Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juin 2025, n°25/00332
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 5] le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail verbal portant sur un emplacement de stationnement. Le bailleur invoquait des impayés persistants et sollicitait la résiliation judiciaire, l’expulsion, des sommes d’arriérés et une indemnité d’occupation. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Les pièces versées au dossier faisaient état d’un commandement visant une clause résolutoire et d’un décompte actualisé de la dette.
Les faits utiles tiennent à la conclusion d’un bail verbal en août 2023, au non‑paiement des loyers et à l’assignation en décembre 2024. Sur la procédure, le juge des contentieux de la protection a été saisi des demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Le défendeur, défaillant, n’a pas présenté d’observations, de sorte que le tribunal statue sur le fond dans les limites de la régularité et du bien‑fondé invoqués.
La question de droit portait, d’une part, sur les conditions de la résiliation judiciaire d’un bail en raison d’impayés caractérisés lorsque la clause résolutoire n’est pas utilement mobilisée, et, d’autre part, sur les effets de la résiliation, notamment l’assiette de l’indemnité d’occupation et le régime du délai légal de l’expulsion. Le tribunal retient l’inexécution grave des obligations locatives et prononce la résiliation au jour de l’assignation, fixe une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges et refuse de supprimer le délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution.
I. Le bien‑fondé de la résiliation judiciaire du bail
A. La caractérisation de l’inexécution suffisamment grave par l’impayé locatif
Le jugement rappelle la source légale de l’obligation principale du locataire, en relevant que « selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus ». Il précise encore qu’« il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ». Le bailleur produit un commandement et un décompte actualisé, lesquels établissent un arriéré significatif.
Le juge affirme, dans la ligne du droit commun de l’inexécution, qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ». En l’espèce, la persistance des impayés conduit à constater « un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat ». Cette motivation, concise et cohérente, s’inscrit dans la logique d’une inexécution essentielle portant sur la contrepartie même de la jouissance.
La référence à la loi du 6 juillet 1989 appelle toutefois une vigilance méthodologique. La soumission d’un bail de stationnement à ce régime spécial suppose, en principe, un caractère accessoire à un logement d’habitation. À défaut, le droit commun du louage s’applique. Le jugement ne documente pas ce point, sans que cela ne remette en cause l’issue, dès lors que l’inexécution grave justifie la résolution sur le fondement du code civil.
B. La date d’effet de la résiliation fixée au jour de l’assignation
Le tribunal fonde le prononcé sur les articles 1224 et suivants du code civil, et rappelle que « l’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ». Faute d’activer utilement une clause résolutoire — le bail étant égaré — la voie judiciaire s’imposait pour déterminer l’effet extinctif.
En choisissant de faire produire effet à la résiliation « au jour de l’assignation », la juridiction applique la règle supplétive, lisible et prévisible, qui préserve l’équilibre des intérêts en évitant une rétroactivité excessive. Cette solution clarifie le point de départ des conséquences financières, notamment l’indemnité d’occupation, et s’accorde avec la rigueur probatoire attachée à l’inexécution invoquée.
La solution, bien ancrée, souligne l’utilité pratique du droit commun de la résolution lorsque la clause contractuelle ne peut être opposée. Elle réduit, en outre, l’incertitude sur la période transitoire en conférant un repère procédural net à l’extinction du bail.
II. Les effets de la résiliation et le régime procédural de l’expulsion
A. L’indemnité d’occupation et son assiette après la résiliation
Le tribunal rappelle qu’« à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux », et que l’occupant sans droit ni titre est « tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ». Il souligne la nature « mixte, compensatoire et indemnitaire » de cette indemnité, qui constitue « la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur ». Le point de départ se fixe logiquement à la date de la résiliation.
L’assiette retenue, égale au loyer indexé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, reflète une pratique constante, aisément liquidable et proportionnée à la jouissance matérielle. Elle évite les surévaluations spéculatives tout en réparant l’indisponibilité du bien. La solution maintient, de façon équilibrée, la continuité économique entre l’obligation de payer le loyer et l’obligation de verser l’indemnité.
La décision articule enfin les intérêts moratoires selon les jalons procéduraux identifiés, ce qui renforce la lisibilité de la condamnation pécuniaire. L’ensemble forme un dispositif clair et opérationnel pour la phase post‑résiliation, utile tant à l’exécution qu’à la prévention des contestations.
B. Le délai légal d’expulsion et le refus de sa suppression
La juridiction vise le texte selon lequel « l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale […] ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois ». Elle rappelle que le juge « peut […] réduire ou supprimer ce délai », notamment en cas de mauvaise foi ou d’échec de relogement imputable au locataire. Elle constate, en l’espèce, l’absence de circonstances justifiant cette suppression et rejette la demande.
L’office du juge est ici mesuré. À défaut d’éléments caractérisant la mauvaise foi ou la perturbation d’un relogement, la réduction du délai dérogatoire n’est pas fondée. La solution protège la sécurité juridique de la mesure d’éviction, en conciliant l’effectivité du droit de reprise et le respect des délais légaux, même lorsque la défaillance de paiement est établie.
Une réserve tient toutefois à la portée de ce régime lorsque le bien loué consiste en un stationnement autonome. Le texte vise les locaux d’habitation principale. Si l’emplacement est détaché de tout local d’habitation, l’applicabilité du délai légal et, partant, l’intérêt d’une demande de suppression, s’en trouvent discutables. Le jugement n’éclaire pas ce rattachement factuel, ce qui en relativise la portée au-delà du cas d’espèce.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 5] le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail verbal portant sur un emplacement de stationnement. Le bailleur invoquait des impayés persistants et sollicitait la résiliation judiciaire, l’expulsion, des sommes d’arriérés et une indemnité d’occupation. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Les pièces versées au dossier faisaient état d’un commandement visant une clause résolutoire et d’un décompte actualisé de la dette.
