Tribunal judiciaire de Paris, le 25 juin 2025, n°25/01649
L’ordonnance de référé rendue le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche un litige locatif concernant l’acquisition d’une clause résolutoire. La question posée porte sur l’applicabilité temporelle de la réforme du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, corrélativement, sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière provisionnelle et d’expulsion.
Un bail d’habitation a été conclu en 2005 sur un logement avec cave, moyennant un loyer mensuel. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 24 septembre 2024. La commission de prévention des expulsions a été saisie fin septembre. L’assignation en référé a été délivrée en janvier 2025, après notification au représentant de l’État. Le bailleur a maintenu ses demandes, chiffrant l’arriéré à plus de quatre mille euros au printemps 2025. Les locataires ont exposé une dégradation de leur situation, des revenus modestes et d’autres dettes.
La procédure révèle une action recevable au regard des diligences préalables obligatoires. La demande vise d’abord le constat d’acquisition de la clause résolutoire, puis l’expulsion, l’indemnité d’occupation et une provision au titre de l’arriéré. Les défendeurs ont sollicité des délais et la suspension, en invoquant leur situation économique et sociale. Aucun diagnostic social n’a été versé avant l’audience.
La question juridique tient à l’effet dans le temps de la loi du 27 juillet 2023, laquelle réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après commandement. S’agit‑il d’une règle immédiatement applicable aux contrats en cours, ou demeure‑t‑elle sans effet rétroactif sur un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme. La décision retient la non‑rétroactivité et constate l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai bimestriel. Le juge statue ensuite sur la provision, l’indemnité d’occupation et les modalités d’expulsion.
I. Les conditions de la résiliation: contrôle des prérequis et temporalité de la loi
A. La vérification des diligences préalables et la recevabilité de l’action
Le juge contrôle la notification à l’autorité préfectorale et la saisine de la commission départementale. Les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont satisfaites de manière chronologique et complète. La motivation relève que l’assignation a été notifiée plus de six semaines avant l’audience et que la commission a été saisie deux mois avant l’assignation. La recevabilité découle de ces diligences conformes.
La suite du raisonnement repose sur ce socle procédural régulier. Le cadre légal du référé permet alors d’examiner la clause résolutoire, la contestation éventuelle et la demande provisionnelle, sans préempter le fond. La juridiction affirme ainsi un office de contrôle formel, préalable à toute appréciation du défaut de paiement.
B. La non‑rétroactivité de la réforme et l’acquisition de la clause résolutoire
Le cœur de la solution tient à l’effet dans le temps de la loi nouvelle. Le juge énonce que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il ajoute que la réforme de 2023 « ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil ». Dès lors, les contrats conclus avant le 29 juillet 2023 demeurent régis par la loi antérieure, telle qu’incorporée par les stipulations contractuelles.
L’ordonnance articule clairement le périmètre temporel: « Il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi ». Le délai applicable après commandement reste donc de deux mois. Constatant l’absence de règlement et de plan d’apurement dans ce délai, le juge affirme: « Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ». La résiliation est tenue pour acquise à compter du 25 novembre 2024, ce qui déclenche les suites nécessaires.
II. Les suites de la résiliation: provision, occupation et modalités d’expulsion
A. Le prononcé de la provision et la fixation de l’indemnité d’occupation
L’ordonnance mobilise l’article 835 du code de procédure civile, en retenant l’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de paiement. La motivation rappelle que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision ». Le décompte produit établit un arriéré chiffré à la date de référence. Les observations adverses ne le remettent pas en cause de façon pertinente. Une provision est allouée, avec intérêts au taux légal selon une ventilation chronologique.
La résiliation emporte substitution d’une indemnité d’occupation au loyer. Le juge retient une somme mensuelle alignée sur le loyer et les charges, et précise son caractère révisable. La dette d’occupation court à compter du lendemain de l’acquisition de la clause. Cette solution préserve l’équilibre économique du contrat tout en traduisant la perte du titre d’occupation par les preneurs.
B. L’organisation de l’expulsion et la prise en compte des délais légaux
L’expulsion est ordonnée sous réserve des délais et de la trêve hivernale. L’ordonnance rappelle que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance […] d’un commandement de quitter les lieux ». Elle rappelle encore qu’elle ne peut intervenir « qu’hors période hivernale ». Le juge n’accorde pas de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause, estimant les circonstances insuffisantes au regard des textes applicables.
L’architecture retenue concilie l’effectivité du titre avec les protections procédurales du débiteur d’occupation. Le refus de délais s’inscrit dans l’économie du référé et de l’article 24, en l’absence de reprise du loyer courant et de plan validé. L’ordonnance renvoie enfin les parties à se pourvoir comme elles l’entendent, ce qui maintient ouvertes les voies de droit utiles dans un cadre clarifié.
