Tribunal judiciaire de Paris, le 25 juin 2025, n°25/01653
L’ordonnance de référé rendue le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche un litige locatif ancien dans un contexte réformé. Un bail d’habitation conclu en 2001 a donné lieu à un commandement de payer du 9 octobre 2024, visant une clause résolutoire et demeuré infructueux. Assignée en référé en janvier 2025, la locataire a sollicité la poursuite du bail sous plan d’apurement, tandis que la bailleresse demandait le constat de la résiliation, l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation.
La procédure a été menée en respect des formalités préalables, avec information de l’autorité administrative et saisine de la commission de prévention des expulsions. Les prétentions s’opposaient nettement sur la résiliation et ses effets, tout en convergeant sur la possibilité d’un apurement gradué. La question de droit portait sur l’applicabilité de la réforme du 27 juillet 2023, ayant réduit à six semaines le délai d’acquisition de la clause, à un contrat antérieur, ainsi que sur la faculté de suspendre les effets de la clause au regard de la situation de la locataire.
Le juge retient l’absence de rétroactivité de la loi nouvelle, constate l’acquisition de la clause après un délai de deux mois, puis suspend ses effets au titre d’un plan d’apurement. Plusieurs extraits l’attestent, tels que: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », puis, quant à la temporalité applicable, « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il en déduit que « la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire », tout en ordonnant que « la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué » si le plan est exécuté. La solution commande d’expliquer le sens précis de cette articulation, puis d’en discuter la valeur et la portée.
I. Non-rétroactivité de la réforme et articulation avec la clause résolutoire
A. La temporalité légale applicable aux baux antérieurs à la loi du 27 juillet 2023 Le juge rappelle l’économie de l’article 24 de la loi de 1989 telle que modifiée en 2023, en soulignant l’absence de dispositions transitoires dérogeant au droit commun. La motivation retient que la réduction à six semaines ne s’applique pas aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme. L’énoncé est net, car il se fonde sur la « loi [qui] ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », de sorte que les stipulations encadrées par la loi ancienne gouvernent la cause. La méthode privilégie la sécurité juridique des engagements en cours, en évitant une application rétroactive d’un délai plus bref, même plus favorable au débiteur.
Ce raisonnement confirme la stabilité des régimes contractuels antérieurs pour la formation et les effets de la clause résolutoire. Le juge constate, dans cette ligne, que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant deux mois, entraînant l’acquisition de la clause. Le constat se déduit d’un décompte non sérieusement contesté, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui justifie la provision allouée. La cohérence interne entre la temporalité retenue et la charge probatoire assoit la solution sur un terrain autant procédural que substantiel.
B. La modulation judiciaire des effets par la suspension liée au plan d’apurement L’ordonnance mobilise ensuite les mécanismes de suspension propres à la matière locative. La décision retient que « la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué », sous réserve d’un apurement progressif. Cette formule évite la déchéance immédiate et organise une condition résolutoire facultative, au bénéfice d’un rétablissement contractuel en cas d’exécution fidèle. La solution s’appuie sur l’esprit de l’article 24, qui admet un traitement conciliant lorsqu’une reprise des paiements intervient et qu’un accord existe.
Le dispositif encadre strictement cette suspension, en prévoyant la résiliation de plein droit en cas d’incident après mise en demeure, et l’indemnité d’occupation corrélative. La logique demeure duale: protection temporaire du locataire de bonne foi et garantie de recouvrement gradué pour le bailleur. Cet équilibre se lit encore dans la provision, dont l’exigibilité est différée pour s’accorder au plan, sans altérer la certitude de la créance principale.
II. Valeur et portée de l’ordonnance au regard du droit positif
A. Une solution conforme aux principes et aux finalités de la réforme La décision traduit une fidélité aux principes de droit transitoire, tout en préservant la finalité sociale du droit des baux d’habitation. En refusant l’application rétroactive du délai de six semaines, elle manifeste une exigence de prévisibilité normative, consubstantielle à la sécurité des contrats. Le choix d’une suspension mesurée, adossée à un plan réaliste, répond à l’objectif de prévention des expulsions, sans neutraliser la force exécutoire de la clause.
Le dispositif, qui « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés », illustre cette conciliation. Le juge contrôle la crédibilité du plan et son adéquation à la situation économique, ce qui réduit le risque de contentieux dilatoire. La motivation reste sobre et opératoire, centrée sur le dossier, tout en s’inscrivant dans une orthodoxie technique assumée.
B. Les implications pratiques pour la gestion des baux en cours et à venir La portée de l’ordonnance intéresse, d’abord, les baux antérieurs à la réforme. Les praticiens doivent retenir que le délai de deux mois demeure la référence pour l’acquisition de la clause, sauf nouvelle intervention législative. Les bailleurs y trouvent une lisibilité accrue du calendrier de résiliation, tandis que les locataires sont orientés vers la négociation d’un apurement, si la dette n’a pas été soldée dans ce délai.
Pour l’avenir, la solution encourage une gestion précontentieuse active, comprenant information administrative, examen des aides et mise en place de plans soutenables. La décision articule intimement résiliation et remédiation, de sorte que l’exécution contractuelle puisse reprendre si les engagements sont tenus. En cas d’échec, l’indemnité d’occupation, alignée sur les loyers et charges, restaure l’équilibre économique et prévient une occupation sans droit ni titre prolongée. L’ordonnance pose ainsi un cadre clair, immédiatement opérationnel et compatible avec la réforme.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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L’ordonnance de référé rendue le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche un litige locatif ancien dans un contexte réformé. Un bail d’habitation conclu en 2001 a donné lieu à un commandement de payer du 9 octobre 2024, visant une clause résolutoire et demeuré infructueux. Assignée en référé en janvier 2025, la locataire a sollicité la poursuite du bail sous plan d’apurement, tandis que la bailleresse demandait le constat de la résiliation, l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation.