Les faits utiles tiennent à la conclusion d’un bail verbal en août 2023, au non‑paiement des loyers et à l’assignation en décembre 2024. Sur la procédure, le juge des contentieux de la protection a été saisi des demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Le défendeur, défaillant, n’a pas présenté d’observations, de sorte que le tribunal statue sur le fond dans les limites de la régularité et du bien‑fondé invoqués.
La question de droit portait, d’une part, sur les conditions de la résiliation judiciaire d’un bail en raison d’impayés caractérisés lorsque la clause résolutoire n’est pas utilement mobilisée, et, d’autre part, sur les effets de la résiliation, notamment l’assiette de l’indemnité d’occupation et le régime du délai légal de l’expulsion. Le tribunal retient l’inexécution grave des obligations locatives et prononce la résiliation au jour de l’assignation, fixe une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges et refuse de supprimer le délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution.
I. Le bien‑fondé de la résiliation judiciaire du bail
A. La caractérisation de l’inexécution suffisamment grave par l’impayé locatif
Le jugement rappelle la source légale de l’obligation principale du locataire, en relevant que « selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus ». Il précise encore qu’« il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ». Le bailleur produit un commandement et un décompte actualisé, lesquels établissent un arriéré significatif.
Le juge affirme, dans la ligne du droit commun de l’inexécution, qu’« il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ». En l’espèce, la persistance des impayés conduit à constater « un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat ». Cette motivation, concise et cohérente, s’inscrit dans la logique d’une inexécution essentielle portant sur la contrepartie même de la jouissance.
La référence à la loi du 6 juillet 1989 appelle toutefois une vigilance méthodologique. La soumission d’un bail de stationnement à ce régime spécial suppose, en principe, un caractère accessoire à un logement d’habitation. À défaut, le droit commun du louage s’applique. Le jugement ne documente pas ce point, sans que cela ne remette en cause l’issue, dès lors que l’inexécution grave justifie la résolution sur le fondement du code civil.
B. La date d’effet de la résiliation fixée au jour de l’assignation
Le tribunal fonde le prononcé sur les articles 1224 et suivants du code civil, et rappelle que « l’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ». Faute d’activer utilement une clause résolutoire — le bail étant égaré — la voie judiciaire s’imposait pour déterminer l’effet extinctif.
En choisissant de faire produire effet à la résiliation « au jour de l’assignation », la juridiction applique la règle supplétive, lisible et prévisible, qui préserve l’équilibre des intérêts en évitant une rétroactivité excessive. Cette solution clarifie le point de départ des conséquences financières, notamment l’indemnité d’occupation, et s’accorde avec la rigueur probatoire attachée à l’inexécution invoquée.
La solution, bien ancrée, souligne l’utilité pratique du droit commun de la résolution lorsque la clause contractuelle ne peut être opposée. Elle réduit, en outre, l’incertitude sur la période transitoire en conférant un repère procédural net à l’extinction du bail.
II. Les effets de la résiliation et le régime procédural de l’expulsion
A. L’indemnité d’occupation et son assiette après la résiliation
Le tribunal rappelle qu’« à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux », et que l’occupant sans droit ni titre est « tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ». Il souligne la nature « mixte, compensatoire et indemnitaire » de cette indemnité, qui constitue « la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur ». Le point de départ se fixe logiquement à la date de la résiliation.
L’assiette retenue, égale au loyer indexé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, reflète une pratique constante, aisément liquidable et proportionnée à la jouissance matérielle. Elle évite les surévaluations spéculatives tout en réparant l’indisponibilité du bien. La solution maintient, de façon équilibrée, la continuité économique entre l’obligation de payer le loyer et l’obligation de verser l’indemnité.
La décision articule enfin les intérêts moratoires selon les jalons procéduraux identifiés, ce qui renforce la lisibilité de la condamnation pécuniaire. L’ensemble forme un dispositif clair et opérationnel pour la phase post‑résiliation, utile tant à l’exécution qu’à la prévention des contestations.
B. Le délai légal d’expulsion et le refus de sa suppression
La juridiction vise le texte selon lequel « l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale […] ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois ». Elle rappelle que le juge « peut […] réduire ou supprimer ce délai », notamment en cas de mauvaise foi ou d’échec de relogement imputable au locataire. Elle constate, en l’espèce, l’absence de circonstances justifiant cette suppression et rejette la demande.
L’office du juge est ici mesuré. À défaut d’éléments caractérisant la mauvaise foi ou la perturbation d’un relogement, la réduction du délai dérogatoire n’est pas fondée. La solution protège la sécurité juridique de la mesure d’éviction, en conciliant l’effectivité du droit de reprise et le respect des délais légaux, même lorsque la défaillance de paiement est établie.
Une réserve tient toutefois à la portée de ce régime lorsque le bien loué consiste en un stationnement autonome. Le texte vise les locaux d’habitation principale. Si l’emplacement est détaché de tout local d’habitation, l’applicabilité du délai légal et, partant, l’intérêt d’une demande de suppression, s’en trouvent discutables. Le jugement n’éclaire pas ce rattachement factuel, ce qui en relativise la portée au-delà du cas d’espèce.