Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°25/00056
Le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, a rendu le 24 juin 2025 une ordonnance de référé relative à un bail d’habitation conclu en 1992. Un commandement de payer du 31 janvier 2024, visant la clause résolutoire, a été délivré pour des impayés de loyers. À la suite d’une assignation du 16 octobre 2024, le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions et une indemnité d’occupation. Le locataire n’a pas comparu, aucun apurement n’a été effectué, et la dette a été actualisée à la date des débats. La question portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ses effets accessoires, et les limites de l’office du juge des référés pour accorder des provisions, notamment au titre de dégradations. L’ordonnance constate la résiliation de plein droit depuis le 1er avril 2024, fixe une provision pour loyers et indemnités impayés, refuse la provision pour dégradations, et arrête une indemnité d’occupation.
I. L’affirmation des conditions et effets de la clause résolutoire
A. Les conditions d’acquisition au regard de l’article 24 de la loi de 1989 La motivation rappelle d’abord le cadre légal applicable. L’ordonnance cite expressément que « L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 […] dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette formulation consacre la portée impérative du délai, attachée au défaut de paiement du loyer ou des charges, à l’exclusion des autres manquements.
Le juge précise ensuite le périmètre de la clause et écarte l’incidence des dégradations dans son acquisition. Le motif enseigne qu’« en vertu de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit […] pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ». L’ordonnance constate l’absence de règlement de la somme visée au commandement dans le délai légal et l’absence de plan d’apurement. Elle en déduit que « Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1 avril 2024 ».
B. Les effets de la résiliation: expulsion sous délai et indemnité d’occupation Le prononcé de la résiliation emporte, en cas de maintien dans les lieux, l’obligation de quitter le logement et l’exposition à une mesure d’expulsion. Le juge rappelle le régime du délai de grâce légal et souligne que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux ». La solution s’inscrit dans la logique protectrice de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
La résiliation substitue au loyer une indemnité d’occupation, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus. La décision énonce, dans une formule générale et constante, qu’« En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due ». L’ordonnance la fixe à 481,50 euros par mois, avec révision selon les clauses antérieures, à compter du mois de mai 2025, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.
II. La délimitation de l’office du juge des référés en matière de provisions
A. La provision sur arriéré de loyers: exigence d’une obligation non sérieusement contestable Le fondement textuel est rappelé dans des termes explicites. L’ordonnance cite: « Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Cette norme confère un pouvoir d’allocation rapide lorsqu’aucune contestation sérieuse n’affleure.
Le juge isole les sommes justifiées au seul titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, après avoir écarté des postes insuffisamment établis ou extérieurs au loyer. La provision est ainsi limitée à 9 502,40 euros, ce qui témoigne d’un contrôle concret du décompte et d’une fidélité à l’exigence d’évidence probatoire. La décision articule nettement la césure entre dettes locatives strictes et charges étrangères à l’obligation principale.
B. Le refus de provision pour dégradations: l’évidence comme frontière de compétence Le juge réaffirme, dans une formule classique, la spécificité du référé. Il est écrit qu’« il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne doit pas outrepasser ses pouvoirs en cette qualité ». La réparation de dégradations, qui suppose une imputabilité certaine et l’appréciation de la gravité de manquements allégués, excède, dans l’espèce, l’horizon d’un débat dépourvu de contestation sérieuse.
La motivation rattache ce refus à l’insuffisance des pièces quant à l’imputation, et en tire la conséquence procédurale attendue. L’ordonnance conclut nettement: « Aussi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision relative aux dégradations locatives ». Ce choix circonscrit utilement le périmètre de la décision rapide, préservant le débat de fond lorsque l’évidence fait défaut et garantissant l’équilibre entre célérité et sécurité juridique.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, a rendu le 24 juin 2025 une ordonnance de référé relative à un bail d’habitation conclu en 1992. Un commandement de payer du 31 janvier 2024, visant la clause résolutoire, a été délivré pour des impayés de loyers. À la suite d’une assignation du 16 octobre 2024, le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions et une indemnité d’occupation. Le locataire n’a pas comparu, aucun apurement n’a été effectué, et la dette a été actualisée à la date des débats. La question portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ses effets accessoires, et les limites de l’office du juge des référés pour accorder des provisions, notamment au titre de dégradations. L’ordonnance constate la résiliation de plein droit depuis le 1er avril 2024, fixe une provision pour loyers et indemnités impayés, refuse la provision pour dégradations, et arrête une indemnité d’occupation.
I. L’affirmation des conditions et effets de la clause résolutoire
A. Les conditions d’acquisition au regard de l’article 24 de la loi de 1989
La motivation rappelle d’abord le cadre légal applicable. L’ordonnance cite expressément que « L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 […] dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette formulation consacre la portée impérative du délai, attachée au défaut de paiement du loyer ou des charges, à l’exclusion des autres manquements.
Le juge précise ensuite le périmètre de la clause et écarte l’incidence des dégradations dans son acquisition. Le motif enseigne qu’« en vertu de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit […] pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ». L’ordonnance constate l’absence de règlement de la somme visée au commandement dans le délai légal et l’absence de plan d’apurement. Elle en déduit que « Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1 avril 2024 ».
B. Les effets de la résiliation: expulsion sous délai et indemnité d’occupation
Le prononcé de la résiliation emporte, en cas de maintien dans les lieux, l’obligation de quitter le logement et l’exposition à une mesure d’expulsion. Le juge rappelle le régime du délai de grâce légal et souligne que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux ». La solution s’inscrit dans la logique protectrice de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
La résiliation substitue au loyer une indemnité d’occupation, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus. La décision énonce, dans une formule générale et constante, qu’« En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due ». L’ordonnance la fixe à 481,50 euros par mois, avec révision selon les clauses antérieures, à compter du mois de mai 2025, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.
II. La délimitation de l’office du juge des référés en matière de provisions
A. La provision sur arriéré de loyers: exigence d’une obligation non sérieusement contestable
Le fondement textuel est rappelé dans des termes explicites. L’ordonnance cite: « Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Cette norme confère un pouvoir d’allocation rapide lorsqu’aucune contestation sérieuse n’affleure.
Le juge isole les sommes justifiées au seul titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, après avoir écarté des postes insuffisamment établis ou extérieurs au loyer. La provision est ainsi limitée à 9 502,40 euros, ce qui témoigne d’un contrôle concret du décompte et d’une fidélité à l’exigence d’évidence probatoire. La décision articule nettement la césure entre dettes locatives strictes et charges étrangères à l’obligation principale.
B. Le refus de provision pour dégradations: l’évidence comme frontière de compétence
Le juge réaffirme, dans une formule classique, la spécificité du référé. Il est écrit qu’« il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne doit pas outrepasser ses pouvoirs en cette qualité ». La réparation de dégradations, qui suppose une imputabilité certaine et l’appréciation de la gravité de manquements allégués, excède, dans l’espèce, l’horizon d’un débat dépourvu de contestation sérieuse.
La motivation rattache ce refus à l’insuffisance des pièces quant à l’imputation, et en tire la conséquence procédurale attendue. L’ordonnance conclut nettement: « Aussi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision relative aux dégradations locatives ». Ce choix circonscrit utilement le périmètre de la décision rapide, préservant le débat de fond lorsque l’évidence fait défaut et garantissant l’équilibre entre célérité et sécurité juridique.