Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°24/10474
Décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], 26 juin 2025. Un locataire d’un logement anciennement régi par la loi de 1948 se plaint, depuis plusieurs années, de désordres persistants affectant la porte palière et certaines finitions. Le bien a changé de propriétaire en 2023, des constats ont relevé un jour important sous la porte, et des échanges antérieurs faisaient état d’un remplacement annoncé. Le locataire réclame la réalisation des travaux sous astreinte et l’indemnisation d’un trouble de jouissance, tandis que le bailleur impute l’état des lieux à des travaux d’aménagement réalisés par l’occupant. La juridiction retient l’obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent, condamne à des travaux sous astreinte, alloue 1 620 euros de réparation pour le trouble de jouissance, rejette le préjudice moral, et maintient l’exécution provisoire.
La question posée tient à l’articulation des obligations légales du bailleur en matière d’entretien et de décence, à la charge de la preuve quant à l’imputabilité des désordres, et à la méthode d’évaluation du trouble de jouissance. La solution affirme la soumission du bail au régime de 1989, exige la preuve d’exécution des engagements pris, et retient une indemnisation proportionnée, faute d’éléments chiffrés supplémentaires.
I. Délimitation du régime applicable et des obligations du bailleur
A. De la loi de 1948 au droit commun de 1989 Le juge rappelle d’abord la bascule normative intervenue. Il énonce que « Le bail est désormais soumis à la loi du 06/07/89, par application des dispositions de la loi du 23/12/1986, article 26 II, qui ont abrogé cet article. » Cette mention situe clairement le litige dans le cadre du droit commun des baux d’habitation, dont les articles 6 et le décret du 30 janvier 2002 structurent les obligations de décence. L’insertion temporelle du contrat ne fait pas obstacle à l’application des textes en vigueur, dès lors que la loi de transition opère. Le rappel est utile, car il conditionne l’office du juge et l’étendue des obligations à la charge du bailleur, indépendamment des stipulations anciennes.
L’arrêt se fonde ensuite sur les prescriptions d’entretien et de décence. Il cite que « Le bailleur doit entretenir les lieux conformément à leur usage en application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 ». Il ajoute que « Il doit également dans le cadre de l’obligation de délivrance d’un logement décent de l’article 6 de la loi du 06/07/89 et du décret du 30/01/2002 assurer que le gros œuvre des accès du logement soit en bon état d’entretien et de solidité. » La porte palière relève, par nature, de cette exigence, car elle participe des accès et de la sécurité du logement. La solution aligne ainsi l’exigence d’un accès en bon état avec la notion de confort normal et d’absence de défauts manifestes affectant l’étanchéité ou la protection.
B. Preuve, imputabilité et obligation d’entretien/décence Le juge rappelle la répartition de la charge de la preuve. Il cite que « En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit apporter la preuve de sa créance et le débiteur son paiement ou la preuve du fait qui a éteint son obligation ». L’occupant produit un courrier antérieur annonçant le remplacement de la porte et un constat décrit des désordres objectifs. Le bailleur oppose des travaux réalisés par l’occupant, mais ne justifie ni l’exécution du remplacement convenu ni l’imputabilité exclusive des défauts à ces aménagements.
La juridiction en déduit logiquement la défaillance probatoire du bailleur sur l’exécution de son obligation d’entretien et de délivrance conforme. La formulation est équilibrée, car elle rappelle que l’occupant ne peut exiger des réparations si les désordres résultent d’un usage non conforme, tout en exigeant du bailleur la preuve positive des diligences annoncées. La preuve photographique et le constat confortent, par ailleurs, l’existence d’une atteinte au confort normal, ce qui déclenche les mesures d’injonction.
II. Réparation du trouble de jouissance et mesures d’exécution
A. Méthode d’évaluation du préjudice de jouissance La demande initiale reposait sur un taux de 25 % du loyer sur dix-huit mois, fondé sur l’inconfort et des pertes thermiques alléguées. Le juge énonce que « En l’absence de preuve du préjudice lié à des frais de chauffage supplémentaires notamment, ou pour les plinthes mal refaites, le préjudice de jouissance n’est pas égal à 25% du montant du loyer ». Il précise ensuite que « Il convient de l’évaluer à 10% du montant du loyer soit 1620 euros sur 18 mois, pour les désagréments de confort subis ». La motivation articule la proportionnalité de l’atteinte et l’exigence de justificatifs chiffrés pour majorer l’indemnité.
Cette démarche s’inscrit dans une logique de réparation mesurée, qui exige une preuve spécifique de l’aggravation financière alléguée. La réduction à 10 % reflète un barème prétorien fréquent lorsque les désordres sont avérés, sensibles, mais limités fonctionnellement. Elle distingue utilement, sur le plan méthodologique, l’atteinte au confort, indemnisable forfaitairement, et les surcoûts objectivables, soumis à preuve.
B. Astreinte, exécution provisoire et portée pratique Le juge ordonne le remplacement de la porte palière et des finitions ciblées, sous astreinte, avec un délai de grâce et une information préalable de l’occupant. Cette astreinte modérée favorise l’exécution rapide, sans excès punitif, tout en garantissant l’effectivité de la décision. Le rejet du préjudice moral repose sur l’absence d’éléments distincts du trouble de jouissance réparé, ce qui évite une double indemnisation. L’approche demeure conforme à la logique de la responsabilité contractuelle.
