivent dans la logique de prévention des expulsions. En exigeant la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, la décision place la charge de la preuve sur le débiteur, sans rigidité excessive, et confère au juge un pouvoir d’appréciation informé par le diagnostic social.
B. Une portée incitative pour le contentieux locatif et la prévention des expulsions
La solution adoptée consolide une pratique jurisprudentielle qui valorise les comportements de régularisation en amont de l’audience. La suspension conditionnelle crée un horizon d’apurement crédible, sans neutraliser les droits du bailleur. Elle répond à l’objectif social de maintien dans les lieux quand un plan soutenable est établi et effectivement honoré. Le rappel qu’« cette suspension prend fin dès le premier impayé » confère au mécanisme une lisibilité utile pour toutes les parties.
La portée pratique est double. D’un côté, les bailleurs disposent d’un cadre sûr pour activer la clause résolutoire et obtenir une provision, avec un calendrier procédural balisé. De l’autre, les débiteurs de bonne foi, capables de reprendre le loyer courant et d’assumer un effort complémentaire raisonnable, bénéficient d’une chance réelle d’éviter l’expulsion. L’économie générale du dispositif favorise des plans mesurés, documentés par des diagnostics, et assortis d’un régime clair d’échec, qui rétablit immédiatement la résiliation et l’indemnité d’occupation. Ce balancement incite à des accords pragmatiques et réduit les coûts sociaux des expulsions lorsque les conditions de redressement sont réunies.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par une ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a tranché un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et la suspension de ses effets. Un bail d’habitation conclu en 2017 a donné lieu à un arriéré substantiel, précédé d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, la commission compétente a été informée, et un diagnostic social et financier a été versé. À l’audience du 8 avril 2025, le bailleur a maintenu ses demandes d’expulsion, de provision et d’indemnité d’occupation, tandis que les locataires sollicitaient un plan d’apurement de 200 euros mensuels sur trois ans en faisant valoir la reprise du paiement du loyer courant. La question posée tenait, d’une part, à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’autre part, à la possibilité de suspendre ses effets au regard de la reprise des paiements et de la capacité contributive. Le juge constate l’acquisition de la clause au 13 août 2024, accorde une provision au titre de l’article 835 du code de procédure civile, puis suspend les effets de la résiliation sous condition d’un plan de 200 euros pendant 36 mois et rappelle l’exécution provisoire de droit.
« Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Le juge souligne en effet la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions, conditions procédurales impératives. « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024 ». La date découle du commandement demeuré infructueux deux mois après sa signification et de l’absence de plan conclu dans ce délai. Toutefois, la juridiction admet la suspension, relevant que « la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite », et que les ressources permettent un étalement raisonnable de la dette. Enfin, sur la créance, le juge des référés rappelle qu’« aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, […] il peut accorder une provision au créancier » lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
I. Le régime de la clause résolutoire et le contrôle des délais
A. L’acquisition de la clause résolutoire au terme du commandement
Le juge vérifie d’abord l’enchaînement légal exigé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable. Il constate un commandement régulièrement signifié, un délai de deux mois expiré sans apurement, et l’absence d’accord d’échelonnement conclu dans ce laps de temps. La solution s’inscrit dans la lettre du texte, rappelé en ces termes: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La décision retient logiquement la date d’acquisition au lendemain de l’échéance, ce qui sécurise la situation juridique du bailleur sans heurter le caractère protecteur du régime locatif. La cohérence de cette approche tient à la nature automatique de la clause, dès lors que la condition suspensive a joué dans les termes précis du contrat et du texte.
Le caractère non sérieusement contestable de la créance justifie, en parallèle, une provision. Le juge s’appuie sur les décomptes produits et opère les retranchements nécessaires liés aux frais. Cette motivation est classique en référé, où l’office est circonscrit à l’évidence de l’obligation. Elle ménage l’équilibre procédural en reportant les contestations de fond, sans priver le bailleur d’une mesure utile, immédiatement exécutoire.
B. La suspension des effets au regard de la reprise du paiement et de la solvabilité
Le juge exerce ensuite le pouvoir de modulation prévu par l’article 24, qui permet d’accorder des délais jusqu’à trois ans et de suspendre la clause pendant leur cours. La décision rappelle la condition déterminante: « lorsque le juge est saisi en ce sens […] et à la condition que [le locataire] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause […] peuvent être suspendus ». La juridiction constate la reprise effective des loyers, puis apprécie les ressources au regard du diagnostic social, pour calibrer une mensualité d’apurement de 200 euros sur trente-six mois, avec majoration finale.
Cette appréciation, rigoureuse et contextualisée, procède d’une lecture finalisée du texte: concilier l’impératif de paiement avec la prévention de l’expulsion lorsque une trajectoire réaliste d’apurement existe. Le rappel des sanctions en cas d’incident—indemnité d’occupation, exigibilité du solde, reprise de plein effet de la clause—renforce la dimension incitative du plan. L’équilibre repose sur une suspension conditionnelle, réversible au « premier impayé », critère clair, aisément contrôlable et conforme à l’économie du dispositif.
II. La valeur de la solution et sa portée pratique
A. La pertinence du référé-provision et des garanties procédurales
Le recours au référé-provision trouve ici une légitimité dans la stabilité des pièces comptables et l’absence de contestation sérieuse. Le juge rappelle opportunément que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », la provision est possible, ce qui assure au bailleur une satisfaction partielle et rapide tout en maintenant la maîtrise du juge sur le quantum net de frais. Cette articulation avec l’exécution provisoire de droit des ordonnances de référé renforce l’effectivité. Elle demeure proportionnée grâce au filtre de l’évidence et à la possibilité d’un débat au fond si nécessaire.
La méthodologie suivie garantit aussi le respect des préalables protecteurs. La notification à l’autorité administrative et la saisine de la commission spécialisée s’inscrivent dans la logique de prévention des expulsions. En exigeant la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, la décision place la charge de la preuve sur le débiteur, sans rigidité excessive, et confère au juge un pouvoir d’appréciation informé par le diagnostic social.
B. Une portée incitative pour le contentieux locatif et la prévention des expulsions
La solution adoptée consolide une pratique jurisprudentielle qui valorise les comportements de régularisation en amont de l’audience. La suspension conditionnelle crée un horizon d’apurement crédible, sans neutraliser les droits du bailleur. Elle répond à l’objectif social de maintien dans les lieux quand un plan soutenable est établi et effectivement honoré. Le rappel qu’« cette suspension prend fin dès le premier impayé » confère au mécanisme une lisibilité utile pour toutes les parties.
La portée pratique est double. D’un côté, les bailleurs disposent d’un cadre sûr pour activer la clause résolutoire et obtenir une provision, avec un calendrier procédural balisé. De l’autre, les débiteurs de bonne foi, capables de reprendre le loyer courant et d’assumer un effort complémentaire raisonnable, bénéficient d’une chance réelle d’éviter l’expulsion. L’économie générale du dispositif favorise des plans mesurés, documentés par des diagnostics, et assortis d’un régime clair d’échec, qui rétablit immédiatement la résiliation et l’indemnité d’occupation. Ce balancement incite à des accords pragmatiques et réduit les coûts sociaux des expulsions lorsque les conditions de redressement sont réunies.