Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/00110
Le tribunal judiciaire de Paris a rendu le 26 juin 2025 un jugement d’adjudication sur licitation, à l’issue d’enchères réitérées et d’une audience publique. La juridiction rappelle d’emblée que le jugement est « susceptible de recours dans les conditions des articles R311-9 et R322-60 du code des procédures civiles d’exécution ». L’affaire concerne la vente d’un lot d’un immeuble collectif, un appartement de 12,53 m², dans le cadre d’un partage judiciaire. La vente a été précédée d’une publicité légale et d’un dépôt de cahier des conditions de vente, puis d’une ordonnance de réitération des enchères en date du 5 mars 2025, consécutive à un échec ou à une défaillance d’adjudicataire. Le bien a été adjugé au prix de 86 000 euros au terme d’enchères dûment contrôlées, la juridiction précisant que « le temps réglementaire expiré [a été] mesuré publiquement par un moyen visuel et sonore ».
La procédure trouve son fondement dans l’article R.322-59 du code des procédures civiles d’exécution, expressément visé par le jugement. Les poursuivants ont sollicité la licitation en vue de mettre fin à l’indivision sur le lot litigieux, certains intéressés n’ayant pas comparu lors de l’audience d’adjudication. Le juge a vérifié l’accomplissement des formalités essentielles, notamment l’annonce publique des frais de vente, et la désignation précise du bien selon le cahier des conditions de vente. La décision comporte enfin une mention fiscale singulière, selon laquelle « l’adjudication est faite en vue de la revente desdits biens dans le délai de cinq ans et [est] placée sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts ». La question centrale porte dès lors sur la régularité de l’adjudication sur licitation, appréciée au regard des exigences du code des procédures civiles d’exécution, et sur la portée des mentions relatives au régime fiscal applicable à l’adjudicataire professionnel. La solution confirme l’adjudication, encadre les voies de recours, et prend acte de l’option fiscale déclarée.
I — Le cadre procédural de la licitation judiciaire
A — Les conditions de l’adjudication au regard du code des procédures civiles d’exécution Le jugement se place « vu l’article R.322-59 du code des procédures civiles d’exécution », ce qui ancre la licitation dans le régime procédural de la vente judiciaire immobilière. L’exigence d’un cahier des conditions de vente, de formalités de publicité et d’une audience publique constitue l’ossature du contrôle opéré. La juridiction relève la publication préalable dans des supports légaux et l’annonce publique des frais, gages d’information effective des enchérisseurs et de transparence. Le contrôle de la police de l’audience est explicite, la décision mentionnant que « le temps réglementaire expiré [a été] mesuré publiquement par un moyen visuel et sonore », ce qui atteste la régularité du déroulement et l’égalité des chances entre soumissionnaires.
La désignation de la chose vendue ressort tant du cahier que du dispositif, qui précise l’adjudication « en lot UNIQUE […] un appartement […] de 12.53 m², plus amplement désigné au cahier des conditions de vente ». Cette articulation entre désignation succincte et renvoi au cahier garantit la sécurité juridique de la mutation. La matérialité du prix, fixé à 86 000 euros, parachève la perfection de la vente judiciaire, sous réserve des éventuelles voies de recours spécifiques au contentieux de la saisie et de la licitation. L’économie de la motivation, factuelle et normative, illustre une jurisprudence d’espèce soucieuse de rigueur formelle sans excès de développement.
B — La réitération des enchères et la continuité de la procédure de vente La décision se réfère à « l’ordonnance ayant ordonné la réitération des enchères en date du 05 mars 2025 », ce qui implique un incident antérieur, classiquement une défaillance d’adjudicataire ou une irrégularité substantielle. La réitération, mesure conservatoire de l’efficacité du partage, assure la continuité de la procédure en rétablissant la concurrence et la liquidité. Le juge veille au respect renouvelé des formalités, notamment la publicité et l’annonce des frais, afin de purger tout grief et d’éviter une nouvelle caducité.
Cette mécanique s’inscrit dans la finalité de la licitation, qui est de substituer une somme d’argent partageable à un bien indivis, dans un cadre procédural protecteur et standardisé. En confirmant l’adjudication après réitération, la juridiction garantit à la fois l’effectivité du partage et la stabilité des droits de l’adjudicataire, tout en ménageant, dans les limites légales, les intérêts résiduels des coïndivisaires et créanciers qui pourraient se prévaloir d’irrégularités avérées.