S’agissant des voies d’exécution, la juridiction retient que « Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit ». Cette affirmation renforce la portée utile du jugement en matière d’amélioration de l’habitat. La combinaison astreinte et exécution provisoire prévient les inerties d’après jugement. La solution sert l’objectif d’un logement décent, tout en maintenant une exigence probatoire stricte pour les prétentions indemnitaires accessoires.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], 26 juin 2025. Un locataire d’un logement anciennement régi par la loi de 1948 se plaint, depuis plusieurs années, de désordres persistants affectant la porte palière et certaines finitions. Le bien a changé de propriétaire en 2023, des constats ont relevé un jour important sous la porte, et des échanges antérieurs faisaient état d’un remplacement annoncé. Le locataire réclame la réalisation des travaux sous astreinte et l’indemnisation d’un trouble de jouissance, tandis que le bailleur impute l’état des lieux à des travaux d’aménagement réalisés par l’occupant. La juridiction retient l’obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent, condamne à des travaux sous astreinte, alloue 1 620 euros de réparation pour le trouble de jouissance, rejette le préjudice moral, et maintient l’exécution provisoire.
La question posée tient à l’articulation des obligations légales du bailleur en matière d’entretien et de décence, à la charge de la preuve quant à l’imputabilité des désordres, et à la méthode d’évaluation du trouble de jouissance. La solution affirme la soumission du bail au régime de 1989, exige la preuve d’exécution des engagements pris, et retient une indemnisation proportionnée, faute d’éléments chiffrés supplémentaires.
I. Délimitation du régime applicable et des obligations du bailleur
A. De la loi de 1948 au droit commun de 1989
Le juge rappelle d’abord la bascule normative intervenue. Il énonce que « Le bail est désormais soumis à la loi du 06/07/89, par application des dispositions de la loi du 23/12/1986, article 26 II, qui ont abrogé cet article. » Cette mention situe clairement le litige dans le cadre du droit commun des baux d’habitation, dont les articles 6 et le décret du 30 janvier 2002 structurent les obligations de décence. L’insertion temporelle du contrat ne fait pas obstacle à l’application des textes en vigueur, dès lors que la loi de transition opère. Le rappel est utile, car il conditionne l’office du juge et l’étendue des obligations à la charge du bailleur, indépendamment des stipulations anciennes.
L’arrêt se fonde ensuite sur les prescriptions d’entretien et de décence. Il cite que « Le bailleur doit entretenir les lieux conformément à leur usage en application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 ». Il ajoute que « Il doit également dans le cadre de l’obligation de délivrance d’un logement décent de l’article 6 de la loi du 06/07/89 et du décret du 30/01/2002 assurer que le gros œuvre des accès du logement soit en bon état d’entretien et de solidité. » La porte palière relève, par nature, de cette exigence, car elle participe des accès et de la sécurité du logement. La solution aligne ainsi l’exigence d’un accès en bon état avec la notion de confort normal et d’absence de défauts manifestes affectant l’étanchéité ou la protection.
B. Preuve, imputabilité et obligation d’entretien/décence
Le juge rappelle la répartition de la charge de la preuve. Il cite que « En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit apporter la preuve de sa créance et le débiteur son paiement ou la preuve du fait qui a éteint son obligation ». L’occupant produit un courrier antérieur annonçant le remplacement de la porte et un constat décrit des désordres objectifs. Le bailleur oppose des travaux réalisés par l’occupant, mais ne justifie ni l’exécution du remplacement convenu ni l’imputabilité exclusive des défauts à ces aménagements.
La juridiction en déduit logiquement la défaillance probatoire du bailleur sur l’exécution de son obligation d’entretien et de délivrance conforme. La formulation est équilibrée, car elle rappelle que l’occupant ne peut exiger des réparations si les désordres résultent d’un usage non conforme, tout en exigeant du bailleur la preuve positive des diligences annoncées. La preuve photographique et le constat confortent, par ailleurs, l’existence d’une atteinte au confort normal, ce qui déclenche les mesures d’injonction.
II. Réparation du trouble de jouissance et mesures d’exécution
A. Méthode d’évaluation du préjudice de jouissance
La demande initiale reposait sur un taux de 25 % du loyer sur dix-huit mois, fondé sur l’inconfort et des pertes thermiques alléguées. Le juge énonce que « En l’absence de preuve du préjudice lié à des frais de chauffage supplémentaires notamment, ou pour les plinthes mal refaites, le préjudice de jouissance n’est pas égal à 25% du montant du loyer ». Il précise ensuite que « Il convient de l’évaluer à 10% du montant du loyer soit 1620 euros sur 18 mois, pour les désagréments de confort subis ». La motivation articule la proportionnalité de l’atteinte et l’exigence de justificatifs chiffrés pour majorer l’indemnité.
Cette démarche s’inscrit dans une logique de réparation mesurée, qui exige une preuve spécifique de l’aggravation financière alléguée. La réduction à 10 % reflète un barème prétorien fréquent lorsque les désordres sont avérés, sensibles, mais limités fonctionnellement. Elle distingue utilement, sur le plan méthodologique, l’atteinte au confort, indemnisable forfaitairement, et les surcoûts objectivables, soumis à preuve.
B. Astreinte, exécution provisoire et portée pratique
Le juge ordonne le remplacement de la porte palière et des finitions ciblées, sous astreinte, avec un délai de grâce et une information préalable de l’occupant. Cette astreinte modérée favorise l’exécution rapide, sans excès punitif, tout en garantissant l’effectivité de la décision. Le rejet du préjudice moral repose sur l’absence d’éléments distincts du trouble de jouissance réparé, ce qui évite une double indemnisation. L’approche demeure conforme à la logique de la responsabilité contractuelle.
S’agissant des voies d’exécution, la juridiction retient que « Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit ». Cette affirmation renforce la portée utile du jugement en matière d’amélioration de l’habitat. La combinaison astreinte et exécution provisoire prévient les inerties d’après jugement. La solution sert l’objectif d’un logement décent, tout en maintenant une exigence probatoire stricte pour les prétentions indemnitaires accessoires.