Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/01416
Par un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2025, un bailleur d’habitation a sollicité la constatation de la résiliation du bail par clause résolutoire, l’expulsion de l’occupante, sa condamnation au paiement d’un arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation majorée. Assignée le 17 janvier 2025, la locataire a reconnu la dette locative et a demandé des délais de paiement. L’affaire a été débattue le 15 mai 2025. Le juge a d’abord vérifié les diligences préalables requises, puis a statué sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et sur l’octroi de délais suspensifs, enfin sur l’indemnité d’occupation.
Les faits utiles tiennent à un bail d’habitation conclu le 23 janvier 2018, à un commandement de payer visant la clause résolutoire, à une dette initiale de 5 771,71 euros lors du commandement puis de 11 517,90 euros au 5 mai 2025, et à la notification des autorités compétentes. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion, la condamnation à l’arriéré et une indemnité d’occupation majorée de 50%. La locataire a sollicité des délais à hauteur de 320 euros par mois en sus du loyer courant.
La question posée était double. D’abord, dans quelles conditions la clause résolutoire de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 produit-elle ses effets en présence des diligences préalables et de causes non réglées dans les délais légaux. Ensuite, dans quelle mesure le juge peut suspendre ces effets par l’octroi de délais et fixer l’indemnité d’occupation au seul niveau du loyer et des charges, écartant la majoration sollicitée. Le juge déclare l’action recevable, constate la résiliation de plein droit au 10 septembre 2024, condamne la locataire à l’arriéré, accorde des délais sur 36 mois, suspend les effets de la clause durant l’échéancier, et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges sans majoration.
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation
A. Les diligences préalables et la recevabilité de l’action
Le juge vérifie avec rigueur les conditions procédurales propres aux impayés de loyers. Il relève d’abord que « une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Il constate ensuite que « le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 28 février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation ». Ces mentions traduisent l’exigence cumulative de l’article 24, II et III, de la loi du 6 juillet 1989, qui impose l’alerte des organismes et la notification préfectorale anticipée.
La solution s’inscrit dans une logique de filtrage procédural servant la prévention des expulsions. Le contrôle juridictionnel porte sur la date, le destinataire et la nature de l’information. Le juge en déduit que « l’action est donc recevable », ce qui conditionne la suite du raisonnement au fond. Cette première étape opère une délimitation nette entre l’instance régulière et les prétentions irrecevables faute de diligences sociales.
B. La régularité du commandement et la résiliation de plein droit
Sur le fond, le juge relève que « le commandement de payer reproduit la clause résolutoire […] et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est régulier ». Il précise que « ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines du commandement ». La combinaison de la régularité formelle et de l’absence de purge dans le délai légal déclenche la résiliation automatique.
La décision en tire une conséquence claire: « il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 10 septembre 2024 ». Le choix d’une date certaine fixe le point de départ du régime d’occupation sans droit ni titre. Le juge articule aussi la condamnation à l’arriéré et les intérêts « à compter de la présente décision », distinguant la dette locative passée et ses suites financières de l’occupation postérieure.
II. L’aménagement judiciaire des effets: délais suspensifs et indemnité d’occupation
A. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause
Le juge fonde son pouvoir d’aménagement sur le texte même de l’article 24. Il cite que « le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années […] au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative et qui le sollicite ». Il ajoute que « pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ». Ces extraits consacrent l’office du juge conciliant l’effectivité de la clause et l’objectif de prévention des expulsions.
L’octroi des délais s’appuie sur la situation de la locataire, les besoins du bailleur et l’accord exprimé à l’audience. Le juge précise qu’en cas d’exécution complète, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ». Ce mécanisme de purge rétroactive, fréquent en matière de baux d’habitation, produit une sécurisation de la relation locative si la trajectoire de remboursement est respectée, tout en maintenant une incitation forte au paiement du courant.
B. Le régime en cas de défaillance et la fixation de l’indemnité d’occupation
La décision décrit ensuite le scénario de défaillance. Le juge énonce que « en cas de défaut de paiement du seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets ». Le prononcé d’une expulsion différée et encadrée s’articule avec les délais légaux de grâce et la trêve hivernale, rappelés par renvoi aux textes d’exécution forcée et aux formalités d’un commandement de quitter.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, le juge retient un principe de stricte équivalence: « il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation […] rien ne justifiant la majoration de 50% du loyer telle que sollicitée ». Cette solution écarte une majoration forfaitaire non justifiée, au profit d’une indemnité réparant la seule jouissance du bien, payable « au plus tard le 10 de chaque mois », et due « au prorata temporis ». Elle reflète une conception mesurée de la responsabilité d’occupation, distincte d’une clause pénale non stipulée ou disproportionnée.