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Hassan Kohen
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L’ordonnance de référé rendue le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche un litige locatif concernant l’acquisition d’une clause résolutoire. La question posée porte sur l’applicabilité temporelle de la réforme du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, corrélativement, sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière provisionnelle et d’expulsion.
Un bail d’habitation a été conclu en 2005 sur un logement avec cave, moyennant un loyer mensuel. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 24 septembre 2024. La commission de prévention des expulsions a été saisie fin septembre. L’assignation en référé a été délivrée en janvier 2025, après notification au représentant de l’État. Le bailleur a maintenu ses demandes, chiffrant l’arriéré à plus de quatre mille euros au printemps 2025. Les locataires ont exposé une dégradation de leur situation, des revenus modestes et d’autres dettes.
La procédure révèle une action recevable au regard des diligences préalables obligatoires. La demande vise d’abord le constat d’acquisition de la clause résolutoire, puis l’expulsion, l’indemnité d’occupation et une provision au titre de l’arriéré. Les défendeurs ont sollicité des délais et la suspension, en invoquant leur situation économique et sociale. Aucun diagnostic social n’a été versé avant l’audience.
La question juridique tient à l’effet dans le temps de la loi du 27 juillet 2023, laquelle réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après commandement. S’agit‑il d’une règle immédiatement applicable aux contrats en cours, ou demeure‑t‑elle sans effet rétroactif sur un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme. La décision retient la non‑rétroactivité et constate l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai bimestriel. Le juge statue ensuite sur la provision, l’indemnité d’occupation et les modalités d’expulsion.
I. Les conditions de la résiliation: contrôle des prérequis et temporalité de la loi
A. La vérification des diligences préalables et la recevabilité de l’action
Le juge contrôle la notification à l’autorité préfectorale et la saisine de la commission départementale. Les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont satisfaites de manière chronologique et complète. La motivation relève que l’assignation a été notifiée plus de six semaines avant l’audience et que la commission a été saisie deux mois avant l’assignation. La recevabilité découle de ces diligences conformes.
La suite du raisonnement repose sur ce socle procédural régulier. Le cadre légal du référé permet alors d’examiner la clause résolutoire, la contestation éventuelle et la demande provisionnelle, sans préempter le fond. La juridiction affirme ainsi un office de contrôle formel, préalable à toute appréciation du défaut de paiement.
B. La non‑rétroactivité de la réforme et l’acquisition de la clause résolutoire
Le cœur de la solution tient à l’effet dans le temps de la loi nouvelle. Le juge énonce que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il ajoute que la réforme de 2023 « ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil ». Dès lors, les contrats conclus avant le 29 juillet 2023 demeurent régis par la loi antérieure, telle qu’incorporée par les stipulations contractuelles.
L’ordonnance articule clairement le périmètre temporel: « Il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi ». Le délai applicable après commandement reste donc de deux mois. Constatant l’absence de règlement et de plan d’apurement dans ce délai, le juge affirme: « Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ». La résiliation est tenue pour acquise à compter du 25 novembre 2024, ce qui déclenche les suites nécessaires.
II. Les suites de la résiliation: provision, occupation et modalités d’expulsion
A. Le prononcé de la provision et la fixation de l’indemnité d’occupation
L’ordonnance mobilise l’article 835 du code de procédure civile, en retenant l’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de paiement. La motivation rappelle que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision ». Le décompte produit établit un arriéré chiffré à la date de référence. Les observations adverses ne le remettent pas en cause de façon pertinente. Une provision est allouée, avec intérêts au taux légal selon une ventilation chronologique.
La résiliation emporte substitution d’une indemnité d’occupation au loyer. Le juge retient une somme mensuelle alignée sur le loyer et les charges, et précise son caractère révisable. La dette d’occupation court à compter du lendemain de l’acquisition de la clause. Cette solution préserve l’équilibre économique du contrat tout en traduisant la perte du titre d’occupation par les preneurs.
B. L’organisation de l’expulsion et la prise en compte des délais légaux
L’expulsion est ordonnée sous réserve des délais et de la trêve hivernale. L’ordonnance rappelle que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance […] d’un commandement de quitter les lieux ». Elle rappelle encore qu’elle ne peut intervenir « qu’hors période hivernale ». Le juge n’accorde pas de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause, estimant les circonstances insuffisantes au regard des textes applicables.
L’architecture retenue concilie l’effectivité du titre avec les protections procédurales du débiteur d’occupation. Le refus de délais s’inscrit dans l’économie du référé et de l’article 24, en l’absence de reprise du loyer courant et de plan validé. L’ordonnance renvoie enfin les parties à se pourvoir comme elles l’entendent, ce qui maintient ouvertes les voies de droit utiles dans un cadre clarifié.