La procédure a été menée en respect des formalités préalables, avec information de l’autorité administrative et saisine de la commission de prévention des expulsions. Les prétentions s’opposaient nettement sur la résiliation et ses effets, tout en convergeant sur la possibilité d’un apurement gradué. La question de droit portait sur l’applicabilité de la réforme du 27 juillet 2023, ayant réduit à six semaines le délai d’acquisition de la clause, à un contrat antérieur, ainsi que sur la faculté de suspendre les effets de la clause au regard de la situation de la locataire.
Le juge retient l’absence de rétroactivité de la loi nouvelle, constate l’acquisition de la clause après un délai de deux mois, puis suspend ses effets au titre d’un plan d’apurement. Plusieurs extraits l’attestent, tels que: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », puis, quant à la temporalité applicable, « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il en déduit que « la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire », tout en ordonnant que « la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué » si le plan est exécuté. La solution commande d’expliquer le sens précis de cette articulation, puis d’en discuter la valeur et la portée.
I. Non-rétroactivité de la réforme et articulation avec la clause résolutoire
A. La temporalité légale applicable aux baux antérieurs à la loi du 27 juillet 2023
Le juge rappelle l’économie de l’article 24 de la loi de 1989 telle que modifiée en 2023, en soulignant l’absence de dispositions transitoires dérogeant au droit commun. La motivation retient que la réduction à six semaines ne s’applique pas aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme. L’énoncé est net, car il se fonde sur la « loi [qui] ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », de sorte que les stipulations encadrées par la loi ancienne gouvernent la cause. La méthode privilégie la sécurité juridique des engagements en cours, en évitant une application rétroactive d’un délai plus bref, même plus favorable au débiteur.
Ce raisonnement confirme la stabilité des régimes contractuels antérieurs pour la formation et les effets de la clause résolutoire. Le juge constate, dans cette ligne, que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant deux mois, entraînant l’acquisition de la clause. Le constat se déduit d’un décompte non sérieusement contesté, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui justifie la provision allouée. La cohérence interne entre la temporalité retenue et la charge probatoire assoit la solution sur un terrain autant procédural que substantiel.
B. La modulation judiciaire des effets par la suspension liée au plan d’apurement
L’ordonnance mobilise ensuite les mécanismes de suspension propres à la matière locative. La décision retient que « la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué », sous réserve d’un apurement progressif. Cette formule évite la déchéance immédiate et organise une condition résolutoire facultative, au bénéfice d’un rétablissement contractuel en cas d’exécution fidèle. La solution s’appuie sur l’esprit de l’article 24, qui admet un traitement conciliant lorsqu’une reprise des paiements intervient et qu’un accord existe.
Le dispositif encadre strictement cette suspension, en prévoyant la résiliation de plein droit en cas d’incident après mise en demeure, et l’indemnité d’occupation corrélative. La logique demeure duale: protection temporaire du locataire de bonne foi et garantie de recouvrement gradué pour le bailleur. Cet équilibre se lit encore dans la provision, dont l’exigibilité est différée pour s’accorder au plan, sans altérer la certitude de la créance principale.
II. Valeur et portée de l’ordonnance au regard du droit positif
A. Une solution conforme aux principes et aux finalités de la réforme
La décision traduit une fidélité aux principes de droit transitoire, tout en préservant la finalité sociale du droit des baux d’habitation. En refusant l’application rétroactive du délai de six semaines, elle manifeste une exigence de prévisibilité normative, consubstantielle à la sécurité des contrats. Le choix d’une suspension mesurée, adossée à un plan réaliste, répond à l’objectif de prévention des expulsions, sans neutraliser la force exécutoire de la clause.
Le dispositif, qui « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés », illustre cette conciliation. Le juge contrôle la crédibilité du plan et son adéquation à la situation économique, ce qui réduit le risque de contentieux dilatoire. La motivation reste sobre et opératoire, centrée sur le dossier, tout en s’inscrivant dans une orthodoxie technique assumée.
B. Les implications pratiques pour la gestion des baux en cours et à venir
La portée de l’ordonnance intéresse, d’abord, les baux antérieurs à la réforme. Les praticiens doivent retenir que le délai de deux mois demeure la référence pour l’acquisition de la clause, sauf nouvelle intervention législative. Les bailleurs y trouvent une lisibilité accrue du calendrier de résiliation, tandis que les locataires sont orientés vers la négociation d’un apurement, si la dette n’a pas été soldée dans ce délai.
Pour l’avenir, la solution encourage une gestion précontentieuse active, comprenant information administrative, examen des aides et mise en place de plans soutenables. La décision articule intimement résiliation et remédiation, de sorte que l’exécution contractuelle puisse reprendre si les engagements sont tenus. En cas d’échec, l’indemnité d’occupation, alignée sur les loyers et charges, restaure l’équilibre économique et prévient une occupation sans droit ni titre prolongée. L’ordonnance pose ainsi un cadre clair, immédiatement opérationnel et compatible avec la réforme.