La portée du jugement, enfin, se mesure à son équilibre. La régularité des diligences et la résiliation de plein droit sont affirmées sans détour. L’office d’aménagement, lui, assure une suspension conditionnelle adaptée à la situation, dans un cadre textuel précis et d’application fréquente. L’exécution provisoire « de droit » et l’absence d’indemnité au titre de l’article 700 complètent un dispositif lisible, orienté vers la reprise durable des paiements et la prévention d’une expulsion immédiate, tout en préservant les intérêts légitimes du bailleur.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2025, un bailleur d’habitation a sollicité la constatation de la résiliation du bail par clause résolutoire, l’expulsion de l’occupante, sa condamnation au paiement d’un arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation majorée. Assignée le 17 janvier 2025, la locataire a reconnu la dette locative et a demandé des délais de paiement. L’affaire a été débattue le 15 mai 2025. Le juge a d’abord vérifié les diligences préalables requises, puis a statué sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et sur l’octroi de délais suspensifs, enfin sur l’indemnité d’occupation.
Les faits utiles tiennent à un bail d’habitation conclu le 23 janvier 2018, à un commandement de payer visant la clause résolutoire, à une dette initiale de 5 771,71 euros lors du commandement puis de 11 517,90 euros au 5 mai 2025, et à la notification des autorités compétentes. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion, la condamnation à l’arriéré et une indemnité d’occupation majorée de 50%. La locataire a sollicité des délais à hauteur de 320 euros par mois en sus du loyer courant.
La question posée était double. D’abord, dans quelles conditions la clause résolutoire de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 produit-elle ses effets en présence des diligences préalables et de causes non réglées dans les délais légaux. Ensuite, dans quelle mesure le juge peut suspendre ces effets par l’octroi de délais et fixer l’indemnité d’occupation au seul niveau du loyer et des charges, écartant la majoration sollicitée. Le juge déclare l’action recevable, constate la résiliation de plein droit au 10 septembre 2024, condamne la locataire à l’arriéré, accorde des délais sur 36 mois, suspend les effets de la clause durant l’échéancier, et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges sans majoration.
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation
A. Les diligences préalables et la recevabilité de l’action
Le juge vérifie avec rigueur les conditions procédurales propres aux impayés de loyers. Il relève d’abord que « une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Il constate ensuite que « le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 28 février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation ». Ces mentions traduisent l’exigence cumulative de l’article 24, II et III, de la loi du 6 juillet 1989, qui impose l’alerte des organismes et la notification préfectorale anticipée.
La solution s’inscrit dans une logique de filtrage procédural servant la prévention des expulsions. Le contrôle juridictionnel porte sur la date, le destinataire et la nature de l’information. Le juge en déduit que « l’action est donc recevable », ce qui conditionne la suite du raisonnement au fond. Cette première étape opère une délimitation nette entre l’instance régulière et les prétentions irrecevables faute de diligences sociales.
B. La régularité du commandement et la résiliation de plein droit
Sur le fond, le juge relève que « le commandement de payer reproduit la clause résolutoire […] et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est régulier ». Il précise que « ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines du commandement ». La combinaison de la régularité formelle et de l’absence de purge dans le délai légal déclenche la résiliation automatique.
La décision en tire une conséquence claire: « il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 10 septembre 2024 ». Le choix d’une date certaine fixe le point de départ du régime d’occupation sans droit ni titre. Le juge articule aussi la condamnation à l’arriéré et les intérêts « à compter de la présente décision », distinguant la dette locative passée et ses suites financières de l’occupation postérieure.
II. L’aménagement judiciaire des effets: délais suspensifs et indemnité d’occupation
A. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause
Le juge fonde son pouvoir d’aménagement sur le texte même de l’article 24. Il cite que « le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années […] au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative et qui le sollicite ». Il ajoute que « pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ». Ces extraits consacrent l’office du juge conciliant l’effectivité de la clause et l’objectif de prévention des expulsions.
L’octroi des délais s’appuie sur la situation de la locataire, les besoins du bailleur et l’accord exprimé à l’audience. Le juge précise qu’en cas d’exécution complète, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ». Ce mécanisme de purge rétroactive, fréquent en matière de baux d’habitation, produit une sécurisation de la relation locative si la trajectoire de remboursement est respectée, tout en maintenant une incitation forte au paiement du courant.
B. Le régime en cas de défaillance et la fixation de l’indemnité d’occupation
La décision décrit ensuite le scénario de défaillance. Le juge énonce que « en cas de défaut de paiement du seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets ». Le prononcé d’une expulsion différée et encadrée s’articule avec les délais légaux de grâce et la trêve hivernale, rappelés par renvoi aux textes d’exécution forcée et aux formalités d’un commandement de quitter.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, le juge retient un principe de stricte équivalence: « il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation […] rien ne justifiant la majoration de 50% du loyer telle que sollicitée ». Cette solution écarte une majoration forfaitaire non justifiée, au profit d’une indemnité réparant la seule jouissance du bien, payable « au plus tard le 10 de chaque mois », et due « au prorata temporis ». Elle reflète une conception mesurée de la responsabilité d’occupation, distincte d’une clause pénale non stipulée ou disproportionnée.
La portée du jugement, enfin, se mesure à son équilibre. La régularité des diligences et la résiliation de plein droit sont affirmées sans détour. L’office d’aménagement, lui, assure une suspension conditionnelle adaptée à la situation, dans un cadre textuel précis et d’application fréquente. L’exécution provisoire « de droit » et l’absence d’indemnité au titre de l’article 700 complètent un dispositif lisible, orienté vers la reprise durable des paiements et la prévention d’une expulsion immédiate, tout en préservant les intérêts légitimes du bailleur.