Transition. La régularité procédurale acquise, demeurent à préciser les effets de l’adjudication, tant au plan fiscal que quant aux voies de recours.
II — Les effets de l’adjudication et son régime de recours
A — La portée de la mention relative à l’article 1115 du Code général des impôts Le jugement précise que « l’adjudication est faite en vue de la revente desdits biens dans le délai de cinq ans et [est] placée sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts ». Cette insertion reconnaît la qualité d’opérateur professionnel et l’intention de revente, conditions de l’avantage fiscal lié aux droits d’enregistrement réduits. La mention judiciaire ne crée pas le droit à elle seule, mais elle constate l’engagement pris et facilite la preuve de la condition d’affectation, utile dans les rapports avec l’administration fiscale.
L’office du juge, ici, demeure déclaratif et accessoire au regard de la fiscalité, dont l’application relève de l’autorité compétente. Toutefois, l’intégration de cette précision dans le jugement d’adjudication renforce la sécurité juridique de l’acquéreur professionnel et la lisibilité économique de l’opération. Elle permet également d’informer les coïndivisaires et créanciers sur la destination envisagée, sans influer sur la validité intrinsèque de la vente, laquelle repose sur les conditions de procédure et l’existence d’un prix certain.
B — La nature et l’étendue des voies de recours ouvertes par les textes visés La juridiction indique que le jugement est « susceptible de recours dans les conditions des articles R311-9 et R322-60 du code des procédures civiles d’exécution ». Cette référence borne strictement les griefs invocables et les délais applicables, dans l’esprit d’un contentieux accéléré et spécialisé. Le mécanisme de contestation demeure exceptionnel et formaliste, afin de préserver la stabilité des mutations judiciaires et la protection des tiers.
L’articulation de ces dispositions avec l’article R.322-59 instaure un régime clos, où seules des irrégularités substantielles, affectant les intérêts protégés par la procédure, peuvent emporter remise en cause. Le principe de célérité gouverne l’ensemble, ce qui justifie une vigilance accrue des parties durant les phases préparatoires et à l’audience. L’économie du jugement, sobre sur ce point, traduit l’équilibre recherché entre efficacité de la licitation et garantie des droits, dans une matière où la sécurité des transactions commande une fermeture mesurée des voies de rétractation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Le tribunal judiciaire de Paris a rendu le 26 juin 2025 un jugement d’adjudication sur licitation, à l’issue d’enchères réitérées et d’une audience publique. La juridiction rappelle d’emblée que le jugement est « susceptible de recours dans les conditions des articles R311-9 et R322-60 du code des procédures civiles d’exécution ». L’affaire concerne la vente d’un lot d’un immeuble collectif, un appartement de 12,53 m², dans le cadre d’un partage judiciaire. La vente a été précédée d’une publicité légale et d’un dépôt de cahier des conditions de vente, puis d’une ordonnance de réitération des enchères en date du 5 mars 2025, consécutive à un échec ou à une défaillance d’adjudicataire. Le bien a été adjugé au prix de 86 000 euros au terme d’enchères dûment contrôlées, la juridiction précisant que « le temps réglementaire expiré [a été] mesuré publiquement par un moyen visuel et sonore ».
La procédure trouve son fondement dans l’article R.322-59 du code des procédures civiles d’exécution, expressément visé par le jugement. Les poursuivants ont sollicité la licitation en vue de mettre fin à l’indivision sur le lot litigieux, certains intéressés n’ayant pas comparu lors de l’audience d’adjudication. Le juge a vérifié l’accomplissement des formalités essentielles, notamment l’annonce publique des frais de vente, et la désignation précise du bien selon le cahier des conditions de vente. La décision comporte enfin une mention fiscale singulière, selon laquelle « l’adjudication est faite en vue de la revente desdits biens dans le délai de cinq ans et [est] placée sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts ». La question centrale porte dès lors sur la régularité de l’adjudication sur licitation, appréciée au regard des exigences du code des procédures civiles d’exécution, et sur la portée des mentions relatives au régime fiscal applicable à l’adjudicataire professionnel. La solution confirme l’adjudication, encadre les voies de recours, et prend acte de l’option fiscale déclarée.
