Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°24/11531
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige de logement-foyer. Un gestionnaire d’établissement d’insertion sollicitait la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion de l’occupant et des condamnations pécuniaires, à la suite d’impayés persistants. L’occupant, régulièrement avisé, n’a pas comparu. La contestation porte sur les conditions de résiliation d’un contrat d’occupation en logement-foyer et sur les conséquences indemnitaires du maintien dans les lieux après résiliation.
Les faits utiles tiennent à une convention d’occupation conclue en 2014, renouvelée en 2019, assortie d’une redevance réévaluée. Un commandement de payer a été signifié, laissant un mois pour apurer une dette excédant plusieurs échéances. Une assignation a suivi, l’instance ayant été plaidée au printemps 2025, avec une actualisation de l’arriéré à 4 087,69 euros. Sur le fondement d’une clause résolutoire et du régime spécifique des logements-foyers, le gestionnaire a requis la résiliation de plein droit, l’expulsion, une indemnité d’occupation et des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit tient à la mise en œuvre de la résiliation dans un logement-foyer, au regard des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’à la détermination de l’indemnité d’occupation après la rupture. La juridiction rappelle que « aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion après délai, fixe une indemnité d’occupation au montant de la dernière redevance, condamne l’occupant à l’arriéré, et précise enfin que « l’exécution provisoire est de droit ».
I. La résiliation en logement-foyer, entre régime spécial et contrôle judiciaire mesuré
A. L’identification d’un statut dérogatoire et de critères objectifs d’impayé
La décision resitue d’abord la qualification du titre d’occupation. Elle souligne que le logement est soumis à la législation des logements-foyers, laquelle organise une reconduction mensuelle asymétrique et un régime de résiliation encadré. Le rappel est net: « En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. » Cette reconduction, favorable à la personne logée, ne fait pas obstacle aux causes légales de rupture en cas d’inexécution.
Le critère d’impayé est fixé par voie réglementaire. Le juge cite l’article R.633-3, selon lequel « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ». En s’alignant sur ce seuil, la décision retient un standard objectif, évitant une appréciation casuistique flottante des manquements financiers.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’articulation avec le défaut de comparution
La juridiction contrôle la régularité préalable de la mise en demeure et son contenu. Elle rappelle la nécessité d’un commandement visant la clause résolutoire, mentionnant les sommes dues et un délai pour s’en acquitter. L’articulation avec l’office du juge en cas de non-comparution est précisée par la formule selon laquelle « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le contrôle opère donc malgré le silence de la défense, et non par voie d’acquiescement mécanique.
Sur la date de la rupture, l’office juridictionnel demeure constatatoire. Le jugement affirme que « la résiliation de plein droit du contrat d’occupation à titre temporaire sera donc constatée à la date du 24 novembre 2024 ». La clause résolutoire produit effet à l’expiration du délai laissé par le commandement, dès lors que le seuil d’impayés est atteint et qu’aucune purge n’est intervenue. La conséquence en est l’ordonnance d’expulsion, avec les modalités habituelles et le rappel utile du sort des meubles selon le code des procédures civiles d’exécution.
II. Conséquences et portée de la solution, entre logique indemnitaire et exigences de protection
A. L’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire, vecteurs d’effectivité
La juridiction distingue utilement la dette antérieure et la dette de jouissance postérieure. Elle qualifie l’occupation après résiliation comme un fait générateur de responsabilité: « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. » La finalité est double, indemnitaire et compensatoire, et vise la valeur équitable des locaux pendant l’occupation sans droit ni titre.
La mesure de l’indemnité se cale sur le dernier loyer indexé, solution classique et prévisible. Le jugement énonce que « le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à la dernière redevance indexée outre ses accessoires ». L’exécution provisoire, enfin, renforce l’effectivité de la décision puisque « l’exécution provisoire est de droit ». Le refus d’astreinte, compensé par l’indemnité d’occupation et l’autorisation de concours de la force publique, évite la double contrainte.
B. Appréciation critique et portée normative dans le champ des logements-foyers
La solution s’inscrit dans une lecture rigoureuse, mais proportionnée, du régime des logements-foyers. Le recours à un seuil d’impayé explicite, la vérification d’un commandement conforme et le constat d’une résiliation automatique encadrent la sanction, sans priver l’occupant des garanties procédurales essentielles. L’exigence de contrôle, rappelée par « il est néanmoins statué sur le fond », maintient l’examen de la régularité malgré la non-comparution.
La portée pratique est nette pour les opérateurs sociaux. La fixation de l’indemnité au niveau de la dernière redevance offre un étalon lisible, limitant les aléas et les surenchères. L’économie du dispositif, qui rejette l’astreinte au profit des outils d’exécution de droit commun, encourage une mise en œuvre concrète plutôt qu’une pression financière cumulative. Dans un contexte d’insertion, la décision rappelle toutefois que la reconduction unilatérale prévue par la loi coexiste avec des obligations minimales de paiement, sanctionnées selon des critères précisément définis.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige de logement-foyer. Un gestionnaire d’établissement d’insertion sollicitait la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion de l’occupant et des condamnations pécuniaires, à la suite d’impayés persistants. L’occupant, régulièrement avisé, n’a pas comparu. La contestation porte sur les conditions de résiliation d’un contrat d’occupation en logement-foyer et sur les conséquences indemnitaires du maintien dans les lieux après résiliation.
Les faits utiles tiennent à une convention d’occupation conclue en 2014, renouvelée en 2019, assortie d’une redevance réévaluée. Un commandement de payer a été signifié, laissant un mois pour apurer une dette excédant plusieurs échéances. Une assignation a suivi, l’instance ayant été plaidée au printemps 2025, avec une actualisation de l’arriéré à 4 087,69 euros. Sur le fondement d’une clause résolutoire et du régime spécifique des logements-foyers, le gestionnaire a requis la résiliation de plein droit, l’expulsion, une indemnité d’occupation et des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit tient à la mise en œuvre de la résiliation dans un logement-foyer, au regard des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’à la détermination de l’indemnité d’occupation après la rupture. La juridiction rappelle que « aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Elle constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion après délai, fixe une indemnité d’occupation au montant de la dernière redevance, condamne l’occupant à l’arriéré, et précise enfin que « l’exécution provisoire est de droit ».
I. La résiliation en logement-foyer, entre régime spécial et contrôle judiciaire mesuré
A. L’identification d’un statut dérogatoire et de critères objectifs d’impayé
La décision resitue d’abord la qualification du titre d’occupation. Elle souligne que le logement est soumis à la législation des logements-foyers, laquelle organise une reconduction mensuelle asymétrique et un régime de résiliation encadré. Le rappel est net: « En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. » Cette reconduction, favorable à la personne logée, ne fait pas obstacle aux causes légales de rupture en cas d’inexécution.
Le critère d’impayé est fixé par voie réglementaire. Le juge cite l’article R.633-3, selon lequel « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ». En s’alignant sur ce seuil, la décision retient un standard objectif, évitant une appréciation casuistique flottante des manquements financiers.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’articulation avec le défaut de comparution
La juridiction contrôle la régularité préalable de la mise en demeure et son contenu. Elle rappelle la nécessité d’un commandement visant la clause résolutoire, mentionnant les sommes dues et un délai pour s’en acquitter. L’articulation avec l’office du juge en cas de non-comparution est précisée par la formule selon laquelle « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le contrôle opère donc malgré le silence de la défense, et non par voie d’acquiescement mécanique.
Sur la date de la rupture, l’office juridictionnel demeure constatatoire. Le jugement affirme que « la résiliation de plein droit du contrat d’occupation à titre temporaire sera donc constatée à la date du 24 novembre 2024 ». La clause résolutoire produit effet à l’expiration du délai laissé par le commandement, dès lors que le seuil d’impayés est atteint et qu’aucune purge n’est intervenue. La conséquence en est l’ordonnance d’expulsion, avec les modalités habituelles et le rappel utile du sort des meubles selon le code des procédures civiles d’exécution.
II. Conséquences et portée de la solution, entre logique indemnitaire et exigences de protection
A. L’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire, vecteurs d’effectivité
La juridiction distingue utilement la dette antérieure et la dette de jouissance postérieure. Elle qualifie l’occupation après résiliation comme un fait générateur de responsabilité: « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. » La finalité est double, indemnitaire et compensatoire, et vise la valeur équitable des locaux pendant l’occupation sans droit ni titre.
La mesure de l’indemnité se cale sur le dernier loyer indexé, solution classique et prévisible. Le jugement énonce que « le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à la dernière redevance indexée outre ses accessoires ». L’exécution provisoire, enfin, renforce l’effectivité de la décision puisque « l’exécution provisoire est de droit ». Le refus d’astreinte, compensé par l’indemnité d’occupation et l’autorisation de concours de la force publique, évite la double contrainte.
B. Appréciation critique et portée normative dans le champ des logements-foyers
La solution s’inscrit dans une lecture rigoureuse, mais proportionnée, du régime des logements-foyers. Le recours à un seuil d’impayé explicite, la vérification d’un commandement conforme et le constat d’une résiliation automatique encadrent la sanction, sans priver l’occupant des garanties procédurales essentielles. L’exigence de contrôle, rappelée par « il est néanmoins statué sur le fond », maintient l’examen de la régularité malgré la non-comparution.
La portée pratique est nette pour les opérateurs sociaux. La fixation de l’indemnité au niveau de la dernière redevance offre un étalon lisible, limitant les aléas et les surenchères. L’économie du dispositif, qui rejette l’astreinte au profit des outils d’exécution de droit commun, encourage une mise en œuvre concrète plutôt qu’une pression financière cumulative. Dans un contexte d’insertion, la décision rappelle toutefois que la reconduction unilatérale prévue par la loi coexiste avec des obligations minimales de paiement, sanctionnées selon des critères précisément définis.