I — Le cadre procédural de la licitation judiciaire
A — Les conditions de l’adjudication au regard du code des procédures civiles d’exécution
Le jugement se place « vu l’article R.322-59 du code des procédures civiles d’exécution », ce qui ancre la licitation dans le régime procédural de la vente judiciaire immobilière. L’exigence d’un cahier des conditions de vente, de formalités de publicité et d’une audience publique constitue l’ossature du contrôle opéré. La juridiction relève la publication préalable dans des supports légaux et l’annonce publique des frais, gages d’information effective des enchérisseurs et de transparence. Le contrôle de la police de l’audience est explicite, la décision mentionnant que « le temps réglementaire expiré [a été] mesuré publiquement par un moyen visuel et sonore », ce qui atteste la régularité du déroulement et l’égalité des chances entre soumissionnaires.
La désignation de la chose vendue ressort tant du cahier que du dispositif, qui précise l’adjudication « en lot UNIQUE […] un appartement […] de 12.53 m², plus amplement désigné au cahier des conditions de vente ». Cette articulation entre désignation succincte et renvoi au cahier garantit la sécurité juridique de la mutation. La matérialité du prix, fixé à 86 000 euros, parachève la perfection de la vente judiciaire, sous réserve des éventuelles voies de recours spécifiques au contentieux de la saisie et de la licitation. L’économie de la motivation, factuelle et normative, illustre une jurisprudence d’espèce soucieuse de rigueur formelle sans excès de développement.
B — La réitération des enchères et la continuité de la procédure de vente
La décision se réfère à « l’ordonnance ayant ordonné la réitération des enchères en date du 05 mars 2025 », ce qui implique un incident antérieur, classiquement une défaillance d’adjudicataire ou une irrégularité substantielle. La réitération, mesure conservatoire de l’efficacité du partage, assure la continuité de la procédure en rétablissant la concurrence et la liquidité. Le juge veille au respect renouvelé des formalités, notamment la publicité et l’annonce des frais, afin de purger tout grief et d’éviter une nouvelle caducité.
Cette mécanique s’inscrit dans la finalité de la licitation, qui est de substituer une somme d’argent partageable à un bien indivis, dans un cadre procédural protecteur et standardisé. En confirmant l’adjudication après réitération, la juridiction garantit à la fois l’effectivité du partage et la stabilité des droits de l’adjudicataire, tout en ménageant, dans les limites légales, les intérêts résiduels des coïndivisaires et créanciers qui pourraient se prévaloir d’irrégularités avérées.
Transition. La régularité procédurale acquise, demeurent à préciser les effets de l’adjudication, tant au plan fiscal que quant aux voies de recours.
II — Les effets de l’adjudication et son régime de recours
A — La portée de la mention relative à l’article 1115 du Code général des impôts
Le jugement précise que « l’adjudication est faite en vue de la revente desdits biens dans le délai de cinq ans et [est] placée sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts ». Cette insertion reconnaît la qualité d’opérateur professionnel et l’intention de revente, conditions de l’avantage fiscal lié aux droits d’enregistrement réduits. La mention judiciaire ne crée pas le droit à elle seule, mais elle constate l’engagement pris et facilite la preuve de la condition d’affectation, utile dans les rapports avec l’administration fiscale.
L’office du juge, ici, demeure déclaratif et accessoire au regard de la fiscalité, dont l’application relève de l’autorité compétente. Toutefois, l’intégration de cette précision dans le jugement d’adjudication renforce la sécurité juridique de l’acquéreur professionnel et la lisibilité économique de l’opération. Elle permet également d’informer les coïndivisaires et créanciers sur la destination envisagée, sans influer sur la validité intrinsèque de la vente, laquelle repose sur les conditions de procédure et l’existence d’un prix certain.
B — La nature et l’étendue des voies de recours ouvertes par les textes visés
La juridiction indique que le jugement est « susceptible de recours dans les conditions des articles R311-9 et R322-60 du code des procédures civiles d’exécution ». Cette référence borne strictement les griefs invocables et les délais applicables, dans l’esprit d’un contentieux accéléré et spécialisé. Le mécanisme de contestation demeure exceptionnel et formaliste, afin de préserver la stabilité des mutations judiciaires et la protection des tiers.
L’articulation de ces dispositions avec l’article R.322-59 instaure un régime clos, où seules des irrégularités substantielles, affectant les intérêts protégés par la procédure, peuvent emporter remise en cause. Le principe de célérité gouverne l’ensemble, ce qui justifie une vigilance accrue des parties durant les phases préparatoires et à l’audience. L’économie du jugement, sobre sur ce point, traduit l’équilibre recherché entre efficacité de la licitation et garantie des droits, dans une matière où la sécurité des transactions commande une fermeture mesurée des voies de rétractation.